地产行业周报：多部门发声回应恒大问题，广州第三批土拍延续低迷

2021年12月5日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报多部门发声回应恒大问题，广州第三批土拍延续低迷 2核心摘要本周观点：本周央行、银保监会等多部门联合回应恒大问题，表示现阶段将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。当前房地产行业仍面临下行压力背景下，此次多部门联合发声，从供需两端提振市场情绪，后续在“以稳为主“的基调下，预计更多支持措施有望落地，行业融资、销售、购地等行为将逐步回归常态。投资建议方面，短期政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。政策环境监测：1）央行、证监会、银保监会、住建部联合回应恒大问题；2）上海：试点本市应届研究生毕业生符合条件可直接落户；3）广州：第三批集中供地流拍率24%。市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望继续企稳。本周（11.27-12.3）新房、二手房分别成交4.9万套、1.2万套，环比升15%、降2%。11月新房日均成交同比降24.8%，降幅较10月收窄2pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，后续成交有望继续企稳。2）改善型需求占比上升。2021年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.8pct至77.8%。3）库存环比上升，面临上行压力。16城取证库存10220万平，环比升1.1%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4690.6万平、成交建面2534.8万平，环比降46%、升2.2%；成交溢价率3.4%，环比升0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.6%、50%、40.4%，环比分别升5pct、升34pct、降39pct。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债42亿元，环比减少29亿元，连续三周无海外债发行。2）信托：本周集合信托发行60.6亿元，环比增加12.2亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.40%，跑赢沪深300（0.84%）；当前地产板块PE（TTM）7.73倍，低于沪深300的13.16倍，估值处于近五年7.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、新城控股、华侨城A；南向资金净流入前三房企为中国恒大、恒大物业、中国海外发展。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。 nMnQtNmMuMpQuMmOtQtPoM6MaO6MsQoOpNmNjMqRmOeRrRtN6MnNwPwMmRtRMYtQmM偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年12月3日证监会恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控2021年12月3日央行短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场正常融资功能2021年12月2日洛阳加强经济适用房交易管理，购买不满5年不得直接上市2021年12月1日杭州非杭州户籍可购买共有产权房2021年12月1日天津利用3年开展规范房地产市场秩序专项行动2021年12月3日广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组2021年12月2日甘肃拟加快发展保障性租赁住房，从土地、金融等方面进行支持2021年12月1日长沙土地二级市场管理办法正式施行，探索实行预告登记转让2021年12月3日李克强中国将围绕市场主体需求制定政策，适时降准2021年11月29日上海试点在五个新城和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户2021年12月3日银保监会重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款 资料来源：新华社，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日央行、证监会、银保监会、住建部联合回应恒大问题事件描述：12月3日晚,央行、证监会、银保监会、住建部就恒大问题作出回应，短期个别房企出现风险，属个案风险，不会影响中长期市场的正常融资功能；现阶段将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。同日李克强总理表态，将围绕市场主体需求制定政策，适时降准。点评：1）四部门联合发声致力维稳，广东省政府派出工作组推进风险处置：12月3 日中国恒大发布公告称，可能无法履行2.6 亿美元境外债担保义务，央行等四部门就此回应，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能，恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控，不会对我国银行业保险业正常运行造成任何负面影响。目前广东省人民政府已同意派出工作组推进企业风险处置工作。2）房企融资逐步解冻，合理发放开发贷、并购贷等：银保监会表态，在落实房地产金融审慎管理前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。10月以来，中海、华润置地、招商蛇口等多家大型央国企房企已完成相关固收产品发行，近期龙湖、碧桂园等优质民企亦在上交所市场启动公司债券和资产证券化发行工作，11月房企境内债发行总额较10月环比上升133.5%，逐步呈现回暖迹象，叠加总理关于适时降准的表态，央行货币政策或稳中偏松。但考虑金融机构风险偏好，信贷政策松绑将更加利好央国企及优质民企，高风险房企融资环境仍难言实质性好转。3）居民按揭贷款继续松绑，支持居民首套房及改善性需求：银保监会同时表示，将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，居民按揭端贷款有望继续松绑，或涉及个人按揭贷款授信额度调整、放贷周期缩短、下调房贷利率等，此次尤其罕见表态支持改善性住房按揭要求。11月克而瑞百强房企单月销售额、销售面积同比下降39.3%、47%，跌幅较10月扩大9.2个、15.8个百分点，尽管政策端、融资端至暗时刻已过，但市场端筑底仍有待观察，此次适时降准及按揭端继续松绑，或有助于销售景气度修复。 资料来源：上海市学生事务中心，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日上海：试点本市应届研究生毕业生符合条件可直接落户事件描述：11月29日，上海市学生事务中心发布通告，将试点在五个新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。点评：1）政策延续上海市2020年以来注重吸引人才落户基调，2020年9月上海对上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四校应届本科毕业生开放落户，同年12月取消留学回国人员第一份工作必须在上海才能落户的要求，此次上海则将五个新城落户门槛放宽至上海普通高校应届研究生毕业生，进一步提高人才吸引力。2）政策有助于促进“五大新城”建设、区域公共资源分布更趋均衡以及经济产业调整升级。2021年3月上海市提出到2025年五个新城常住人口总规模达到360万左右，至2035年五个新城各集聚100万左右常住人口，基本建设成为长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市；并在《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》中提出针对五个新城制定差异化的人口导入和人才引进政策。目前五个新城常住人口数量在30-75万之间，与目标还有一定差距。2020年1月10日广州：第三批集中供地流拍率24%事件描述：12月2日，广州第三批次集中供地正式出让，此次共有17宗地集中出让，总建筑面积396.4万平方米，总起始价434.1亿元；最终成功出让13宗地块，土地出让金合计302亿元。点评：1）年末土拍市场依然较冷：一是流拍率依然较高，尽管第三批集中供地的宗数和规模较第二批大幅缩减，但17宗地块中仍有4宗流拍，流拍率达24%。二是所有成交的13宗地块均为底价成交，在近几年广州土拍市场较为罕见，企业拿地热情不足。2）央国企占据主导，本土城投企业托底信号明显：民营房企中仅星河地产获得1宗土地，其余12宗地均被央国企收入囊中，其中保利以97.25亿元获得3宗，其余9宗被广州本地城投企业摘得，包括广州南投以41.2亿元摘得3宗南沙地块、知识城以99.49亿元揽下2宗黄埔地块。3）房企资金链紧张与住房去化放缓为土地市场趋冷主要原因：一方面，下半年以来广州商品住宅成交量逐月下降，楼盘去化率下滑，市场预期扭转，购房者大多持币观望不急于入市；另一方面，房企融资环境仍然偏紧，叠加销售放缓，导致房企资金链仍承压，投拓意愿和能力下滑。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：2021年10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降1.8pct至22.2%，90-140平套数占比环比升2pct至63.8%，140平以上套数占比环比降0.2pct至14%，改善型需求（90平以上）占比上升。结构：改善型需求占比上升2020年1月10日点评：本周（11.27-12.3）新房、二手房分别成交4.9万套、1.2万套，环比升15%、降2%。11月新房日均成交同比降24.8%，降幅较10月收窄2pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，后续成交有望逐步企稳。成交：新房环比回升，有望逐步企稳0%20%40%60%80%100%2020.82020.102020.122021.22021.42021.62021.82021.10140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.11新房月日均成交同比一线同比二线三线0123024681020.8.120.10.120.12.121.2.121.4.121.6.121.8.121.10.150城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套 市场运行监测7资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存10220万平，环比升1.1%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。库存：环比上升，面临上行压力02468101214161820700080009000100001100020.4.1820.5.2320.6.2720.7.3120.9.420.10.920.11.1320.12.1821.1.2221.2.2621.4.221.5.721.6.1121.7.1621.8.2121.9.2421.10.2916城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面4690.6万平、成交建面2534.8万平，环比降46%、升2.2%；成交溢价率3.4%，环比升0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.6%、50%、40.4%，环比分别升5pct、升34pct、降39pct。土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所02000400060008000100002020.112021.12021.32021.52021.72021.92021.11W11.8W11.22百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周010002000300040005000600020.2.2420.5.2420.8.2420.11.2421.2.2421.5.2421.8.24一线成交建面二线三线万平0%5%10%15%20%25%01000200