房地产土地周报：土地市场环比降温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年04月04日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:3月单月同比增速放缓，销售均价环比降温—3月百强房企销售点评》 2021-04-01 2 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，热门城市限购加码——房地产土地周报0328》 2021-03-28 3 《房地产-行业研究周报:多家房企主动降档，“房住不炒”定位不变——房地产销售周报0328》 2021-03-28 行业走势图 土地市场环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0404 土地供应（2021.3.22-2021.3.28）：百城土地供应建筑面积累计同比下降26.24% 本周合计供应146宗地块；其中住宅用地28宗，商服用地36宗，工业用地71宗，其他用地11宗。本周100城土地供应建筑面积合计923.74万平方米,环比下降59.14%,同比下降75.09%，累计同比下降26.24%，较前一周下降6.89个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为50.08、194.73、678.93万平方米，环比增速分别为-4.4%、-83.72%、-32.92%；同比增速分别为-76.18%、-84.81%、-69.36%；累计同比增速分别为-28.01%、-31.08%、-21.95%；较前一周变动-4.81、-6.12、-8.13个百分点。 本周100城土地挂牌均价2383元/平方米,环比上升0.42%,同比下降31.66%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为5714、2490、2118元/平方米，环比增速分别为77.12%、24.25%、-18.07%；同比增速分别为-66.3%、-50.21%、42.72%。 土地成交（2021.3.22-2021.3.28）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升1.13% 本周合计成交43宗地块；其中住宅用地5宗，商服用地7宗，工业用地30宗，其他用地1宗。本周100城土地成交规划建筑面积406.56万平方米,环比下降58.11%,同比下降88.86%，累计同比上升1.13%，较前一周下降15.35个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为94.52、186.21、125.83万平方米，二线、三线环比增速分别为-50.17%、-78.92%；一线、二线、三线同比增速分别为-47.52%、-81.17%、-94.93%；累计同比增速分别为25.82%、2.07%、-3.36%；较前一周变动-7.09、-9.41、-21.07个百分点。本周100城土地成交均价1207元/平方米,环比下降71.03%,同比下降26.31%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为301、1541、1393元/平方米，二线、三线环比增速分别为-69.35%、-61.63%；一线、二线、三线同比增速分别为-93.42%、-55.09%、96.47%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.81万套，环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计同比上升101.64%，较前一周减少4.03个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.41万套，环比下降7.61%，同比上升34.47%，累计同比上升93.81%，较上周减少2.03个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.16万套，去化周期22周，环比下降27.13%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.92%、0.15%。 一季度二手房成交规模创新高。贝壳研究院数据显示，2021年一季度重点18城链家二手住宅实际成交量较去年4季度增长14%，约是去年同期的2.6倍（受疫情影响2020年1季度基数较低），是2017年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外2021年春节就地过年也有助于需求释放。二手房价格环比保持上涨。贝壳研究院数据显示，贝壳重点35城二手房价格指数保持环比上涨，3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。一季度一线城市整体市场热度较高，特别是1月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增长20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3月市场热度逐步被抑制。 银保监会等三部门联合出手防止经营用途贷款违规流入房地产领域。3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布通知，对经营贷提出“7加强、1继续、1强化”，要求银行业金融机构加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展、强化协同监督检查。通知指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。 楼市因城施策。三亚市人民政府办公室印发《三亚市2021年房地产市场专项整治工作方案》。工作目标上，《方案》提出，通过查处房地产开发企业未批先售、捆绑销售及以各类名义加价销售、诱导或协助无资格购房人骗购住房等违法违规行为；整治中介机构及从业人员协助无资格人员挂靠第三方公司缴纳社保或个税等方式骗取购房资格等。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -7%2%11%20%29%38%47%2020-042020-082020-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2021.03.22-2021.03.28） ............................................................ 3 2. 百城土地成交情况一览（2021.03.22-2021.03.28） ............................................................ 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2021.03.29-2021.04.04） .................................................... 7 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 5 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 6 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 6 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 .............................................................................................................................. 6 行业报