科技赋能提升效率，增值服务全面提速

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 47.6 一年内最高/最低价（港元） 90/40.5 市盈率（当前） 41.8 市净率（当前） 3.6 总股本（亿股） 6.5 总市值（亿港元） 311 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 业绩稳步提升，科技赋能提升经营效率。公司公布2021半年报，上半年实现营收25.9亿元，同比增长88.8%，远超营收 “五年十倍”业绩指引的复合增长率58.8%。分业务来看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和智慧科技服务收入同比增速分别为+41.5%/ +419.0%/+94.2%/ +115.8%。上半年实现归母净利润5.3亿元，同比增长80.4%。2021H1综合毛利率32.5%，较2020年底上升2.8个百分点；净利率20.95%，较2020年底提升2.1个百分点。科技赋能方面，公司坚持人力机械化、机械管理化，推动人均效能大幅增长21.5%，人力成本占比较2020年底下降4个百分点至47%，处于行业低位，公司城市深耕战略与科技赋能持续改善经营效率。 ⚫ 合约规模稳步增长，市场化外拓量稳质升。截至2021年上半年，公司合约面积与在管面积分别为3.1亿平和1.9亿平，合约在管比达到1.69，储备面积处于相对高位。2021年上半年新增合约面积3774万平方米，其中第三方新增占比72%，对母公司金科股份的依赖度进一步下降。同时外拓项目质量得到进一步提升，外拓项目平均物业费由2020年末的1.66元/平方米/月提升至1.87元/平方米/月。 ⚫ 高密度布局促进增值服务全面提速。公司社区增值服务上半年实现收入 6.5 亿元，同比增长 419%，占营业收入比重也由去年同期的9.2%大幅提升至25.2%。其中旅居服务、美居焕新、园区经营和家庭服务收入同比增速分别为+1623%/ +234.3%/+526.4%/ +110.4%。疫情过后，公司全牌照十年深耕的旅居项目迎来爆发式增长，其中在西南核心区域在管面积达到9800万平方米，占总在管面积的53%，依托于高密度的在管面积、深耕区域的品牌优势以及全链条的本地供应链优势，公司社区增值服务的渗透率进一步提升，增值服务收入迎来全面提速。 ⚫ 投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年实现归母净利润11亿元/18.6亿元/30.1亿元，对应PE 23.5/13.9/8.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。 盈利预测 [Table_Profit] 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 3,361 5,777 9,590 15,345 营收增速（%） 44.4% 71.9% 66.0% 60.0% 归母净利润（百万元） 618 1,102 1,857 3,008 归母净利润增速（%） 68.5% 78.4% 68.5% 62.0% EPS(元/股) 0.95 1.69 2.84 4.61 PE 41.8 23.5 13.9 8.6 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 科技赋能提升效率，增值服务全面提速 [Table_ReportDate] 金科服务(9666.HK)2021半年报点评 | 2021.09.02 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金流量表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 6,840 7,859 9,359 11,440 归母净利润 618 1102 1857 3008 金融资产与短期投资 0 0 0 0 折旧和摊销 14 12 12 12 应收款项及应收票据 1,057 693 959 2,302 营运资本变动 -543 201 288 -286 预付款项及其他应收款项 518 320 356 248 其他非现金调整 24 27 45 72 存货 16 19 33 59 经营活动现金流 113 1342 2202 2806 其他流动资产 579 529 633 672 资本支出 -18 -16 -18 -18 流动资产合计 8,492 9,100 10,984 14,473 长期投资减少 -5 -3 2 0 物业、厂房及设备 29 33 36 40 少数股东权益增加 0 0 0 0 权益性投资 5 8 6 6 其他长期资产的减少/(增加) 2253 -89 -200 163 长期投资类 0 0 0 0 投资活动现金流 2231 -108 -216 145 商誉及无形资产 15 16 18 19 借款增加 -1830 100 50 40 其他非流动资产 11 101 301 139 股利分配 -326 -326 -551 -929 非流动资产合计 60 158 361 204 普通股增加 603 0 0 0 资产总计 8,552 9,258 11,345 14,677 其他融资活动产生的现金流量净额 5756 11 15 19 应付账款及票据 279 371 658 1,088 融资活动现金流 4203 -215 -486 -870 短期借贷及长期借贷当期到期部分 0 0 0 0 现金及现金等价物净增加额 6547 1019 1500 2081 其他流动负债 1,017 803 1,341 2,236 现金及现金等价物期末余额 6840 7859 9359 11440 流动负债合计 1,296 1,174 1,999 3,324 主要财务比率 2020 2021E 2022E 2023E 长期借贷 0 100 150 190 成长能力 其他非流动负债 4 3 4 4 营业收入增长率 44.3% 72.0% 66.0% 60.0% 非流动负债合计 4 103 154 194 归属普通股东净利润增长率 68.5% 78.4% 68.5% 62.0% 负债总计 1,300 1,277 2,153 3,518 获利能力 归属母公司所有者权益 7,214 7,916 9,082 10,978 毛利率 29.7% 31.6% 32.0% 32.0% 少数股东权益 38 65 110 181 净利率 18.4% 19.1% 19.4% 19.6% 股东权益总计 7,252 7,981 9,192 11,159 ROE 16.0% 14.6% 21.9% 30.0% 负债及股东权益总计 8,552 9,258 11,345 14,677 ROA 9.8% 12.4% 18.0% 23.1% 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 偿债能力 营业收入 3,359 5,777 9,590 15,345 资产负债率 15.2% 13.8% 19.0% 24.0% 营业成本 2,362 3,952 6,522 10,434 流动比率 6.6 7.8 5.5 4.4 毛利 997 1,826 3,069 4,910 速动比率 6.5 7.7 5.5 4.3 其他收入 2 2 2 2 每股指标（元） 营销费用 2 8 10 15 每股收益 0.95 1.69 2.84 4.61 行政费用 238 462 767 1,181 每股经营现金流 0.17 2.06 3.37 4.30 研发费用 0 4 6 7 每股净资产 11.05 12.13 13.91 16.82 其他费用 8 -2 -3 -5 估值比率 利息费用 77 127 131 124 P/E 41.8 23.5 13.9 8.6 利息收入 101 139 146 143 P/B 3.6 3.3 2.8 2.4 权益性投资损益 -1 0 0 -1 其他非经营性损益 -32 -13 -15 -20 除税前利润 768 1,368 2,305 3,733 所得税 134 240 404 653 净利润 634 1,128 1,901 3,080 归母净利润 618 1,102 1,857 3,008 少数股东损益 16 27 45 71 公司简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 评级说明 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内