远东资信行业研究：国内康养地产的发展现状、前景及其对房企财务的影响

1 / 15 请务必阅读正文后的免责声明 行业研究 2021年4月6日 摘要 本文介绍了康养地产的概念与几种商业模式，梳理了国内与康养地产发展相关的政策，并分析了康养地产的行业前景。最后介绍了目前国内房地产企业开发的康养地产典型案例，分析了康养地产项目对房地产企业财务状况的影响。 康养地产即结合健康养老服务的房地产，按商业模式可以分为纯销售型、销售+服务型、自持运营型以及混合的类型。目前国内人口老龄化日趋严重，中央在“十四五规划与2035远景目标的建议”中强调积极实施应对人口老龄化战略，而康养地产作为主要服务于老龄人口的新业态将得到政策支持。近几年住建部、国土资源部、民政部等多部门在土地供应等方面出台了扶持康养地产发展的政策。 按照最新的人口数据，2019年末我国45至54岁的中年人口有近2.42亿人，这部分人群会在未来10年逐步达到退休年龄，形成一波老龄人口高峰。老龄人口上升意味着整个社会对健康和养老服务的需求将大幅增长，康养地产将会有巨大市场空间。从社区养老服务设施数量等数据也可以从侧面看出，康养地产行业正在快速增长。 目前已经有部分康养地产项目取得了良好的经营效益，典型的有万科开发的杭州随园嘉树项目等。除此之外保利地产、绿城集团等其他房企也开发了一些成功的项目。从财务角度看，开发自持运营型的康养地产项目会增加债务融资尤其是对长期债务的需求，资产周转率较商业地产来说可以更高。自持运营型康养地产项目的经营周期长，现金流回收时间较住宅地产长，且面临经营效益波动的风险。 国内康养地产的发展现状、前景及其对房企财务的影响 作 者：申学峰 邮 箱：research@fecr.com.cn 2 / 15 请务必阅读正文后的免责声明 行业研究 2021年4月6日 一、康养地产的概念及商业模式 康养二字是健康和养老的合称，即基于良好的生态、完善的医疗，以健康和养老为主要内容的产业发展形态。康养按消费群体可以分为孕婴康养、青少年康养、中老年康养；按消费内容可分类为基于养身的康养、基于养心的康养、基于养神的康养；按消费个体健康可以分为健康状态的保养、亚健康状态的疗养、临床状态的医养。康养地产就是由企业开发主导的以康养为主题的产权类项目，通过在功能组合与产品形态上与康养产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。 康养产业本质是属于服务行业，却因为很多房地产公司的进入，被贴上了浓厚的房地产标签。康养地产的概念从2017年开始逐步流行于地产圈，很多公司纷纷开始研究康养产业，不少康养项目逐步落地。随着我国社会老龄化程度加深，康养项目巨大的消费潜力让更多的地产公司跃跃欲试。根据远东资信的统计，2014年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有468家，其中有133家已进入康养地产领域，占比约为28.42%；而在更近的2018年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有289家，其中有108家已进入康养地产领域，占比已上升至37.37%。从发债房企涉足康养地产的比例来看，最近两年更多的房企开始将康养地产作为业务板块之一，而且在传统的住宅地产和商业地产市场竞争愈加激烈的趋势下，部分房企已经将康养地产视为新的市场蓝海。 目前康养地产已逐步发展成为一种被房企广泛实践的新业态，因此有必要深入分析其商业模式、发展前景以及对房企自身偿债信用的影响。房地产企业经营康养地产的商业模式大致可以分为纯销售型、销售+服务型、自持运营型三种，实际经营中部分项目也会采用部分销售、部分自持运营这种混合类型的模式。 表1：康养地产的商业模式 纯销售型 销售+服务型 自持运营型 开发特点 项目开发完成后全部对外销售 开发项目对外销售，同时提供配套的康养服务 项目开发完成后用于持续经营，对外提供居住及康养服务 用地性质 居住用地 居住用地、商业服务业设施用地 居住用地、商业服务业设施用地 功能体系 住宅社区、适合健康养生的居住环境 住宅社区、配套的医疗服务、养生服务 大型综合康养社区、医疗服务、养生服务，或配套以娱乐教育功能 针对客户 已退休、独立生活的中高收入老年人群体 中高收入的老年人群体 中高收入的老年群体，特别针对需照看护理的老年人 开发主体 房地产企业 房地产企业、专业医疗养老机构 房地产企业、其他投资商、专业医疗养老机构 运营方式 —— 开发商与第三方合作或委托第三方运营 开发商与第三方合作运营 盈利来源 住宅销售收入 住宅销售收入、提供康养服务的收费 住宅租金、提供康养服务的收费 资料来源：远东资信整理 3 / 15 请务必阅读正文后的免责声明 行业研究 2021年4月6日 其中，纯销售型其实就是按照健康养生理念规划建设的住宅类项目。很多房地产企业专门挑选周边自然环境优越、交通条件好的土地开发建设居住区，以居住环境适于养生作为住宅的卖点吸引购房客，例如位于北戴河的保利海公园、位于三亚的融创海棠湾等楼盘项目。销售+服务型和自持运营型则是将康养服务融入到了地产项目当中，是典型意义上的康养地产。这两种模式下，房企在提供康养服务的同时，可以选择将物业出售给居住者，也可以自己持有物业并对外出租。 传统房地产开发遵循的是拿地、建设、销售这样的步骤，整个流程占用资金的时间通常在2年左右。而如果房企持有物业并持续运营的话，会持续占用房企的大量资金，对房企的资金实力是很大的考验。尤其是在当前“三道红线”等政策严格限制房企债务规模扩张的情况下，很难通过债务途径为经营性资产融资，因此目前房企涉足自持运营型康养地产项目的数量很少。未来如果REITs进一步发展，或可以为自持运营型康养项目提供更多的长期资金。例如，美国的康养地产企业Erickson Living隶属于Redwood资本投资公司，其开发资金就来源于机构投资者。 持续运营并提供服务是康养地产模式发展的核心，而传统房企对于持续经营性的资产缺少运营经验，健康、养老服务更是与传统房地产开发相去甚远的陌生领域，因此房企需要与专业的医疗或养老机构合作运营。例如恒大健康在养生谷项目运营中就与广州南方医大医院管理有限公司等机构在远程医疗诸方面展开了合作。 除了房地产企业外，目前一些其他领域的企业借助对康养领域的了解，也进入了康养地产行业。比较典型的是，泰康保险集团结合其寿险业务，在北京、上海、南京、广州等多个城市开发了“泰康之家”养老社区，且项目在全国各地不断扩张布局。面对外来者的竞争，未来房企要想在康养地产领域立足，必须要重点提高自身的运营水平和康养服务能力，改变以前单一的居住物业开发商角色。 二、康养地产的扶持政策 康养地产开发牵涉到土地供应、税收、行业准入等多方面，政府的支持对行业的发展至关重要。目前国内老年人口不断增长，但随之增长的康养需求还得不到充分满足，因此政府对康养地产发展总体上持大力支持态度，并出台了诸多扶持政策。在出台扶持政策的同时，为了防止房企假借“康养”的名义开发商品房，国家自然资源部明确规定，养老服务设施用地不得用于开发房地产项目。房地产开发企业在开发康养地产的过程中需要关注政策的变动，既要把握住政策机遇也要避免违反监管红线。目前的扶持政策主要是中央在发展战略规划上给予的支持、土地相关政策，税收优惠及补贴等其他政策相对较少。 （一）“十四五规划和2035远景目标的建议”支持康养地产发展 中央在“十四五规划和2035远景目标的建议”中明确提出，要“加快发展健康产业”，“实施积极应对人口老龄化国家战略”。“十四五”时期是应对人口老龄化的重要窗口期，到“十四五”末，我国预计60岁以上老龄人口占总人口的比例将超过20%，从轻度老龄化进入中度老龄化阶段。面对日趋严重的老龄化问题，“建议”强调要“推动养老事业和养老产业协同发展”，扩大针对老年人口的服务供给，培育发展养老相关的产业。 但是中国老龄人口基数庞大，效仿发达国家建立完善的配套康养服务体系需要耗费大量社会资源，相对来说居家养老、医养结合的模式可能更适合于国内。因此“建议”特别提到要“发展普惠型养老服务机构和互助性养老， 4 / 15 请务必阅读正文后的免责声明 行业研究 2021年4月6日 支持家庭承担养老功能，培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”。康养地产作为一种新业态，将传统的居住功能和康养服务相结合，能够以家庭为单位承担部分养老功能，正契合了中央的政策导向。 发展康养地产一方面是应对人口老龄化国家战略的要求，另一方面也有助于推动形成“国内大循环”的新发展格局。“建议”中提到银发消费有利于“扩大内需，充实国内大循环，促进国内国际双循环良性互动”，要“全面放开养老服务市场，催生银发经济新产业、新业态、新模式，培育形成经济增长新动能”。目前中国60岁及以上老年人口已超过2.5亿且仍在不断增长，老龄人口的潜在消费潜力巨大。通过发展康养地产带动相关服务消费增长，可以在满足老年人养老服务和医疗健康服务综合需求的同时挖掘经济增长潜力，实现社会效益与经济效益的统一。 （二）土地相关政策 开发康养地产项目首先需要获取土地，土地获取的难易及成本对项目的效益有很大影响。不同于传统的房地产项目，康养地产因其提供了健康养老服务而在供地上得到了政策的倾斜。最近几年住建部、国土资源部、民政部等多个国家部门都出台过具体政策对康养地产供地提供支持。 2014年住建部等部门印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，通知提到“各地国土资源主管部门应将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求，对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续”。按照通知的要求，新建城区和新建居住小区必须配套建设养老服务设施，地产与康养结合成为政策导向。且养老服务设施用地在土地利用总体规划中作单独的规划安排。同年发展改革委、民政部等部门发布的《关于加快推进