房地产行业事件点评：土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高 ——房地产行业 事件点评 2018年10月22日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 任 鹤 研究助理 执业证书编号：S1480118020022 Renhe07@163.com 010-66554089 事件： 国家统计局公布1-9月房地产开发投资和销售数据，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点；土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。 观点一览：  土地购置见顶 未来投资还看建安接力  销售继续回落 下行趋势基本确立  到位资金如期继续反弹 银行端边际改善  总体判断：投资开始缓慢下行，销售回落趋势确立，到位资金将延续反弹，这是我们对主要数据的判断。未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。 1．土地购置见顶 未来投资还看建安接力 全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。从具体构成来看，建筑工程、安装工程和工器具采购等增速持续为负，土地购置一枝独秀支撑地产投资，但不管是从逻辑还是数据上看，我们认为土地购置大概率已经见顶。 我们在前期的报告中预测，未来土地购置对投资的支撑会减弱，数据验证了我们的判断。展望未来，考虑到三四线城市政策不确定性以及一二线限价政策的持续高压，房企拿地积极性将继续减弱，这一趋势将持续。同时，上半年相对高的土地购置将在新开工的推动下，拉动建安投资的增长。二者对冲之下，我们维持全年房地产开发投资增速10%的判断，明年预计将缓慢下行。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图1：房地产开发投资完成额与新开工面积同比增速 单位：% 图2：土地购置费与土地购置面积同比增速 单位：% 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 2、销售继续回落 下行趋势基本确立 1-9月，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。销售数据继续回落。 我们认为，结合8月和9月的数据，以及我们观测的相关高频数据，销售下行的趋势已经基本确立。在当前政策面持续收紧的背景下，我们预计全年销售面积增速为-5%到0，销售金额增速在5%到10%。 图3：商品房销售额同比增速 单位：% 图4：商品房销售面积同比增速 单位：% 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 3.到位资金如期继续反弹 银行端边际改善 1-9月，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。 -500501002003/022004/042005/062006/082007/102008/122010/022011/042012/062013/082014/102015/122017/022018/04房地产开发投资完成额累计同比 新开工面积累计同比 -500501002003/022004/042005/062006/082007/102008/122010/022011/042012/062013/082014/102015/122017/022018/04土地购置费累计同比 土地购置面积累计同比 -100-50050100150200-100-500501001502002003/022004/062005/102007/022008/062009/102011/022012/062013/102015/022016/062017/10累计同比 单月同比 -100-50050100150-40-200204060802003/022004/052005/082006/112008/022009/052010/082011/112013/022014/052015/082016/112018/02累计同比 单月同比 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES我们在1-7月的点评中认为到位资金增速的上行趋势将维持，全年预计在8%左右，数据再次验证了我们的观点。从结构看，到位资金增速再创新高，原因仍然是主要驱动力定金及预收款、自筹资金两项持续反弹，而主要阻力国内贷款、个人按揭贷款两项银行端资金来源降幅减小。 从趋势上判断，受销售下行影响，定金及预收款预计将开始缓慢回落。国内贷款、个人按揭贷款两项与金融系统关系密切的数据，在货币边际宽松之下预期有望转正，上行空间较大。综合来看，我们维持到位资金增速将维持目前的上行态势，全年预计在8%左右的观点。 图5:房地产到位资金来源同比增速 单位：% 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 投资建议： 投资开始缓慢下行，销售回落趋势确立，到位资金将延续反弹，这是我们对主要数据的判断。未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。 从历史上看，货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，且已行至周期后半段，未来不确定性强。以此为出发点，我们布局一二线及核心城市群的龙头房企、以及深耕一二线的区域黑马房企，推荐万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。 风险提示：货币边际宽松难以持续， 房企资金链超预期紧张 -500501001502002003/022003/082004/022004/082005/022005/082006/022006/082007/022007/082008/022008/082009/022009/082010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/08到位资金 国内贷款 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款 东兴证券事件点评 房地产行业：土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员，房地产、传媒、计算机、家电、农业等小组组长。央视财金嘉宾。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。2014万得资讯年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。2016年度今日投资天眼房地产行业最佳选股分析师第三名。 研究助理简介 任鹤 清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，3年房地产行业工作经历，一级注册建造师，中级房地产经济师。2018年加入东兴证券研究所，关注房地产行业。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 东兴证券事件点评 房地产行业：土地购置见顶 销售下行确立 到位资金如期继续走高 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。