投资张弛有度，高价地与高利润率能否持续并行？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年6月17日 龙光集团（03380.HK） 投资张弛有度，高价地与高利润率能否持续并行？ 核心观点： 一、以权益口径跻身千亿，规模与效益并重 2020年，龙光集团实现权益合约销售额1206.9亿，同比增长31.9%，以权益口径晋升为千亿房企，规模与效益并重。 二、从投资层面，审时度势扩张有道 回顾龙光集团的投资步伐，可以明显看到，龙光集团在各节点上的投资张弛有度；在拿地渠道上加以拓宽；并根据区域特征采用不同扩张的逻辑，同时不忘加大对已进入区域的深耕。 三、从运营层面，周转快、不积压库存 龙光集团的周转能力是推动企业业绩增长的又一利器。。2020年，龙光集团平均开盘周期6.7个月，存货周转率0.42，远高于E50房企的均值。 四、利润水平保持高位，地王项目成为增长点 龙光集团的利润率水平一直保持高位，2020年，毛利润率达30.0%，净利润率达18.8%。频繁获取地王项目并未影响到其盈利，反而成为又一利润增长点。此外，精装修和城市更新业务发展，进一步拓宽了企业的利润空间。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 回顾龙光集团的发展历程，发现其投资步伐起伏明显，但频繁获取高价地似乎是龙光一大典型特征。2021年，深圳首批集中供地，在与众多国企、头部企业的竞争中，龙光集团又成功抢下几宗高价地。在多数企业深受高价地困扰、利润率承压的时期，龙光集团高价拿地的举动与一直以来的高利润率水平无疑引人注目。 目录 一、 以权益口径跻身千亿，规模与效益并重 ..................................... 2 二、 从投资层面，审时度势扩张有道 ........................................... 3 1、依市场形势调整投资步伐 ............................................... 4 2、拓宽拿地渠道补充货源................................................. 5 3、依区域特征进行扩张 .................................................. 5 三、 从运营层面，周转快、不积压库存 ......................................... 9 四、 利润水平保持高位，地王项目成为增长点 .................................. 10 1、地王项目非拖累 ..................................................... 11 2、精装修拓宽利润空间 ................................................. 13 3、城市更新贡献利润，四轮驱动轻重并举 .................................. 15 一、 以权益口径跻身千亿，规模与效益并重 2020年，经历疫情的冲击，大多房企销售增速较2019年趋于平缓。龙光集团的增速不降反升，达到31.9%的增幅，并实现权益合约销售额1206.9亿元，成功晋级千亿房企阵营。 图表：2012-2020年龙光集团销售情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 -20%0%20%40%60%80%100%0200400600800100012001400201220132014201520162017201820192020销售金额（亿元）销售面积（万平米）销售金额增速销售面积增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 具体从区域销售业绩的贡献来看，大湾区一直是龙光集团最主要的业绩贡献区域，占比长期保持在60%左右。2020年，龙光集团在大湾区的销售业绩达到715.4亿，其中，东莞、佛山两个大湾区核心城市的销售规模刷新历史记录，排名均位列当地前三。 西南区域是龙光集团第二大业绩贡献区域，但随着长三角区域项目的逐步成熟，西南区域的销售业绩占比略有下降。2020年，龙光集团在长三角区域的销售规模突破100亿，较2019年实现三倍增长，占比达到8.4%。龙光集团于业绩会上，公布了2021年在长三角区域的权益销售规模突破200亿的目标，相信未来长三角区域将成为龙光集团又一大业绩贡献区域。 图表：2015-2020年龙光集团销售业绩（亿） 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：2015年及2016年大湾区为深圳区域及珠三角其他区域合计，2017-2019年大湾区为深圳区域及大湾区其他区域合计，2015-2019年西南区域为南宁区域数据。 相比以全口径突破千亿大关的房企而言，以权益口径晋升为千亿房企的龙光集团似乎含金量更高，规模与效益并重。权益销售额更能够真实的反应企业的销售规模，也有助于企业营业收入、利润水平等指标的稳健增长。同时，可以看到，此次龙光集团跻身千亿，与几大区域的销售业绩贡献密不可分，这主要归功于龙光集团以市场环境与自身特征为基础，张弛有度的投资策略。 二、 从投资层面，审时度势扩张有道 土地储备作为房企发展最根本的要素，对企业业绩的支撑作用尤为重要。回顾龙光集团的投资步伐，可以明显看到，龙光集团在各节点上的投资张弛有度；在拿地渠道上加以拓宽；并根据区域特征进行扩张，同时不忘加大对已进入区域的深耕。 0%10%20%30%40%50%60%70%0200400600800100012001400201520162017201820192020合约销售额（亿）大湾区占比西南区域占比长三角区域占比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 1、依市场形势调整投资步伐 龙光集团的投资步伐可以以2016年中期为分界点。 1）2016年中期以前，龙光集团主要在公开市场上进行拿地，因此拿地节奏亦受市场波动的影响。市场形势低迷时抓住窗口期，加大投资力度；市场形势高涨时适当规避激烈竞争，降低投资力度。 例如，2014年，房地产市场遇冷，虽不少城市逐步放宽政策，但受政策时滞性等影响，全国商品房销售金额进一步放缓。龙光集团此时加大拿地力度，金额投销比由2013年的0.3倍升至0.7倍，面积投销比也升至1.4倍。2016年，房地产市场整体来看较为火热，地价、房价不断攀升。尤其是热点城市，深受房企的追捧，土地竞拍愈加激烈。在市场热情如此高涨的情况下，龙光集团放缓拿地步伐，金额投销比由2015年的0.8倍降至0.7倍，面积投销比降至0.9倍。 2）2016年中期以后，市场环境趋紧，房企间的竞争激烈程度却不降反升，龙光集团在公开市场上的投资力度逐步放缓，投销比总体呈现不断下降的趋势。 2017年龙光集团投销比出现较大幅度的上升，主要是源于在内地房地产市场热度较高的情况下，寻求机遇，扩张境外区域。例如，瞄准香港豪宅市场,把握新加坡房地产市场周期的低谷，先后布局3个项目，投资144亿。 2018年，核心城市的土地市场热度依旧较高，尤其是龙光集团开始向长三角扩张的举动，更加剧了其在公开市场上拿地的竞争，投销比持续下降。除了受公开市场上拿地竞争较为激励的影响，龙光集团投销比的下降，一方面，是由于长三角区域的土地成本相对较高，在既定的拿地金额下，获得的土地储备建筑面积相对较少。例如，2020年龙光首进上海获取的杨浦区一宗住宅地块，楼面价达65440元/平米。另一方面，在政策趋严的情况下，房企普遍放缓拿地力度。 图表：2013-2020年龙光集团投销比及全国商品房销售情况 资料来源：亿翰智库、企业公告、国家统计局 注：投销比=新增土地储备/当年合约销售面积。 -50%0%50%100%150%200%250%20132014201520162017201820192020全国商品房销售金额增速全国商品房销售面积增速龙光集团投销比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2、拓宽拿地渠道补充货源 龙光集团审时度势，根据市场形势调整投资步伐，以规避公开市场上激烈的竞争。但这也存在企业因无法及时补充足够的土地储备，导致发展难以为继的可能。因此，龙光集团除了抓住境外市场的投资窗口，同时，拓宽拿地渠道，开展城市更新业务，以保证拿地价格合理，土地储备资源充足。 2016年下半年，龙光集团在深圳等区域参与多个城市更新项目的前期工作，开始涉足城市更新业务。并逐步加大城市更新项目的获取，现已成为龙光集团主要的土地储备资源获取渠道，占比也逐渐增多。2020年，龙光集团新增城市更新项目货值达3003亿元，占比78%。截止至2020年年末，龙光集团城市更新业务已覆盖11个城市，货值超7100亿元，其中95%位于大湾区核心城市。 2018年至2020年，企业已孵化城市更新货值超900亿，未来三年预计可孵化货值约1500亿元。龙光集团的城市更新业务已取得一定成效，转化效率逐渐提升，且储备量充足，使企业短期发展有资源，长期发展有保障。 图表：2017-2020年龙光集团城市更新项目新增及储备情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 3、依区域特征进行扩张 龙光集团起于汕头，2003年进入深圳市场，开启了对外扩张的篇章。2006年进入邻近的西南区域，开拓至南宁。同时，不忘加深已进入区域的布局。2007年开拓广州、惠州、珠海、中山等市场；2009年进入东莞，完善其在大湾区的布局。2010年进入成都，但并未过多深入。2018年从嘉兴市嘉善县切入长三角市场，战略布局环上海一小时生活圈。2020年进军上海等城市，并不断在嘉兴、苏州等城市加仓，深化在长三角区域的战略布局。 0%10%20%30%40%50%60