房地产行业销售周报：热点城市房贷利率上调，两集中收官房企利润承压

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年05月30日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地市场环比 升 温 ， 楼 市 因 城 施 策 ——房 地 产 土 地 周 报0523》 2021-05-24 2 《房地产-行业研究周报:全国新房市场 量 价 增 速 放 缓 ，LPR持 续 稳 定 ——房 地 产 销 售 周 报0523》 2021-05-24 3 《房地产-行业点评:单月销售增长平稳，开竣工下降，累计开发投资改善——统计局4月 数 据 点 评 》 2021-05-17 行业走势图 热点城市房贷利率上调，两集中收官房企利润承压 ——房地产销售周报0530 行业追踪（2021.5.17-2021.5.23） 一手房：环比下降12.21%，同比下降2.84%，累计同比上升64.99% 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.89万套，环比下降12.21%，同比下降2.84%，累计同比上升64.99%，较前一周减少5.32个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-6.2%、-9.98%、-20.29%；同比增速分别为8.31%、5.24%、-22%；累计同比增速分别为90.85%、61.02%、55.52%，较上周分别增加-5.49、-4.23、-7.2个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-48.88%、22.81%、-6.62%、4.77%；累计同比分别为83.23%、77.76%、141.21%、63.35%，较上周分别变动-1.42、-5.67、-10.41、-3.94个百分点。 二手房：环比上升21.05%，同比下降8.23%，累计同比上升51.85% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.44万套，环比上升21.05%，同比下降8.23%，累计同比上升51.85%，较上周减少1.53个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别6.23%、45.64%、-11.57%；同比增速分别为-14.98%、1.35%、-23.33%；累计同比增速分别为51.85%、49.52%、71.66%，较上周分别变动了2.9、-4.63、-8.11个百分点。 库存：去化周期32.2周，环比下降20.44% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计69.35万套，去化周期32.2周，环比下降20.44%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-60.28%、-0.92%、0.41%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.89万套，环比下降12.21%，同比下降2.84%，累计同比上升64.99%，较前一周减少5.32个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.44万套，环比上升21.05%，同比下降8.23%，累计同比上升51.85%，较上周减少1.53个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计69.35万套，去化周期32.2周，环比下降20.44%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-60.28%、-0.92%、0.41%。 13城首批“两集中”供地收官，房企利润空间受压。截至5月24日，全国第一阶段集中供地基本告一段落，北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京13个城市推出了第一批地块，合计成交额近7000亿元。各地的溢价率分化较为明显。一些热点城市在地块出让及房产销售环节均作出了限制，房企的利润率空间受到压缩。在现有利润率压缩的背景下，一些对项目质量/利润率有严格要求的房企很难觅得良机，短期内竞拍拿地情况不理想。 融资收紧，超千亿ABS集体终止审核。5月25日，上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS（资产支持证券）产品的审核状态“终止”，合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高。其中，除了原始权益人（发行人）为蚂蚁集团“花呗”“借呗”运营主体公司的两款合计拟发行180亿元的ABS，更多的是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业，以及作为SVP存在的信托公司等。 楼市因城施策。部分热点城市持续强化调控力度，丰富调控方法。继5月上旬中国建设银行深圳市分行上调房贷利率后，其他四大行也跟进，宣布上调房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP，即5.10%，二套房贷执行LPR+95BP，即5.60%，相较之前分别上调15BP和35BP。 安居型商品房贷款利率维持不变，执行LPR+30BP，即4.95%。 成都市住建局为提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布成都市部分住宅小区二手住房成交参考价格，参考价格在12607元-39300元之间。成都成为继深圳之后第二个发布二手房指导价的城市。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -8%0%8%16%24%32%40%2020-062020-102021-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业追踪（2021.5.17-2021.5.23） .......................................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ..................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ..................................................................................................................... 6 1.3. 14城住宅可售套数回顾 ................................................................................................................ 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） ....................................................................................................... 9 3. 行业新闻 ....................................................................................................................................... 11 pOmRmPpRpNtMtMtPrPxOnP7N8QaQmOqQpNpOkPrRqNeRmPrQaQpPwOuOsPmQwMsOrN 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业追踪（2021.5.17-2021.5.23） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.89万套，环比下降12.21%，同比下降2.84%，累计同比上升64.99%，较前一周减少5.32个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-6.2%、-9.98%、-20.29%；同比增速分别为8.31%、5.24%、-22%；累计同比增速分别为90.85%、61.02%、55.52%，较上周分别增加-5.49、-4.23、-7.2个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-48.88%、22.81%、-6.62%、4.77%；累计同比分别为83.23%、77.76%、141.21%、63.35%，较上周分别变动-1.42、-5.67、-10.41、-3.94个百分点。 图1： 本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别-6.2%、-9.98%、-20.29%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别90.85%、61.02%、55.52%； 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数环比： 资料来源：Wind、天风证券研究所 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表1： 36城一手房成交明细 2021/05/17-2021/05/23 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2021/01/01-2021/05/23 累计 同比 合计 套数 38,901 -12.2% -2.8% 26.0% -16.1% 825,835 65.0% 面积 4,269,427 -12.6% -5.0% 23.7% -14.5% 92,082,423 64.9% 一线城市 套数 7,154 -6.2% 8.3% 15.8% -19.3% 174,475 90.9% 面积 719,428 -6.0% 5.2% 10.0% -25.4% 17,923,610 91.0% 二线城市 套数 21,893 -10.0% 5.2% 25.0% -13.7% 442,575 61.0% 面积 2,513,178 -9.6% 2.6% 23.6% -9.7% 51,845,101 59.2% 三线城市 套数 9,854 -20.3% -22.0% 35.3% -18.9% 208,785 55.5% 面积 1,036,821 -22.5% -23.9% 33.4% -16.9% 22,31