领展房产基金：新毒株奥密克戎或影响业绩表现

香港股市|房地产投资信托基金 公司更新报告 东方证券（香港）有限公司 此报告为英文报告的翻译版本，请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明 1 领展房产基金 (823 HK) 新毒株奥密克戎或影响业绩表现 领展房地产投资基金于2021年11月10日所发布的FY22上半年业绩较预期高。其总收入及物业收入净额分别同比增长10.4%及8.8%至57.78亿港元及43.91亿港元。领展中期每单位基金分配增长12.7%至159.59港仙。集团继续在经济下行时以较低的资产价格收购高质量IP以实现地域多元化。集团近期三项收购使得其资产负债率从19.6%升至23.6%，但仍然十分稳健。南非最近发现的新毒株奥密克戎将增加领展FY22下半年业绩的不确定性。我们将集团FY22收入预测同比增幅保守调整至7.2%。维持“买入”评级，目标价为82港元，上行空间为23.1%。  领展FY22上半年业绩较预期高。这主要得益于香港市场营运强劲回暖，海外办公楼物业及中国内地零售物业收入贡献增长。1）香港零售物业收入提升6.2%，而停车场物业总收入同比增长12.2%。香港零售物业租用率创历史新高，达97.5%，而续租租金调整率则恢复至低单位数水平，为3.4%。2）得益于新项目广州太阳新天地购物中心带来的收入、高平均租用率及续租租金调整率，领展中国内地物业总收入及物业收入净额分别同比增长15.6%及13%。  持续收购推动单位基金分配增长。领展通过收购项目向其基金单位分配增长目标迈进（资产管理规模按高单位数复合年均增长率增长）。其在业绩公布后不久前后新收购了三个项目：1）以人民币7.54亿元收购位于东莞及佛山的物流资产75%的股权，预计收益率为7-8%；2）收购位于悉尼的三处标志性零售物业50%的股权，预计收益率为5.5%；3）收购位于香港的两处优质停车场/汽车服务中心及停车场大厦，预计这两处位于红磡及柴湾的物业的收益率将分别达到3.08%及3.2%。领展凭借“3A”的信用评级享有低融资成本，为了维持这一优势，集团指引资产负债率不高于30%。几次收购使得领展资产负债率从19.6%升至23.6%，但仍较其指引低。  南非新毒株奥密克戎或将增加不确定性。世界卫生组织警告变种新冠病毒奥密克戎将给全球带来感染激增的高风险。新毒株可更大程度上逃避疫苗免疫保护，全球对于疫情及相关封锁限制将持续更长一段时间的担忧加剧。这使得全球经济前景不确定性增加。  维持“买入”评级。我们将新毒株奥密克戎带来的不确定性风险因素计入，将领展FY22的预测收入同比增幅保守调整至7.2%。FY22单位基金分配预测从先前的2.9港元提升至3.03港元，分配收益率为4.5%，含收益率差3.0%。维持“买入”评级，目标价定位82港元，上行空间为23.1%。 投资总结 年结于3月 FY20 FY21 FY22E FY23E FY24E 营收（百万港元） 10,718 10,744 11,518 12,306 12,998 变化（%） 6.8 0.2 7.2 6.8 5.6 可分派收入（百万港元） 5,965 6,010 6,332 6,528 6,719 变化（%） 4.2 0.8 5.4 3.1 2.9 核心每股盈利（港元） 2.899 2.887 3.029 3.122 3.214 变化（%） 6.8 (0.4) 4.9 3.1 2.9 核心市盈率（倍） 23.0 23.1 22.1 21.4 20.8 市净率（倍） 0.9 0.9 0.9 0.8 0.8 企业价值/息税折摊前利润（倍） 11.5 11.4 10.7 10.0 9.4 每股股息（港元） 2.872 2.887 3.028 3.122 3.256 股息回报率（%） 4.3 4.3 4.5 4.7 4.9 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 买入 目前股价 目标股价 HK$66.6 HK$82.0 香港股市 / 房地产投资基金 2021年12月6日 戴伟豪 (SFC CE: BKJ685) (852) 3519 1292 Cyrus.tai@dfzq.com.hk 最新主要数据 已发行股份总数（百万股） 2,091 市值（百万港元） 139,237 企业价值（百万港元） 143,796 12个月内日均成交额（百万港元） 398 12个月波动率（%） 17 FY21-23预测核心市盈增长率（倍） 5.5 FY21-23预测平均净资产收益率（%） 4.7 FY22预测市净率（倍） 0.9 FY22预测净负债-股东权益比（%） 30 股价表现 (%) 1个月 本年 12个月 绝对值 (1) (5) (5) 相对恒指 4 8 6 主要股东持股 (%) Blackrock Inc 9.07 APG Asset Management NV 5.43 审计师 罗兵咸永道会计师事务所 股价走势图 成交量（百万港元） 股价（港元） 资料来源：彭博资讯、东方证券（香港） 01020304050607080900200400600800100012001400160020年12月21年03月21年06月21年08月21年11月领展房产基金恒生指数 香港股市|房地产投资信托基金 公司更新报告 请参阅最后一页的免责声明 2 领展FY22上半年业绩超出预期 领展于2021年11月10日公布的中期业绩较预期高。其总收入及物业收入净额分别同比增长10.4%及8.8%至57.78亿港元及43.91亿港元。其中期每基金单位分派则增长12.27%至159.59港仙。 香港物业组合复苏强劲 大部分香港营运恢复至疫情前水平，领展零售物业总收入提升6.2%，其停车场物业总收入则同比增长12.2%。  营运表现稳健：香港零售物业租用率达到历史新高97.5%，商户销售总额恢复至2019年疫情前水平（整体租金对销售额比例进一步恢复至正常水平，达到13.0%，饮食及一般零售板块显著改善）。续租租金调整率则恢复至正单位数水平，达3.4%，尽管平均单位租金无大起伏，仍维持在62.4港元每平方英尺。  时租泊车收入显著增长：领展整体停车场物业收入同比增长12.2%，主要得益于市场上对泊车位需求的增长及商场顾客数量提升。这使得领展时租泊车收入显著增长，同比增长39.1%，恢复至疫情前水平。 图1：财务表现 （百万港元） 1HFY22 1HFY21 同比增幅% 收益 5,778 5,233 10.4% -香港零售物业 3,121 3,066 1.8% -香港停车场 1,042 931 11.9% -中国内地零售物业 491 414 18.5% -香港、中国内地及海外办公楼 433 353 22.7% 其他收益 691 469 47.3% 物业收入净额 4,391 4,037 8.8% 税前利润 7,059 (3,560) - 税项 (717) (533) 34.5% 净利润 6,396 (4,325) - 可分配收入 3,336 2,921 14.2% 单位基金分配 159.59港仙 141.65港仙 12.7% 资料来源：公司资料、东方证券（香港）  随着香港零售消费回暖，大部分香港业务营运恢复至疫情前水平。  中国内地零售业务保持强劲，平均续租租金调整率达12.1%。  FY22上半年每单位基金分配达1.5959港元，较预测高10%。 图3：零售物业组合数据 图4：私家车供需同比增幅 总面积（’000平方英尺） 平均月单位租金 （港元/平方英尺） 租用率 截至9月21日 截至3月21日 截至9月21日 截至3月21日 都会 1,293 76.9 79.3 97.0 94.0 汇坊 4,060 69.2 69.2 98.0 97.6 邻里 2,723 45.2 44.6 97.0 97.2 总计 8,076 62.4 62.4 97.5 96.8 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 2.7%3.1%2.3%1.5%-0.2%1.1%2.0%0.8%1.2%1.3%0.6%0.8%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%201620172018201920203Q2021No. of private car licensedNo. of private car parking spaces泊车位需求强劲。 25.8%31.2%22.8%13.5%-1.8%3.4%96.1%97.0%97.1%96.5%96.8%97.5%95%96%96%97%97%98%98%-10%0%10%20%30%40%Reversion rateOccupancy rate-HK Retail图2：主要营运数据 Figure 2: Private car demand and supply (YoY) 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 平均月租金維持在62.4港元每平方英尺 续租租金调整率 香港零售物业租用率 已申领牌照私家车数量 私家车泊车位数量 香港股市|房地产投资信托基金 公司更新报告 请参阅最后一页的免责声明 3 海外办公室及中国内地零售物业收入贡献提升 中国内地物业组合：零售物业保持强劲 得益于广州太阳新天地购物中心带来的收入贡献及较高的平均续租租金调整率，领展中国内地物业总收入及物业收入净额分别同比增长15.6%及13%。  平均续租租金调整率高：领展旗下五家购物中心的平均续租租金调整率持续保持在12.1%高位，其子公司新收购的七宝广场续租租金调整率达到31.3%。  租用率保持高位：中国内地物业平均租用率为91.%，太阳新天地购物中心除外，后者租用率为74.1%，平均租用率则保持在96.2%的高位。 办公楼物业：中国内地市场迎来挑战，香港及海外市场表现良好  领展位于悉尼及英国的两栋办公楼持续保持满租状态，租户为蓝筹租户，其总收入及物业收入净额分别为2.45亿港元及1.7亿港元。整体租金收缴率则稳定在99%。  香港九龙湾东海滨汇收入提升。海滨汇已落实租用率达93.8%，其中，蓝筹金融及保险公司为办公楼主要租户，占办公楼面积的约60%。  激烈竞争下的市场逆风：位于上海的领展企业广场甲级办公楼租用率升至96.7%，而其续租租金调整率则为-12.1%。领展目前正在进行领展企业馆办公楼大堂及公用区域升级改造，以确保其物业收入能够长期维持在稳定水平。 图5：中国内地零售物业及办公楼租用率 图6：中国内地零售物业及办公楼续租租金调整率 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 图7：两处海外办公楼物业 悉尼 100 Market Street 伦敦 The Cabot 甲级写字楼 是 是 蓝筹租户 是 是 办公楼租用率 100% 100% 加权平均租赁期长 是 是 增长空间 ~4%每年 （年租赁上调） 仅上涨 （年租赁回顾） 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 99.6%99.5%98.5%97.8%96.3%91.5%100.0%99.3%95.5%97.4%95.8%96.7%9