2021Q2房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡 真崔 玉 黄志强2021 年 8 月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，2021年上半年住房销售规模大幅上升；住房价格仍在上涨，且出现明显的分化特征；住房租赁市场升温，部分城市租金价格涨幅较大；土地市场供给缩量，成交溢价率和均价重回上升趋势；一线城市住宅库存去化周期基本保持稳定，二线城市住宅库存去化周期持续下降，三线城市住宅库存去化周期有所上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额尽管仍处于高位，但增速进一步下降；在LPR短期稳定、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率有所上升；从部分城市新增住房贷款价值比的估算情况来看，新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，开发贷余额增速持续回落、存量规模下降，房地产信托规模大幅压降，境内信用债发行规模增速下降、存量规模压缩，境外信用债发行规模下滑，房企主要融资渠道进一步收紧。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。 风险提示方面，2021年下半年，房地产市场有以下风险点值得关注：第一，部分城市住房租金价格上涨幅度较大；第二，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企发生债务违约的风险上升。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 【NIFD季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国宏观金融 地方区域财政 宏观杠杆率 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 目 录 一、房地产调控政策 ...................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................... 1 （二）地方政府层面 ..................................... 1 二、房地产市场运行 ...................................... 1 （一）价格情况分析 ..................................... 1 （二）数量走势分析 ..................................... 6 三、个人住房金融形势 .................................... 8 （一）个贷余额增速进一步下降 ........................... 8 （二）个人住房贷款利率水平小幅上扬 ..................... 9 （三）个人住房贷款整体风险可控 ........................ 10 四、房企融资形势 ....................................... 11 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 .................... 11 （二）房地产信托规模继续压降 .......................... 12 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ...................... 13 五、小结与风险提示 ..................................... 14 附件：相关指标说明 ..................................... 15 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021年上半年，对于住房购买市场，中央层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变：围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，要求全面落实因城施策、房地产金融审慎管理等房地产长效机制，并防止以学区房等名义炒作房价，以此促进房地产市场平稳健康发展。对于住房租赁市场，中央层面将解决好大城市住房突出问题纳入2021年重点工作任务：要求以人口净流入城市为重点，通过给予土地、财税、金融等政策支持，扩大保障性租赁住房供给，大力发展租赁住房市场，重点解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。 央行、银保监会、住建部、自然资源部、财政部等部委层面为贯彻落实中央要求，一方面，严格实施房地产金融审慎管理制度、重点城市住宅用地供给“两集中”新政、优化土地竞拍规则、规范房地产市场秩序、通过约谈和问责强化城市主体责任落实，控制房价泡沫和化解房地产金融风险；另一方面，增加租赁住房土地供给、加大对住房租赁市场的金融支持力度、降低租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序和规范市场主体行为，支持住房租赁市场的发展。 （二）地方政府层面 地方政府层面，房地产调控政策的核心目标是抑投机、保刚需、稳地价、稳房价、稳预期。2021年上半年，上海、广州、杭州、武汉、合肥、西安等二十余个城市在限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，增加交易税费成本，建立二手房成交参考价格发布机制，严打学区房炒作，优化住宅用地供给，调整土拍规则、加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，从多方面升级加码房地产调控政策。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 一线城市住房销售价格涨幅较大 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2021 2 年上半年，70城新建商品住宅上涨了2.44%、二手住宅销售价格均累计上涨了2.07%，月度环比涨幅较去年下半年有所扩大（见图1左上图）。分城市层级看，2021年上半年，一线城市住房销售价格的涨幅最大，新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为3.67%和5.75%，同比涨幅分别为6.15%和10.48%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为2.96%和2.39%，同比涨幅分别为4.76%和3.55%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为1.84%和1.42%，同比涨幅分别为3.68%和2.57%（见图1右下图）。整体来看，2021年上半年住房市场销售价格延续了去年下半年的上涨趋势，且一线城市住房价格的平均涨幅高于二、三线城市；但随着主要热点城市房地产调控政策的进一步收紧，住房价格过快上涨势头有所遏制，具体表现为从第二季度开始，一线城市二手住房价格环比涨幅略有下降，二、三线城市住房价格环比涨幅逐渐趋稳。 从不同城市间房价的走势情况来看，呈现出较为明显的分化现象。截至6月末，70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有3个，同比下降的城市则有10个；70城中二手商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有3个，同比下降的城市则有14个。其中，部分一线和二线城市的房价同比涨幅较大，如广州新建、二手住房价格分别同比上涨了11.6%和13.2%，银川新建住宅价格同比上涨11.2%；部分城市价格则出现持续下跌，如牡丹江二手住宅价格同比下降了6.0%。另外，同一城市不同区域的房价也呈现出较为明显的分化现象，主要表现为城市的核心城区和产业聚集区域房价仍在上升，而远郊区域（尤其是地铁、轻轨等轨道公共交通工具无法触达的远郊区域）的房价已经开始下跌。住宅市场价格的分化，一定程度上体现了本轮持续的“房住不炒”政策调控效果：常住人口净流入规模较大的城市及其核心城区、产业聚集区域住房价格仍在上升，而常住人口数量增长缓慢或下降的城市以及城市中难以较好实现职住平衡的区域住房价格开始下降。但还需清晰地认识到，常住人口净增长较大的城市存在高住房价格和持续上涨问题，仅仅通过行政性的调控政策是难以解决的。更为有效的政策还是要建立人口、土地与住房联动机制，通过增加住房（包括商品房和租赁住房）的有效供给，来满足这些区域旺盛的住房需求，从而降低这些区域因供需不平衡而带来的房价快速上涨压力。 3 图1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 2. 部分城市租金价格大幅上涨 从中原地产统计的四个一线城市、两个二线城市的租金数据来看，2021年上半年，北京租金水平累计上涨了8.38%；深圳租金水平累计下降了2.55%；上海租金水平累计上涨了7.38%（见图2左图）；天津租金水平累计上涨了1.39%；成都租金水平累计上涨1.91%；广州租金水平累计上涨了2.51%（见图2右图）。总体来看，受疫情影响较大的住房租赁市场，于2021年第一季度开始逐渐升温；第二季度伴随着毕业季的到来，旺盛的住房租赁需求带动租金价格季节性上升，样本城市住房租金价格普遍上涨（深圳除外）。 深圳在成为全国住房均价最高城市后，住房租金水平反而在下降，这可能一定程度反映了高房价对人才流入的负面影响。根据贝壳研究院发布的《2021年毕业季居住洞察报告》，深圳对毕业生的吸引力已经从2020年的第四位下降至2021年的第六位。人力资本是推动经济长期增长的重要因素，深圳作为国内经济最有活力的城市之一，其对人才吸引力的下降问题应引起地方政府的足够重视。北京、上海这两个机构化住房租赁占比最高的城市，租金价格累计涨幅 4 最大，其原因可能如下：一是国内疫情控制较好，疫苗接种普遍展开，复工复产得到全面恢复，住房租赁市场全面回暖，叠加毕业季的到来，住房租赁市场需求较为旺盛。二是2020年因疫情原因，市场需求较弱，租金价格持续下跌，而住房租赁企业给付业主的租金为刚性支出，住房租赁企业普遍亏损。在今年市场回暖后，长租公寓的租金价格普遍回涨，以弥补前期亏损。三是在机构化租赁占比较高的城市，长租公寓的租金已经成为业主直租住房租金定价的参考价格。机构化租赁企业通常会对经营的长租房进行重新装修和家电、家具配置，其租金价格普遍高于同区域由业主直租的普租房价格的10%～30%，且租金价格公开可查。因此，长租公寓价格的上涨，可能会推动普租房租金同步甚至更大幅度的上涨。目前，发展租赁住房市场，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，已经成为中央和地方政府2021年的重点任务。部分城市住房租金价格的大幅上涨，可能会促使地方政府出台“控租金”政策。 图2 中原二手住宅租金指数（定基2004年5月=100） 资料来源：中原地产，Wind。 3. 房地产价格泡沫得到一定程度的遏制 上文考察的是住房价格的绝对水平，这里我们计算一个相对指标，即租金资本化率。租金资本化率是由每平米住宅的价格除以每平米住宅的年租金得到，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，可以较好地用于刻画房价泡沫程度。这一概念与租售比类似，但更加直观。 2021年上半年，四座一线城市的租金资本化率总体呈下降态势，平均租金资本化率从上年末的69.70年下降至6月末的61.28年。主要原因是：2020年下半年一线城市住房市场出现了明显过热迹象，四个城市的相关部门均陆续出台 5 调控收紧政策，年后四城房价快速上涨势头逐渐有所遏制；伴随着住房租赁市场步入传统的季节性需求旺季，租金价格水平也有所回升，从而带来租金资本化率的下降（见图3上图）。同期，二线城市的租金资本化率也表现出下降趋势，且二线热点城市的下降幅度大于二线非热点城市；二线热点城市的平均租金资本化率由2020年末的57.44年下降至202