武汉市2021上半年房地产市场报告 保利投顾研究院华中分院出品2021年7月15日调控下的“行稳”楼市，驱动下的“分化”行情 去年我们研判，2021年市场：豪宅价值再凝聚，圈层化极致之年!（预测正确√）今年，对于武汉来说，是涅槃重生，是蓄势待发。摆脱去年深陷疫情漩涡的困局，在经历了极限考验后，大武汉恢复勃勃生机！ “卧薪尝胆” 后的武汉，走的每一步都脚踏实地、步履稳健，吸他城之所长克己之所短。用三句话来形容2021年武汉楼市，那便是：①区域深入分化，市场冰火两重天；②集中供地/集中开盘，调控新招频出，国企担当尽显；③自渠&线上营销成发展趋势。在此，保利投顾研究院华中分院向伟大的武汉致敬，为每一位关注者奉上《2021上半年武汉房地产市场总结及后市研判》报告。 大势环境与全国市场走势研判目录Contents01经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势武汉政策及房地产市场分析02城市政策 ● 土地市场 ● 新房市场 ● 二手房市场房企竞争格局及策略分析03房企竞争格局●典型房企投资布局策略●营销策略2021年下半年武汉市场展望及建议04● 政策展望 ● 市场预判 ●发展规划 PART ONE大势环境与全国市场走势研判经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势 全国市场走势——全国特征房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%）图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）2021-05开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18%新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6%住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23%时间2017年2018年2019年2020年2021年3月18%8%10%-12%63%4月8%5%18%-3%35%5月13%23%4%16%20% 全国市场走势——分线特征楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%）2017年月均一线：259万㎡二线：806万㎡三四线：450万㎡2018年月均一线：252万㎡二线：733万㎡三四线：451万㎡2019年月均一线：281万㎡二线：732万㎡三四线：487万㎡2021年1-5月月均一线：363万㎡二线：789万㎡三四线：465万㎡2020年下半年月均一线：424万㎡二线：784万㎡三四线：566万㎡备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。数据来源：wind 全国市场走势——土地市场地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势城市严格程度主要内容北京•设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制•综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套内7090等出让方式杭州•延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则南京•“限地价+限房价+摇号”•摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50%•竞买保证金比例由20%提升至30-50%宁波•新增“竞自持”竞拍规则•将限房价区域扩大至市六区•部分地块实行现房销售苏州•“中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价方式将溢价率控制在15%以内•严格限制房价广州•“限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45%合肥•“竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍郑州•“限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130%长沙•首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块）•首次提出配建第四代高品质建筑要求重庆•土地款支付条件与溢价率挂钩表： 典型城市首轮集中供地细则一览 全国市场走势——后市展望市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放量，；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。图：全国看房热度指数图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组）小阳春热度提升明显基本持平去年四季度水平看房热度较高 总结居民房贷额度将维持紧缩，年内难有明显改善，影响客户需求释放及房企资金回笼，理解政策执行层面城市具体差异，把握对实际成交的抑制情况以及客户心态变化限价预计维持高压，各城执行层面亦有不同，注意政策执行层面城市具体差异，对供应端、及不同区域项目和客户心态影响理解两集中对楼市预期的传导，以及对市场节奏变化的影响下半年市场走势研判展望下半年核心引领结构深化 PART TWO武汉政策及房地产市场分析城市政策 ● 土地市场 ● 新房市场 ● 二手房市场 武汉政策：政策趋势楼市政策整体由宽松向收紧转变，政府主导，底层逻辑不变上半年武汉楼市预售宽松条件收回、土拍两集中提高开发商竞拍门槛、信贷收紧，落户放宽，整体呈现收紧态势。2021年土拍两集中制度出炉，多数地块具有相对严格的出让条件，说明武汉在紧跟国家风向的同时，希望通过土地出让绑定商业或产业的方式来带动城市的发展。宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计下半年土地供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。2020年：为恢复经济阶段性放松楼市调控1.预售条件放宽：开发投资额达到25%以上，高层建筑形象进度达到1/4以上2.土拍条件放宽：放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则。调整土地竞买保证金比例，不得低于土地出让底价的20%。3.增加城区土地供应：中心城区供地计划相比2019年增长近六成，中心城区重回供地高峰年，缓解主城区供应不足问题。4.信贷放松：装修款可贷30年，双合同成为单合同；印发湖北“消费30条”，有房无贷，二套利率按首套；公积金向特殊人群倾斜，医护人员首套最高可贷84万。5.落户放宽：在校大学生的父母、配偶及未成年子女均可同时办理随迁落户，拥有武汉市中心城区户口。随迁人员可以享受同样的购房政策。6.商办去库存：允许武汉市部分区域符合条件的商业和办公类存量用房，可改造为租赁住房。2021年上半年：土地、行政、信贷多方面收紧1.预售宽松条件收回：自3月31日起，原2020年预售优惠条件收回，高层建筑形象进度达到1/3以上2.土拍两集中提高开发商竞拍门槛：土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小，两集中更加考验竞地房企的成本管控以及产品溢价实力，3.城区土地供应减少：东湖高新区供地计划相比2020年削减近四成。4.信贷收紧：6月起首套房执行利率普遍上调0.1-0.2%；二套利率按首套优惠政策收回；医护人员首套最高可贷84万政策收回。5.落户放宽：推动武汉市全面落实取消进城就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进入城镇的人口等重点群体落户限制条件。6.商办去库存：允许武汉市部分区域符合条件的商业和办公类存量用房，可改造为租赁住房。 武汉政策：供给端土地：收回灵活供地权，向一年三次集中供地转变今年2月底，自然资源局要求22个重点城市住宅用地供应实现“两集中”，国家收回地方灵活供地权，明确集中供地次数不超过3次，此次政策与此前各项条款政策的目标一致，均是稳定市场的平稳发展，但此次政策主要强调在土地供应端进行变革，更关注政策的效果的持续性及长远性，与此前强调采取短期政策工具调控差异明显。武汉拟于今年5月、8月、10-11月分三次集中供地，分散热点地块，调高地价，实际上有助于真正减少土地哄抢，避免出现土拍过热现象，促进武汉土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。值得注意的是，今年武汉供地计划，东湖高新供地计划同比削减近四成，创近4年来新低，区域土地稀缺程度进一步提高。 武汉政策：供给端新房：①预售条件由松变紧，限制多次开盘2020年为稳定楼市发展，武汉出台一系列具有针对性政策，比如降低预售条件，还涉及商品房预售资金监管等方面，为激活市场供需起到积极作用。2021年6月1日起，新政相比之前有所收紧，首先提高了预售发放条件（具体内容可见新政后1），必然影响房企快周转的速度；其次，对房企分批上市多次开盘，刺激市场的行为，也进行了限制（具体内容可见新政后3），有效杜绝饥饿营销。新政后（2021年6月1日起执行）：1、预售证发放条件15层及以下建筑达到总层数二分之一，15层以上建筑达到总层数三分之一且不小于7层，无抵押省、市重点项目可以降低至总层数四分之一。2、样板间交付管理开发商应当说明实际交房标准与样板房是否一致；未说明的，实际交付标准必应与样板房一致；样板间自交房之日起3个月内不得擅自拆除、出售。3、预售证发放次数调整，逐栋开盘将成历史《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以下的，不得超过三次申请预售；《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以上的，不得超过五次申请预售。4、开盘时间取得预售证10日内必须开盘，销售时间不得早于早上9点或者晚于晚上8点。5、认筹金退款时间对未选定房源的，认筹金自申请退款之日起最长不超过5个工作日退还。6、开发商监管涉嫌广告宣传、价格、质量、贷款等方面违法违规行为的，及时将线索移交有关部门处理。预售收紧新政前（2020.3.23-2021.3.31）：1、预售证发放条件10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。2、样板间交付管理交付标准样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售。3、预售证发放次数无明确规定。4、开盘时间取得预售证10日内必须开盘。5、认筹金退款时间无明确规定。6、开发商监管10月1日之前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；企业在工程进度未达到规定的用款节点，可申请预支重点监管资金。 武汉政策：供给端新房：②政府牵头，首次试水热点片区集中开盘，后期将常态化2021年上半年出台《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》，该意见是武汉市首次试水商品住房集中销售，《意见》规定同一客户只在一个项目绑定登记，不可同时进行多个楼盘登记。有利于缓解区域紧张的供需关系，缓解购房者多头登记造成的“缺房”恐慌，稳定市场预期。5-6月东湖高新已展开两次集中开盘，试点取得预期效果，市场反应良好，后期在热点区域组织商品住房集中销