地产行业动态跟踪报告：投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性

地产行业动态跟踪报告 投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2019年08月14日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比回落，银保监启动地产业务专项检查》 2019-08-11 《行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒 ” ， 资 金 端 延 续 收 紧 》 2019-08-04 《行业专题报告*地产*物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾》 2019-07-29 《行业周报*地产*成交延续回落，苏州调控再升级》 2019-07-28 《行业周报*地产*多地获住房租赁财政支持试点》 2019-07-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 事项： 国家统计局公布2019年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增长10.6%，新开工同比增长9.5%；商品房销售面积同比下降1.3%，销售额同比增长6.2%。 平安观点：  单月投资增速回落，后续将延续下行。2019年1-7月全国房地产投资同比增长10.6%，增速较上半年回落0.3个百分点；其中7月单月投资同比增长8.5%，较6月回落1.6个百分点。我们认为投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响，1-7月施工面积同比增长9%，增速较上半年扩大0.2个百分点。展望后市，随着融资端持续收紧，将逐步传递到拿地及开工端，带动地产投资增速持续下行。  单月销售呈现韧性，后续将以稳为主。1-7月全国商品房销售面积同比下降1.3%，销售额同比增长6.2%，较上半年分别上升0.5个和0.6个百分点。7月单月销售面积同比增长1.2%，增速由负转正；销售额同比增长9.8%，增速较6月上升5.6个百分点。分区域来看，1-7月西部、中部、东部、东北部地区销售面积增速分别较上半年提升0.5个、0.4个、0.4个、0.5个百分点，整体呈现韧性。展望下半年，一二线随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且明确不将房地产作为短期刺激经济手段，后续预计以稳为主；三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩，压力或持续显现，维持全年全国销售面积同比小幅负增长的判断。  新开工增速回落，中期趋势向下。1-7月新开工同比增长9.5%，较上半年降0.6个百分点；其中7月单月同比增长6.6%，较6月下降2.3个百分点。我们认为全国新开工仍将延续回落，主要因：1）2018H2以来房企拿地持续收缩，2019年1-7月土地购置面积增速较2018年下降43.6个百分点至-29.4%，拿地强度下降制约可供开工土储；2）楼市降温趋势不改叠加资金面收紧，将逐步影响房企开工积极性；3）2018年下半年基数逐步攀升。  土地市场趋于稳定，竣工降幅逐步收窄。1-7月全国土地购置面积同比降29.4%，土地成交价款同比降27.6%，降幅较上半年扩大1.9个百分点及持平；溢价率方面，7月单月百城土地成交溢价率11.4%，环比降8.1个百分点，量、价均显示土地市场逐步走稳。随着资金面持续收紧，加快销售回笼、减缓拿地成为多数房企应对之策，预计后续房企拿地将更为理性。1-7月商品房竣工面积同比降11.3%，降幅较上半年收窄1.4个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长，且2015-2018年期房销售明显回升，交房刚性下预计后续竣工降幅或持续收窄。资金面收紧情形下，不排除后续房企因资金压力降低施工强度， -30%-20%-10%0%10%20%30%Aug-18Nov-18Feb-19May-19沪深300地产证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 14 进而影响竣工增速回升节奏。  到位资金增速收窄，按揭利率逐步回升。2019年1-7月房企整体到位资金10万亿，同比增长7%，增速较上半年下降0.2个百分点。受益于7月销售增速回升，1-7月定金及预收款增速较上半年提升0.6个百分点至9.6%。1-7月个人按揭贷款增速较上半年提升0.2个百分点至11.3%，国内贷款增速较上半年提升1.1个百分点至9.5%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市，到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等，行业融资端持续收紧，7月全国首套房贷利率已回升至5.44%，预计下半年行业融资端仍将持续趋紧。  投资建议：市场风险偏好承压背景下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现，已公布业绩的保利、绿地、金地等中报均呈现高增，配置价值持续凸显。建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企如保利、万科，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  风险提示：1）当前楼市整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。 请务必阅读正文后免责条款 3 / 14 正文目录 一、 单月投资增速回落，后续将延续下行 .................................................................. 5 二、 单月销售呈现韧性，后续将以稳为主 .................................................................. 6 三、 新开工增速回落，中期趋势向下 ......................................................................... 8 四、 土地市场趋于稳定，竣工降幅收窄 ...................................................................... 9 五、 到位资金增速收窄，按揭利率逐步回升............................................................. 11 六、 投资建议 ............................................................................................................ 12 七、 风险提示 ............................................................................................................ 12 请务必阅读正文后免责条款 4 / 14 图表目录 图表1 2019年1-7月房地产投资同比增长10.6% ............................................................. 5 图表2 2019年7月单月房地产投资同比增长8.5% ........................................................... 5 图表3 各区域投资累计增速走势 ........................................................................................ 6 图表4 2019年1-7月全国商品房销售面积同比下降1.3% ................................................. 6 图表5 2019年1-7月全国商品房销售额同比增长6.2% .................................................... 7 图表6 全国商品房单月成交均价走势 ................................................................................. 7 图表7 全国商品房单月销售增速走势 ................................................................................. 7 图表8 各区域销售面积累计增速走势 ................................................................................. 8 图表9 2019年1-7月新开工同比增长9.5% ...................................................................... 8 图表10 2019年1-7月土地购置面积同比下降29.4% ......................................................... 9 图表11 2019年1-7月土地成交价款同比下降27.6% ......................................................... 9 图表12 一二线城市土地成交占比上升 ............................................................................... 10 图表13 土地成交溢价率回落 .............................................................................................. 10 图表14 6月百城土地流拍率明显上升 ................................................................................ 10 图表15 2019年1-7月商品房竣工面积增速同比下降11.3% ............................................. 11 图表16 2019年1-7月房企累计到位资金同比增长7% ..................................................... 11 图表17 1-7月定金及预收款同比增长9.6% ....................................................................... 12 图表18 全国首套房贷利率逐步回升 ................................................................................... 12 请务必阅读正文后免责条款 5 / 14 一、 单月投资增速回落，后续将延续下行 2019年1-7月全国房地产投资同比增长10.6%，增速较上半年回落0.3个百分点；其中7月单月投资同比增长8.