配股优化资本结构，物管业务并购扩张

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：17.04 HKD 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 4661.88 流通股本(百万股) 4661.88 市价(港元) 17.04 市值(百万元) 79438.44 流通市值(百万元) 79438.44 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20210831 融创中国半年报点评：利息支出同比下降，物业、文旅多点开花》 《20210609 融创中国5月经营数据点评：5月销售高增长，全年销售目标或超额完成》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 171,974 233,048 288,957 340,680 392,906 增长率(%) 36.22 35.51 23.99 17.90 15.33 净利润（百万元） 26,028 35,644 30,454 34,141 38,843 增长率(%) 57.11 36.95 -14.56 12.11 13.77 EPS（元/股） 3.79 5.99 6.53 7.32 8.33 市盈率（P/E) 3.71 2.35 2.15 1.92 1.69 市净率（P/B） 0.54 0.37 0.33 0.28 0.24 备注：股价采用2021年11月14日收盘价 投资要点  事件：11月14日，融创中国控股有限公司发布公告，将配售现有股份及认购新股，并配售现有融创服务股份，合计总额约74.16亿港元。  配售优化资本结构，控股股东出资彰显信心 11月13日，融创中国与卖方（融创国际投资控股有限公司)、Morgan Stanley（配售代理及联席账簿管理人）及Citigroup（联席账簿管理人）订立配售及认购协议。融创中国拟以每股15.18港元配售3.35亿股公司股份，募资约50.85亿港元。配售股份约占公司现有已发行股本的7.19%，占认购后已发行股本的6.70%。此外，融创服务投资与配售代理签订协议，以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，配售股份约占融创服务现有已发行股本5.10%，配售所得总额约23.31亿港元。此次配售将进一步扩大公司的股东基础，使公司资本结构得到优化。 为支持公司稳健经营发展，公司控股股东、董事会主席孙宏斌先生同时以无息借款的形式，将自有资金4.5亿美元提供给公司使用，体现了其对公司长远发展的坚定信心。  抓住行业整合机遇，融创服务收购第一服务 11月1日，融创服务公告拟以每股2.15元的价格要约收购第一服务32.22%的股权，交易对价约为6.9亿元。管理权移交后12年内当代臵业开发或运营项目的物业管理、增值服务、绿色人居等业务仍交由第一服务。 当前中小开发商在融资端和销售端仍承压，不少房企为实现现金回流转让其物业管理业务版块，行业迎来整合的窗口期。收购第一服务叠加此次配售股份，有利于公司把握行业机遇，借势扩大业务范围、提高市场份额，进一步巩固龙头物管地位。  高质量区域布局，销售业绩相对领先 截至2021年10月，融创中国累计实现销售5128.0亿元（YOY+14%），实现销售面积3567.0万m2，销售均价14380元/m2（YOY+3.1%）。10月当月实现销售509.8亿元（YOY-27.6%），降幅较9月有所放缓；实现合同销售面积362.3万m2，销售均价14070元/m2（YOY+1.8%）。 由于公司土储质量较高且布局全国化，资产质量上存在竞争优势，在行业景气度下行的情况下，公司销售业绩保持相对领先，2021年前十月销售位列克尔瑞排行榜第3位。  负债结构持续优化，融资成本降低 负债结构方面持续优化，截至2021年上半年，公司净负债率86.6%（YoY-62.4pct），现金短债比1.11（YoY+0.5），剔除预收款后资产负债率为76%（YoY-6pct）。此外，公司融资成本不断下降，2021年上半年包含资本化利息的总财务费用为131亿（YoY-14%）。此次配股增厚股本叠加下半年结算项目增加，公司负债结构有望进一步优化。  投资建议：通过此次配售，公司股本增厚，负债结构得到优化，为未来持续稳健经营提供了支撑。此外，公司控股股东孙宏斌先生出资体现了其对公司的长远信心。由于出售贝壳美国存托股票(ADS)，公司2021年录得利润减少27.2亿元，叠加地价上涨带来的成本增加，我们预计，公司2021年至2023年，实现营业收入2890亿、3407亿、3929亿（前值为2815亿、3299亿、3808亿），同比增长24%、18%及15%；实现归属母公司净利润305亿、341亿及388亿（前值为413亿、478亿及526亿），同比增长-15%、12%及14%。当前股价对应PE分别为2.15、1.92、1.69，处于历史底部，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 配股优化资本结构，物管业务并购扩张 融创中国(1918.HK)/房地产 证券研究报告/公司点评 2021年11月15日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表资产负债表(百万元)201920202021E2022E2023E利润表（百万元）201920202021E2022E2023E货币资金77,943.6698,710.64154,646.14181,575.70231,062.87营业收入171,974.04233,048.46288,956.78340,680.05392,906.30应收账款1,776.322,819.773,218.153,811.714,508.62营业成本127,909.69182,183.98231,656.65275,542.02315,621.63存货482,462.90569,458.97649,163.18728,028.59753,518.93销售费用6,166.478,044.4610,778.0912,928.8114,930.44其他162,297.51160,490.40168,876.65176,635.14181,857.77管理费用8,286.558,474.3910,431.3412,775.5014,930.44流动资产合计724,680.39834,938.51976,904.121,091,051.151,171,948.19财务费用159.88329.511,710.881,304.87475.25权益性投资88,994.2986,543.1464,907.3581,134.1985,190.90利润总额42,546.3257,535.4347,822.3153,810.4361,610.57金融资产投资42,513.9256,905.2347,598.7249,978.6652,477.59所得税14,390.2717,986.0015,064.0316,950.2819,407.33固定资产合计70,101.7885,741.0484,688.6183,555.0382,484.84净利润28,156.0639,549.4332,758.2836,860.1442,203.24无形资产8,237.539,733.259,733.259,733.259,733.25少数股东损益2,128.553,905.652,304.012,718.823,359.87其他非流动资产26,121.3434,544.0342,930.2850,688.7758,522.70归属于母公司净利润26,027.5135,643.7830,454.2734,141.3238,843.37非流动资产合计235,968.86273,466.69247,811.32273,427.32287,150.25每股收益（元）3.795.996.537.328.33资产总计960,649.241,108,405.201,224,715.441,364,478.471,459,098.44一年内到期非流动负债135,732.8691,607.43115,441.2899,961.3246,380.68应付账款66,576.01123,297.87114,791.05155,872.79193,762.01主要财务比率201920202021E2022E2023E应交税费40,598.5152,488.8362,986.6075,583.9290,700.70成长能力其他流动负债377,973.83416,521.32455,657.15497,035.76528,371.51营业收入36.22%35.51%23.99%17.90%15.33%流动负债合计620,881.22683,915.45748,876.08828,453.79859,214.90营业利润48.43%35.23%-16.88%12.52%14.50%长期借款186,542.10211,831.47224,980.36233,272.29239,782.29归属于母公司净利润57.11%36.95%-14.56%12.11%13.77%其他非流动负债39,131.6834,827.8151,041.2266,040.9781,186.58获利能力非流动负债合计225,673.78246,659.28276,021.58299,313.26320,968.87毛利率25.62%21.83%19.83%19.12%19.67%负债合计846,555.00930,574.721,024,897.661,127,767.051,180,183.78净利率15.13%15.29%10.54%10.02%9.89%股东权益合计114,094.24177,830.48199,817.78236,711.42278,914.66ROE31.33%28.37%20.96%19.02%17.79%负债和股东权益总计960,649.241,108,405.201,224,715.441,364,478.471,459,098.44ROIC13.18%11.79%9.80%12.33%14.59%现金流量表(百万元)201920202021E2022E2023E偿债能力净利润26,027.5135,643.7830,454.2734,141.3238,843.37资产负债率88.12%83.96%83.68%82.65%80.88%折旧摊销1,821.13992.161,352.431,333.591,170.18流动比率1.171.221.301.321.36营运资金变动-1,746.53-9,306.61-39,534.9015,081.4660,243.56速动比率0.390.390.440.440.49其它非现金调整-4,239.29-3,958.63-3,930.21-4,042.71-3,977.18营运能力经营活动现金流20,357.4522,746.11-11,770.9046,579.1996,273.76应收账款周转率108.75101.4195.7196.9294.44出售固定资产收到的现金2.060.971.851.631.48存货周转率0.420.440.470.490.53资本性支出减少/（增加）244.70321.30410.50325.50总资产周转率0.210.230.250.260.28投资减少3.43