房地产土地周报：土地市场环比降温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年08月29日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地供应环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0822》 2021-08-22 2 《房地产-行业研究周报:地产估值低估 明 显 ， 政 策 微 调 基 本 面 向 下 ——房地产销售周报0822》 2021-08-22 3 《房地产-行业点评:单月销售年内首次下滑，单月开工偏弱，累计投资增速下降——统计局7月数据点评》 2021-08-16 行业走势图 土地市场环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0829 土地供应（2021.8.16-2021.8.22）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.63% 本周合计供应301宗地块；其中住宅用地79宗，商服用地62宗，工业用地151宗，其他用地9宗。本周100城土地供应建筑面积合计1984.74万平方米,环比上升52.96%,同比下降32.96%，累计同比下降17.63%，较前一周下降0.47个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为119.41、1377.11、488.22万平方米，环比增速分别为328.42%、160.29%、-34.08%；同比增速分别为-44.13%、22.72%、-69.95%；累计同比增速分别为-14.89%、-14.79%、-20.4%；较前一周变动-0.95、1.01、-1.65个百分点。本周100城土地挂牌均价2588元/平方米,环比上升21.56%,同比下降3.32%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1740、3094、1561元/平方米，环比增速分别为68.77%、222.29%、-46.78%；同比增速分别为-75.9%、11.34%、-20.44%。 土地成交（2021.8.16-2021.8.22）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降16.86% 本周合计成交128宗地块；其中住宅用地16宗，商服用地16宗，工业用地89宗，其他用地7宗。本周100城土地成交规划建筑面积828.09万平方米,环比下降27.78%,同比下降76.07%，累计同比下降16.86%，较前一周下降2.37个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为117.77、228.79、481.52万平方米，环比增速分别为72.57%、-22.44%、-38.53%；同比增速分别为-42.15%、-84.86%、-72.43%；累计同比增速分别为-2.52%、-19.82%、-16.35%；较前一周变动-1.32、-2.67、-2.24个百分点。本周100城土地成交均价1588元/平方米,环比下降32.08%,同比下降49.04%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1749、835、1906元/平方米，环比增速分别为-52.13%、-24.16%、-29.12%；同比增速分别为-86.7%、-76.3%、19.57%。本周100城土地成交总价131.5亿元,环比下降50.95%,同比下降87.81%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为20.6、19.11、91.79亿元，环比增速分别为-17.37%、-41.16%、-56.43%；同比增速分别为-92.31%、-96.41%、-67.03%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交2.64万套，环比下降3.38%，同比下降31.63%，累计同比上升24.03%，较前一周减少2.53个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.78万套，环比下降3.34%，同比下降44.15%，累计同比上升10.25%，较上周减少0.82个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计43.31万套，去化周期19.9周，环比下降27.95%，其中一线、二线城市环比增速分别-61.33%、2.53%。 42家房企上半年净利润增逾两成。截至8月25日晚，A股42家房企披露了2021年半年报，合计实现营业收入5759.78亿元，YOY+32.45%；归属于上市公司股东的净利润为375.86亿元，YOY+20.13%。销售毛利率均值为25.39%，而上年同期为29.59%。多家房企上半年房地产销售毛利率下滑明显，而物业出租管理等其他非地产开发销售业务毛利率明显好于房地产主业。部分公司房地产业务营业成本增幅大于营业收入增幅，毛利率下降明显。土地价格及融资成本上涨，而房价受限，导致开发商利润率降低。 8月楼市调控升级。2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史记录。截至8月22日，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。整体来看，今年以来，全国房地产调控政策井喷，核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。 热门城市限购加码。上海调整住宅新房认购入围比，最高达到2.5：1。据上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”发布的公告显示，上海市第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整。项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则；所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2020-082020-122021-04房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2021.8.16-2021.8.22） .................................................................. 3 2. 百城土地成交情况一览（2021.8.16-2021.8.22） .................................................................. 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2021.8.23-2021.8.29） ......................................................... 7 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 5 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 6 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 6 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 .............................................................................................................................. 6 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2021.8.16-2021.8.22） 土地供应（2021.8.16-2021.8.