地产杂谈系列之十五：物管中报综述：业绩多维高成长，拓展运营双提效

地产杂谈系列之十五 物管中报综述：业绩多维高成长，拓展运营双提效 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2021年09月06日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十四：结算毛利率延续探底，积极降档优化财务》 2021-09-01 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十三：细说物业管理第三方拓展之道》 2021-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十二：两大隐忧制约板块估值，优选财务稳健龙头》 2021-08-09 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十一：首次集中供地与50强房企上半年拿地观察》 2021-07-29 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 wangdongy ang339@pingan.com.cn 投资要点  业绩延续高增长态势，提质增效带动盈利能力改善：2021H1主流上市物企业绩加速提升，主流物企营收同比增长57.4%，较2020年末提升14pct；归母净利润同比增长65.9%，基本兑现此前较高业绩指引。受益于智慧化科技赋能、高毛利率业务占比提升等影响，2021H1主流物企管理费用率、销售费用率分别较2020年末降1.1pct、0.2pct，毛利率、净利率较2020年末提升1.1pct、2pct至31.3%、17.7%，考虑2020年尚有疫情补贴抬高基数影响，实际利润率增幅或更大。  非住&市场化拓展力度加大，社区增值服务收入贡献占比攀升：2021H1主流物企在管面积、合约面积，同比增长49.2%、39.3%，增速较2020年末提升3.5pct、8.7pct；合约在管比1.68倍，短期规模扩张具备较高确定性。第三方在管面积占比均不同程度提升，关联方依赖度逐渐下降。分项目类型看，物企2021H1非住宅在管面积平均占比达53.3%，较2020年末提升4.3pct，商写及公建等非居业态逐渐成为各大物企争夺方向。收入结构中，社区增值服务贡献度持续提升，主流物企2021H1社区增值服务收入、毛利平均占比分别较2020年末提升2.7pct、2.9pct， 8家社区增值服务已成为第二大收入来源。  商管运营趋势向好，各公司业务各有侧重：规模上，华润万象生活总收益领先，合景悠活凭借收并购跃居总在管面积首位，宝龙商业在营购物中心数量第一，卓越商企服务商务物业管理规模相对靠前。同时各家商管公司合约/在管面积比、项目数量比普遍较高，业绩短期增长确定性较强。从运营效果看，各商管企业毛利率均呈改善趋势，出租率大多位于90%以上，宝龙商业出租率改善尤为明显，从2018年的83.5%升至2021H1的92.3%。  投资建议：2021H1物企业绩延续高速增长，较高业绩指引逐步兑现，毛利率及管理费用率均实现改善。同时物企加大第三方拓展力度，非居业态为物企竞相追逐方向，社区增值服务收益贡献持续上升。各商管公司整体运营成效向好，出租率及毛利率等重要经营指标均呈改善趋势。经历短期调整后，我们认为当前位置优质物管及商管企业估值已具备吸引力，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。  风险提示：市场化发展不及预期风险；行业利润率下行风险；社区增值服务培育及发展不及预期风险。 -30%-20%-10%0%10%20%30%Sep-20Dec-20Mar-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 18 正文目录 一、 前言 .................................................................................................................4 二、 整体延续高增长，盈利水平呈改善趋势.............................................................4 2.1 业绩加速提升，较高业绩指引逐步兑现 ................................................................. 4 2.2 利润率水平持续改善，提质增效渐显成效 .............................................................. 6 三、 物管：非住&市场化拓展力度加大，社区增值服务收入贡献提升 .......................8 3.1 在管面积持续扩张，充足储备面积保障短期规模增长 ............................................. 8 3.2 非住宅管理面积占比提升，关联方依赖度逐渐弱化 .............................................. 11 3.3 社区增值服务收入贡献持续提升 ......................................................................... 12 四、 商管：运营成效向好，华润&宝龙规模居前.....................................................13 4.1 业务布局各有侧重，华润万象收入规模领先 ........................................................ 13 4.2 出租率维持高位，毛利率呈改善趋势 .................................................................. 15 五、 投资建议 ........................................................................................................16 六、 风险提示 ........................................................................................................16 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 18 图表目录 图表1 截至2021年9月3日研究样本中各物管&商管公司总市值排序............................. 4 图表2 2021H1主流物管&商管公司营收同比增长57.4%................................................. 5 图表3 2021H1主流物管&商管公司归母净利润同比增长65.9%....................................... 5 图表4 2021H1各物管&商管公司营收及增速表现 ........................................................... 5 图表5 2021H1各物管&商管公司归母净利润及增速表现 ................................................. 6 图表6 主流物管及商管公司业绩指引 ............................................................................. 6 图表7 2021H1主流物管&商管公司毛利率及净利率持续提升 .......................................... 7 图表8 2020年主流物管&商管公司管理费用率延续下行 .................................................. 7 图表9 2021H1各物企社区增值服务毛利率普遍较高 ...................................................... 7 图表10 2021H1各物管&商管公司毛利率 ..................................................................... 8 图表11 2021H1各物管&商管公司公司净利率 .............................................................. 8 图表12 2021H1主流物管公司在管面积同比增长49.2% ............................................... 9 图表13 2021H1主流物管公司合约面积同比增长39.3% ............................................... 9 图表14 2021H1主流物企合约在管比达1.68倍............................................................ 9 图表15 2021H1各物管公司在管面积及增速 .............................................................. 10 图表16 2021H1各物管公司合约面积及增速 .............................................................. 10 图表17 2021H1各物管公司合约/在管面积比 ............................................................. 11 图表18 2021H1物管公司第三方在管面积占比稳步提升.............................................. 11 图表19 2021H1多数物管公司非住宅在管面积占比提升.............................................. 12 图表20 2021H1各物管公司收入构成 ........................................................................ 12 图表21 2021H1各物管公司毛利润构成 ..................................................................... 13 图表22 2021H1各商管公司收入及归母净利润 ........................................................... 14 图表23 2021H1各商管公司合约、在管面积 .............................................................. 14 图表24 2021H1各商管公司购物中心数量.........