地产行业动态跟踪报告：单月销售降幅扩大，投资端呈现韧性

地产行业动态跟踪报告 单月销售降幅扩大，投资端呈现韧性 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2018年12月16日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业年度策略报告*地产*防守反击，伺机而动》 2018-12-14 《行业周报*地产*中粮重组获批，成交环比回升》 2018-12-09 《行业周报*地产*经济下行压力加大 ， 房 企 增 速 延 续 回 落 》 2018-12-02 《行业周报*地产*风险偏好回落，板块配置价值凸显》 2018-11-25 《行业专题报告*地产*改革开放四十周年系列研究（地产篇）：四十年风雨改革路，行业在变革中前行》 2018-11-23 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 事项： 国家统计局公布2018年前11月全国房地产开发投资及销售数据，1-11月全国房地产开发投资额同比增长9.7%，新开工同比增长16.8%；商品房销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%。 平安观点：  投资呈现韧性，预计增速将逐步回落。2018年1-11月房地产投资同比增长9.7%，与前10月增速持平；其中11月单月投资同比增长9.3%，较10月上升1.6个百分点，投资整体呈现韧性。我们认为投资短期维持高位一方面为土地购置费依旧为强支撑，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019年，土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩，预计地产投资增速将高位回落。  单月销售降幅扩大，调整或延续至2019Q2-Q3。2018年前11月全国商品房销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%，增速较前10月下降0.8个和0.4个百分点；其中11月单月销售面积同比下降5.1%，连续3个月负增长，降幅较10月扩大2个百分点。单月销售均价8778元/平，环比升2.8%，反映一二线推盘加快及三四线持续降温趋势。对比前三轮周期，单月销售面积负增长通常延续8到13个月，经验数据来看本轮下行周期或延续至2019Q2-Q3。展望2019年，观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整，而三四线将步入调整通道，预计2019年全国销售面积同比降6.9%。  新开工维持高位，中期趋势向下。2018年前11月新开工同比增长16.8%，较前10月上升0.5个百分点。其中11月单月增速为21.7%，较10月上升7个百分点。在楼市降温及低库存背景下，把握短期窗口期加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，尤其是三四线开发商短期为其最后脱逃机会，预计三四线短期开工仍将积极。中期来看，国庆后楼市降温超预期，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，预计2019年新开工增速前高后低，全年同比微降。  土地市场持续降温，竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧，房企下半年拿地持续收缩，1-11月全国土地购置面积同比增长14.3%，土地成交价款同比增长20.2%，分别较前10月回落1个和0.4个百分点，百城11月土地成交建面同比下降23.8%。从区域来看，随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温，房企拿地逐步回归一二线，11月百城一二线土地成交占比达45.7%。前11月竣工面积同比下降12.3%，降幅略收窄0.2个百分点，资金紧张背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限，且2016-2017年期房销售大幅增长，无论从建设周期还是交房周期，预计2019年竣工有望回升。 -60%-40%-20%0%20%Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 15  定金及预收款增速维持高位，按揭利率高点已现。2018年1-11月房企整体到位资金15万亿，同比增长7.6%，增速较前10月回落0.1个百分点。其中定金及预收款同比增长15.7%，环比下降0.6个百分点，增速依旧维持高位；国内贷款同比下降3.7%，降幅较前10月收窄1.5个百分点；个人按揭贷款同比下降0.9%，降速环比持平。11月全国首套房利率达5.71%，与10月持平，自2017年1月以来首次滞涨。草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，年内四次降准背景下，预计后续首套房利率将有所改善。  投资建议：目前全国单月销售已连续三个月负增长，部分区域楼市量价亦出现松动，短期来看基本面仍将延续下行。若基本面超预期下滑将对股价形成一定压力，关注2019年春节前后基本面走势。但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，整体以防守反击为主，以融资渠道畅通、一二线货值占比高的龙头防御为主，如低估值龙头万科、保利、金地、招商等；后续随着投资增速回落、盈利预期下调及资金压力风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售标的公司表现更佳，关注布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。  风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 15 正文目录 一、 投资呈现韧性，预计增速将逐步回落 .................................................................. 5 二、 单月销售降幅扩大，调整或延续至2019Q2-Q3 ................................................. 6 三、 新开工维持高位，中期趋势向下 ......................................................................... 8 四、 土地市场持续降温，竣工延续负增长 ................................................................ 10 五、 定金及预收款增速维持高位，按揭利率高点已现 .............................................. 12 六、 投资建议 ............................................................................................................ 13 七、 风险提示 ............................................................................................................ 14 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 15 图表目录 图表1 2018年1-11月房地产投资同比增长9.7% ............................................................. 5 图表2 2018年11月单月房地产投资同比增长9.3% ......................................................... 5 图表3 2018年1-11月全国商品房销售面积同比增长1.4% ............................................... 6 图表4 2018年1-11月全国商品房销售额同比增长12.1% ................................................ 6 图表5 全国商品房累计成交均价走势 ................................................................................. 7 图表6 全国商品房单月销售增速走势 ................................................................................. 7 图表7 各区域销售面积累计增速走势 ................................................................................. 8 图表8 开盘去化率逐步下行 ................................................................................................ 8 图表9 2018年1-11月新开工同比增长16.8% ................................................................... 9 图表10 三四线开工积极，增速高于全国 ............................................................................. 9 图表11 2018年下半年以来已开工未售住宅库存有所累积 .................................................. 9 图表12 2018年1-11月土地购置面积同比增长14.3% ...................................................... 10 图表13 2018年1-11月土地成交价款同比增长20.2% ...................................................... 10 图表14 2018年下半年以来一二线城市土地成交占比回升 ................................................ 11 图表15 百城土地成交溢价维持低位 ................................................................................... 11 图表16 2018年1-11月竣工面积增速同比下降12.3% ...................................................... 12 图表17 2018年1-11月房企累计到位资金同比增长7.6%................................................. 12 图表18 1-11月定金及预收款增速达15.7% ....................................................................... 13 图表19 首套房按揭利率高点已现 ...................................................................................... 13 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 15 一、 投资呈现韧性，预计增速将逐步回落 2018年1-11月房地产投资同比增长9.7%，与前1