戴德梁行研究院出品2021年9月未来社区及其趋势探索THE FUTURE COMMUNITY CONTENTS42160403第一章第二章第三章未来社区的蓝图与实践前言未来社区的特征和趋势未来社区发展的挑战及思考2.1 数字化智慧科技的应用与迭代2.2 社区发展回归人本化，多样性功能呈现2.3 科学规划、合理布局，实现集约发展2.4 绿色生态可持续的新型社区2.5 共享开放，社区融入城市公共生活3.1 避免大拆大建，未来社区为新型城镇化发展提供新思路3.2 鼓励各方积极参与，政府引导和金融支持必不可少3.3 补齐短板以完善社区和物业功能，突出未来社区的综合性特征3.4 前瞻布局、预防预判，让未来社区更可持续3.5 打破社会原子化难题，实现共建共治共享3.6 创新与突破，社区场景衍生经济增长新模式17 23293740434445464850目录 未来社区及其趋势探索 3PREFACE从中心城市的功能辐射，到都市圈的协作发展，再到城市群的发展耦合，经济活动的空间载体以点带面，不断向外扩张。这次我们由大及小逆向思考，下沉到城市的细胞——社区的发展，围绕“未来社区”这一话题，多维度分析和畅想未来美好生活的发展愿景。随着信息技术和数字社会的发展，新科技不仅应用于企业生产和政府服务管理，同时也渗透至普罗大众的衣食住行领域，对生活的方方面面产生了深刻影响；在产城融合的发展理念下，社区不单是传统的住宅区，在商办等配套物业的建设下，还是企业发展的空间载体，同时支持更多就业岗位，在小单元内即可实现以人为本，平衡职住生活；过去城镇化的快速发展红利吸引了大量人口和企业涌入中心城市，造成土地资源短缺倒逼企业、人才另择良地而栖——城市吸引企业、人才的初衷与资源紧缺的现状所产生的冲突对资源的集约化利用提出了更高的要求，尤其是在一系列的开发、建设、运营过程中，资源的约束让人们更加意识到可持续发展的重要性；我们还将从共享、开放的角度思考，让社区居民通过多方面、多渠道参与公共建设和治理，共同打造宜居社区。本报告将回顾未来社区的探索与实践，浅谈未来理想生活的发展前景，从参与未来社区建设的政府、开发商、服务运营方以及居民等关联方的视角出发，对未来社区的发展机遇和挑战进行探讨和预判。张晓端戴德梁行研究院副院长戴德梁行华南区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com前言 4 戴德梁行研究院“未来社区”的概念由浙江省政府于 2019 年首次提出，并同时印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，之后持续发布一系列推动各地“未来社区”规划和发展的政策文件。而“未来社区”之前，“智慧社区”的理念早已伴随信息技术和数字社会的发展、伴随着新科技的运用而得以广泛普及，如果说前阶段“智慧社区”的构建更关注于社区硬件的“智慧化”，那么“未来社区”则是在涵盖“智慧”的同时，对社区中的人、人的行为与活动、人和人的关系、人与环境的关联倾注了更多的思考和探究。而作为城市发展的基础单元 ——“未来社区”的发展与趋势，也将带动未来的城市建设与更新发展呈现出同频效应。第一章未来社区的蓝图与实践 未来社区及其趋势探索 5前瞻性规划，政策面大力推进未来社区的建设2019 年，浙江省在全国范围内率先提出建设“未来社区”并发文《浙江省未来社区建设试点工作方案》, 提出以人民美好生活向往为中心的框架，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。此后陆续公布《浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单公示》、《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》、《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》等，从试点筛选、建设指引、财政支持等方面推进未来社区建设落地。图：浙江省关于建设未来社区的相关文件和支持政策2019年3月 浙江省人民政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》 »提出“139”系统框架——以人民美好生活向往为中心，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景； »明确试点社区的基础条件、申报的基本程序以及建设要求。2019年8月 浙江省发改委公布首批24个未来社区试点创建项目 »涉及直接受益居民约 122,600 人，计划引进各类人才约 62,700 人。2019年11月 浙江省人民政府办公厅《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》 »突出群众满意导向——确保群众搬得进、住得起、过得好；着力提升群众获得感、幸福感、安全感。 »坚持分类统筹实施——统筹改造更新和规划新建两大类型，以改造更新类为主，注重分类推进、精准施策。 »注重科学规划引领——聚焦人本化、生态化、数字化三维价值，按照“ 5、10、30分钟出行圈”要求，健全社区公共服务与基础设施配套。 »集约高效利用空间——按照公共交通导向开发 (TOD) 理念，有效进行疏密有致、功能复合开发；加大城市存量用地盘活利用力度；支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。 »加大资金保障力度——改造更新类试点项目对应土地出让收益，剔除上缴国家部分，其余全部用于支持试点项目建设。 »加强人才创业支持——支持未来社区试点项目人才公寓租购同权；积极探索以房引才，给予住房激励、购房优惠、房租减免等奖励政策。 »大力促进数字转型——落实未来社区实体建设和数字建设孪生理念，加快推广应用社区信息模型 (CIM) 平台。 6 戴德梁行研究院2020年6月 《未来社区试点建设管理办法（试行）》 »省发展改革委牵头负责全省未来社区试点建设的综合指导、协调和监督工作； »市、县（市、区）发展改革部门指导和协调本行政区域内未来社区试点建设工作； »鼓励委托第三方提供全过程工程咨询服务，鼓励采用总承包方式进行工程建设。2020年8月 浙江省发改委印发《浙江省未来社区试点建设全过程工程咨询服务指南（试行）》 »规范和指导未来社区试点建设项目开展全过程工程咨询，支撑未来社区试点建设。2020年8月 浙江省发展改革委、省财政厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局联合印发《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》 »积极引导财政金融支持未来社区试点建设可持续推进； »加大银行信贷支持力度，在“房住不炒”前提下，鼓励金融机构积极探索，通过专项授信、银团贷款、债贷结合等多种方式为未来社区试点建设全过程提供融资支持。2020年9月 浙江省发改委印发《关于公布第二批未来社区试点创建项目名单的通知》 »改造更新类试点创建 31 个；规划新建类试点创建项目 3 个；乡村类试点创建项目 1 个；全域类试点创建项目 1 个。2021年5月 浙江省发改委印发《关于公布2021年未来社区创建名单的通知》 »合理推进邻里中心等公共配套集成空间优先实施，阶梯式推动九大场景落地，有条件的要率先予以呈现。2021年2月 《浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》 »以未来社区建设为抓手提升城市宜居水平。全面推进城市有机更新。加快未来社区试点建设，建成命名 100 个左右省级试点。以未来社区理念统筹旧改新建，创建 100 个未来社区美好家园示范点。2021年7月 《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》 »大力建设共同富裕现代化基本单元。全省域推进城市未来社区建设，全面实施创建制，实施未来社区“三化九场景”推进行动，迭代提升未来社区智慧服务平台。按照未来社区理念实施城市更新改造行动，加快推进城镇老旧小区改造； »推进数字社会综合应用建设，以“城市大脑 + 未来社区”为核心业务场景，实现社会空间数字化、社会服务共享化、社会政策精准化。资料来源：浙江发展及改革委员会 未来社区及其趋势探索 7资料来源：《浙江省未来社区建设试点工作方案》资料来源：《浙江省未来社区建设试点工作方案》根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》,“未来社区”旨在搭建改善民生、拉动投资、带动产业、促进转型、完善治理的综合大平台。短期内，解决老旧小区改造、交通出行改善、公共服务完善、智慧化水平提升等居民主要诉求；中长期，突出“人本化、生态化、数字化”三维价值，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九大场景创新为重点的集成系统，引领生活方式变革。在目标导向上，“未来社区”并非高端豪宅和富人区，而是配套完善、生活便捷、守望相助的温馨家园。政策的高起点规划为浙江省“未来社区”建设并复制推广提供了制度保障与优势。2021 年，浙江省“十四五”规划对未来社区的发展设立“创建 100个未来社区美好家园示范点”的目标。《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025 年）》则指出“大力建设公共富裕现代化基本单元”、支持“以‘城市大脑 + 未来社区’为核心业务场景，推进数字社会综合应用建设”。政策的支持将加快推动浙江未来社区由点及面的推广，有望形成更大范围的示范效应并推广至全国。邻里教育健康创业建筑交通低碳服务治理图：浙江省未来社区建设九大场景创新图：浙江省《未来社区试点工作方案》政策目标通过改造更新和规划新建，培育建设省级试点 100 个左右全面复制推广。鼓励各地因地制宜、大胆探索各具特色的未来社区创建模式。到2021年底从2022年开始 8 戴德梁行研究院智慧社区的建设实质性带动了多地对未来社区的探索尽管国内正式发文建设“未来社区”的城市较少，但事实上新型城镇化发展和现代科技的日新月异已经使智慧化社区成为各地的共同诉求。2014年住建部发布《智慧社区建设指南》，将具体建设标准数量化、指标化，提出运用科学技术提高基础设施集约化和智能化水平、实现绿色生态建设、提升社区治理和公共服务质量、保障公共服务均等化等。众多地区也已开启对智慧社区的实践和探索，如上海、广州、深圳和常州等经济发达地区，政策范围涵盖文体活动、生态建设、现代化治理和智慧服务等方面。资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部《智慧社区建设指南》（试行）图：《智慧社区建设指南》（试行）评价指标评价指标保障体系便民服务便民利民网点家政服务绿色出行社区治理与公共服务对象管理专门人群服务政务服务基础设施与建筑环境综合信息服务平台信息基础设施综合服务设施主题社区共性支撑建设运行保障典型应用小区管理房屋管理业主委员会管理物业管理智能绿色建筑智能家庭社区室内外环境治安管控基本公共服务法律宣传餐饮服务社区互动金融服务总体设计保障条件管理模式 未来社区及其趋势探索 9随着具备高带宽、低延时、广连接等特性的 5G 技术发展，结合物联网、人工智能、大数据、云计算、机器学习、AR/VR 等新一代信息技术，“未来社区”中的人、空间、社区关系重构已初步具备技术基础。综合应用各类技术手段，汇集并整合社区网格数据、应用数据、基础设施数据，推动未来社区在治理、服务、生活场景的全方位可视化展现和全面融合管理，打造社区治理新模式、新场景、新体验，已在部分国家得以推广应用。资料来源：华为《数字国家：促经济、 保福祉、善治理》图：部分国家数字化治理战略（从基础信息化到智能化） 10 戴德梁行研究院资料来源：《中国联通5G未来社区白皮书》图：未来社区综合治理平台根据中国联通发布的《5G未来社区白皮书》，在未来社区综合治理平台中，居民资料管理以网格化的方式建立居民数据库，并通过大数据交互等方式，分析居民行为偏好，匹配居民不同需求，提供个性化服务，如针对性保洁、远程看护等。同时对接安防、应急平台，进行不同级别的应急资料管理。居民信用积分建立社区积分档案，通过智能化手段规范如垃圾分类、停车到位等场景的居民行为。信息反馈资料管理社区建筑综合治理大数据GISIOCBIM公共设施水电管道事态预警监管赋能可视展现人房事信用积分 未来社区及其趋势探索 11资料来源：国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》备注：两项指标排名各前5的城市