房地产行业：房企退地的背后
电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年7月26日 行业研究 房企退地的背后 核心观点： 房企退地事件的出现反映了行业资金承压的客观事实，若非如此，也不至于甘愿损失掉5000万保证金，但是若要说企业退地了，企业就是不行了，市场要转向了，那倒也还不至于。而且房企退地事件短期内不可能成为集体性事件，市场也不会因此出现转折。 相关研究： 2021年5月地产月报丨集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题【第35期】 20210606 重磅|2021年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告【第83期】 20210531 重磅|2021年1-5月中国典型房企新增货值TOP100研究成果【第41期】 20210530 2021年4月地产月报丨集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高【第34期】 20210506 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 W18705580201（微信号） wanging@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 “打算去央企了，看这个趋势，以后房地产行业能活着的只有央企了”。一个朋友发来这样一句话，从他的话语中，我能感受到他的焦虑和无奈，我也能够理解他的感觉，但没有预想到是竟然悲凉至此。 焦虑可能是当下行业的关键词，无论是房企还是上下游，亦或是相关行业及从业人员， 焦虑的情绪仿佛是头顶弥漫的乌云，久久不散。 宅地供给“两集中”实施，大家更是深陷焦虑之中，拿地前，房企在拿不拿地，能不能拿到地，哪里拿地，哪里来钱去拿地？拿地后，房企又进入到新的焦虑之中，拿的地或不能有效盈利，或无力承担后续开发运营的高额投入，或不能做好项目开发管理，如巨石压顶。无论是字面交流，还是面对面的交谈，能够深刻的感受到房企的焦虑已经深入骨髓，无所适从，“不知道哪一天就不在这个行业了”。 7月21日，有房企开始退回首次集中供地中获得的土地，这在行业内又再度引发了热议，大致方向有两个：城市房地产市场要转向了；中小房企前途堪忧，总体情绪偏悲观。对此，我们认为，还是需要更加客观、理性看待： （1）退地的行为是否常见？为何当前热议更多？ （2）企业为什么会选择退地？原因在自身还是在外界？ （3）退地是否代表了企业的前途命运？ （4）个别房企的退地行为会不会成为趋势？ （5）退地是否意味着市场的转折？ 退地事件的出现反映了行业资金承压的客观事实，若非如此，也不至于甘愿损失掉5000万保证金，但是若要说企业退地了，企业就是不行了，市场要转向了，那倒也还不至于。 目录 1、杭州房企退地并非先例 ............................................................................................................. 3 2、为什么当前退地的关注度更高 ................................................................................................. 3 3、为什么要退地？ ......................................................................................................................... 4 3.1非理性拿地，高价拿地，盈利无法兑现 ........................................................................ 4 3.2资金不足，后续资金无法负担开发 ................................................................................ 5 3.3产业、配建、自持等附加条件过多，操作吃力 ............................................................ 6 3.4项目产权不清，纠纷较多，项目推进难度大 ................................................................ 6 3.5合作地块，相关方利益未达成一致 ................................................................................ 7 3.6回笼资金，调整布局 ........................................................................................................ 7 4、退地是否会成为趋势？ ............................................................................................................. 7 5、空有规模，而无力量，风险可能随时会爆发 ......................................................................... 8 pOyQzQtQoRmPnOmMwPrNxP8ObP6MoMrRpNrQfQrRtMjMsQoQbRmNtPuOoPqQNZmQpN 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 1、杭州房企退地并非先例 7月21日，宋都股份发布公告，将5月5日在杭州首次集中供地取得的杭政储出【2021】8 号地块退还政府，公告一出，行业内讨论的热火朝天，毫无意外，清一色的偏向都是悲观论调。 在宋都之前，同样发布公告退地的还有瑞安房地产，7月9日，瑞安房地产发布公告，将2007年在佛山拿到的岭南天地中的7号、8号地块退还给佛山政府，同时获得26.53亿元的现金赔偿。 回看历史，退地事件时有发生，无论是宋都的退地，还是瑞安房地产的退地，都不是首例。雅戈尔于2010年获得杭州两宗土地，楼面价均在1.8万元/平米，创下当时板块楼面价新高，后因政策严厉调控，企业面临开工难和盈利薄双重压力，只得将土地退还给政府以降低损失。 退地事件时常出现，也并不是到了今天才出现，可能只是在当时的大环境下，行业对此并无太多关注，也更多的认为这种个例的出现并不会造成比较深刻的影响。 2、为什么当前退地的关注度更高 其实对于房企退地，我们也需要客观理性的去看待，房企退地在过往也并非没有先例，而且也非一例，当时未并在市场中掀起水花，如今相同事件再发，时移世易，当前的环境下，仿佛其意义更大，预示性更强。 这轮调控之前，政策虽也有过收紧，但相较于当前，政策可以称之为是宽松的:（1）政策还是集中于消费者一端，像限购、限贷，重心在于限制需求，供给端的政策限制有限；（2）没有全方位封堵企业的资金来源通道，一端受限，另一端仍有调整的可能，失之桑榆，收之东隅；（3）政策的调控有一定的周期，短周期之后，政策便收回，退出，而且还出现过救市操作。所以，即使以前年份，企业有过相同的动作，行业的预期也不会表现的如此悲凉，因为影响全局的政策会在适当的时候给企业留空间。 2016年开始房地产行业的新一轮调控至今，调控的步伐从未停滞，即使新冠疫情对国民经济、房地产行业的发展造成了干扰，“房住不炒”的底线都没有出现任何降低，房地产行业调控只会紧不会松的信号传递的明明白白，清清楚楚。 2020年开始，政策的调控不再局限于限购、限贷、限价、限售等行政性政策和相应的市场监管举措，2020年8月针对房企的“三道红线”出台，以净负债率，剔除预收款的资产负债率、现金短债比三个财务指标划分企业档位，不同档位的企业，其有息负债的增长上限会有显著差异，毫无疑问，企业的财务指标更优，其所受约束也越小，首批试点执行这一政策的企业有12家，指导企业有序推进降杠杆、稳杠杆的工作，确保企业对于财务杠杆的使用空间压缩到最低水平，最终管控住风险。2021年7月8号，有政策出台将商票同步纳入监管，这其实也是堵了房企可利用的另一间接融资渠道。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2020年12月针对金融机构的两道红线横空出世，直接从源头上控制投向房地产行业的资源总量，让企业没有足够的资源可用于加杠杆，同时，也同步影响到房企的回款，企业在资金端的压力可想而知。 除此之下，企业非标融资，表外融资受到严格封堵，从中国人民银行每月公布的社融数据来看，信托贷款、委托贷款，甚至于银行承兑汇票都保持着加速下滑态势，从眼下到未来，表外融资、非标融资的口子只会更加严格的堵住，绝不会留有任何可以调整的可能。这对一些对此类型融资方式高度依赖的企业无疑是最大的打击之一，一下卡住脖子，没有任何准备。 2021年一季度，宅地供给“两集中”政策开始实行，与“三道红线”逻辑一致，首批选取了22座城市试点，土地集中公告，集中出让，一年出让次数不多于3次，虽然集中供地仅仅改变了土地出让的时间点，但是短期的集中的土地供出，就要求企业短期内筹集大量资金去做好土地竞拍的准备，这不仅仅考验企业的资金实力，更考验企业的资金调度能力、安排能力。 也正是由于各类型、各环节的融资限制，多数企业的资金链压力可想而知。加之，行业内不断有企业爆出风险，从三盛宏业、福晟集团、泰禾集团到华夏幸福、蓝光发展，“大而不倒”已经不再适用，出问题的企业不再仅仅是小型的企业，规模型企业也逐渐释放出风险信号，这更加重了行业的担忧，不知道哪家企业会突然倒下，所以对于企业的动作都会做更多的联想与解读，把地退了是不是也就意味着资金链已经承受不住了？ 3、为什么要退地？ 至于企业为什么拿了地，甘愿损失保证金也要将土地退回，其实原因有很多，对此我们做了如下总结： 3.1非理性拿地，高价拿地，盈利无法兑现 随着行业的成熟，市场的竞争也是与日俱增，而且资源是有限的，如果不能拿到手，那就真的可能真的“不在牌面上了”，所以为了能够继续存在，房企必然会更加勇敢的去拿地，即使需要付出较大的代价也在所不惜，这就会不断创造出高价地，拿到地后，再复盘测算，利润根本无法达标，甚至会出现亏损，既然如此，何必再苦苦挣扎，早日退地，损失也能降低。 当然，拿到高价地可能也会有不理性的因素存在，为了拿地而拿地，当真正拿到地之后才更发觉行为决定过于冲动了，既无法盈利，也不能对品牌影响力打造有正向作用，那也没必要再留着土地，退了干净。 首批集中供地的结果已经出来，各地块的盈利情况也清楚明确了。从数据上看，各城市成交的土地，总体盈利情况并不理想，地货比超70%、80%甚至超100%的地块也不时出现，若加上工程成本支出、利息支出、配建、自持、产业配套等要求，项目可能会陷入严重亏损状态，都是发展诉求驱使叠加资源稀缺的必然结果。对于拿到高价土地的企业而言，未来的考验不会缺席。 电话
