释放房地产的资产价值：后疫情时代资产提升指南

亚太区 | 2021年5月释放房地产的 资产价值后疫情时代资产提升指南 01为什么现在是考虑资产提升的好时机老旧资产的“生机”0302 各资产类别蕴含的最佳机遇 05 ›办公楼 主要发展趋势 | 新的价值驱动因素 I 资产提升策略 06 ›物流及工业地产 主要发展趋势 I 新的价值驱动因素 I 资产提升策略 09 ›零售地产 主要发展趋势 I 新的价值驱动因素 I 资产提升策略12 ›酒店 主要发展趋势 I 新的价值驱动因素 I 资产提升策略15 ›住宅 主要发展趋势 I 新的价值驱动因素 I 资产提升策略1803 释放附加价值的考量 最有效的方法 2104仲量联行资产提升服务2505联系我们本指南为交互式指南！点击标题直接进入各章节。如需回到本页，点击位于每一页右上角的此图标。 释放房地产的资产价值 | 3面对一些既有资产逐渐进入老化周期，亚太区的投资者和业主正在面临数以亿计的资产价值折损。随着用户的行为模式和需求偏好发生变化，位处核心地段的办公楼、购物中心以及住宅物业或将失去以往的竞争优势。基础设施运营效率不足加之运营成本居高不下，导致净营业收入的减少；与位处相似地点但管理完善的新物业项目相比，老旧资产的租金差距可达10%-40%。此外，这些建筑的能源和维护系统现也往往处于低效运转状态，运营成本也随之增加。据仲量联行估算，亚太区位处核心地段的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超过20年。也就是说，由于房地产资产的老化或绩效表现欠佳，有约400亿美元的资产价值有待释放。业主和投资者正在错失增加收入、节约成本和资产保值增值的01为什么现在是考虑资产提升的好时机据仲量联行估算，亚太区位处核心地段的投资物业中，有约一半的楼龄已超过20年。也就是说，由于房地产资产的老化或绩效表现欠佳，有约400亿美元的资产价值有待释放。机会。随着电子商务的蓬勃发展、联合办公和灵活办公的兴起、以及消费者需求的不断变化，这些时代发展的大趋势改变了企业的经验方式和人们的生活方式，而一些建筑开始跟不上需求的转变，甚至被认为有些“过时”。新冠疫情催生的“居家办公”、“食品和产品即日达”、以及“保持社交距离”等全新的办公和生活理念，更是加速了这些趋势的影响。但与此同时，新冠疫情也成为另一些趋势的“减速器”，例如密集城镇化。市场环境极具挑战，加之对未来发展不确定性的担忧，使得业主和投资者更为关注现金流。 4 | 释放房地产的资产价值新冠疫情改变了用户期待和市场格局，现在正是对老旧建筑进行改造提升的好时机。老旧资 产 的“生机”新冠疫情改变了用户期待和市场格局，现在正是对老旧建筑进行改造提升的好时机，以全新的视角重新审视空间的使用和配置。只要策略和方法得当，价值就有望得到释放，资产提升可以是大规模的外立面修缮，也可以是全面升级改造，甚至是重新定位/用途改变等。这需要充分运用各种方法，涵盖最佳实践的采用、物理升级、新科技的应用以及楼宇运营的提升等。有规划、系统性地进行，同时，与拥有丰富房地产市场和物业管理经验的专业人士合作，遵循业内最佳实践方法，确保实施最优解决方案。 释放房地产的资产价值 | 5及时了解各资产类别的主要发展趋势、新的价值主张以及资产提升策略对于提升资产绩效和价值至关重要。对过时的办公空间进行升级改造，以适应灵活办公等全新的工作模式，满足租户对健康设施的需求，应对收费模式的变化。对住宅的需求也在变化，综合用途开发、长租公寓、老年公寓、学生公寓以及适应居家办公等生活方式变化的住宅产品都迎来了发展机遇。零售地产也在迅速改变，以应对电子商务蓬勃发展带来的冲击，包括空间02各资产类别蕴含的 最佳机遇 大小和用途的调整以及收费模式的革新。租户组合也在经历变革，餐饮和体验式零售业态的占比有所扩大。工业地产的增长也十分显著，尤其是仓储和物流行业的迅猛发展，以满足电商的“最后一公里”交付需求和“即日达”快递需求。此外，酒店的开发管理理念和资产估值也在发生变化。回顾新冠疫情对旅游业造成的重创，也许可以尝试将其改造为长租公寓或服务式公寓，重新发掘可能的收益点。及时了解各资产类别的主要发展趋势、新的价值主张以及资产提升策略对于提升资产绩效和价值至关重要。 6 | 释放房地产的资产价值 ›空置率上升、租金下降是办公楼市场当下的趋势，尤其是楼龄较长的办公楼，开发商、业主以及投资者都意识到，必须对他们的资产进行升级改造，才能吸引和留住租户。 ›随着投资者和租户日益注重楼宇品质，老旧建筑在出租率和价值方面的表现会承受更大压力。 ›市场上的一种共识是，办公空间应承担起促进合作创新以及强化企业品牌和文化的职能。 ›灵活办公空间将持续增长。仲量联行预计，到2030年，灵活办公空间在办公空间总面积中的占比将从目前的5%快速攀升至25%。 ›无接触科技以及对占用率和设施使用率进行实时监测和报告的技术将得到加速应用。 ›政府正积极致力于提升城市的可达性和宜居性，因此，位于交通枢纽、城市更新区域以及绿色空间周边的开发项目，其长期价值将进一步凸显。灵活办公空间将持续增长。仲量联行预计，到2030年，灵活办公空间在办公空间总面积中的占比将从目前的5%快速攀升至25%。主要发展趋势 新的价值驱动因素资产提升策略主要发展趋势办公楼 释放房地产的资产价值 | 7办公楼新的价值驱动因素 ›房地产科技的快速应用有望带来更多增长机会。业主和租户开始接纳那些能够提升办公场所健康水平以及提高安全性、便利性和效率的产品、解决方案和应用程序。 ›随着房地产科技的深入应用，市场对增强型数据分析的需求开始增长，尤其是预测性分析和人工智能。 ›为现有建筑创建数字孪生的成本也变得越来越可承担。 ›提供安全卫生的工作环境，确保员工返岗后能够安心工作。 ›员工希望增设健康设施的呼声日渐高涨，包括增加锻炼和放松的区域以及优质食物的供应。 ›人性化体验显著提升，包括更多元、更灵活的办公场所以及改善室内空气质量、增加自然光和增强与户外空间的连结。 ›采取相应措施降低办公场所人员密度，保持社交距离。 ›越来越多的数据显示，可持续发展绩效表现能够提高物业的租金水平和市场估值。健康与福祉人性化体验可持续发展科技 8 | 释放房地产的资产价值 ›优化场景营造和品牌建设。 ›在入口安装体温测量系统和无接触门禁系统；电梯和洗手间改装；紫外线消杀；改善室内空气质量；提高整体清洁度。 ›引进和改善配套设施，包括“旅途终点”设施、灵活办公空间（在净可出租面积中的占比接近>20%）、 举办活动的场所、健身场所、以及可随意改变用途和重新布置的空间。 ›可巡检、消毒和清洁的机器人。 ›可提前预订储物柜、淋浴设施、健身空间和工位等的应用程序。 ›安装传感器，从而追踪空间占用和设施使用情况、提供实时测量数据以及显示室内空气质量、能源消耗情况和可回收情况等。 ›引进可增加收入的设施，例如餐饮场所和零售区域。 ›可持续发展和WELL认证已成为楼宇达到相关标准的切实凭证。同样，WiredScore认证也是一项用以证明楼宇内部数据连接水平的独特认证标准。 ›自动化、智能楼宇科技、数字化解决方案以及人工智能的高度融合。办公楼 资产提升策略升级现有建筑从而与当前市场领先的建筑资产竞争，从某种程度而言是一种最小成本的回应。要想在未来的竞争中占据一席之地，需要有远见卓识和长期发展规划，例如一些面向未来的想法，包括制造自动驾驶汽车、无人机送货、利用可再生能源实现零碳排放等。Skyportz是澳大利亚的一家初创企业，致力于开发能够让飞行器在城市区域垂直起降的基础设施。另一家来自英国的初创企业Skyports，则已经开始选择平坦的商业楼宇屋顶，充分开发这些目前未被利用的空间以实现高溢价。升级现有建筑从而与当前市场领先的建筑资产竞争，从某种程度而言是一种最小成本的回应。 释放房地产的资产价值 | 9物流及工业地产 ›新冠疫情加速了电子商务的发展，催化了对仓储、配送中心、以及 “最后一公里”配送的需求。在过去十年中，亚太区新增了超过9千万平方米的仓储总面积。 ›物流及工业地产的增长势头良好，绝大多数的投资者都在寻求加大该领域的资产配置。 ›“最后一公里”配送、冷库以及数据中心是主要增长板块。 ›作为多元化供应链战略的一部分，制造业设施的类型和选址正在发生变化。 ›供应链必须适应需求并加速改善，才能产生长期的积极效益。主要发展趋势物流及工业地产的增长势头良好，绝大多数的投资者都在寻求加大该领域的资产配置。主要发展趋势新的价值驱动因素资产提升策略 10 | 释放房地产的资产价值 ›在该领域工作的员工对于改善工作环境的期望不断提升。 ›冷库——得益于大型制药公司的全球投资增长，其在全球范围内的需求更为广泛，并在疫苗接种工作中发挥显著作用。 ›为适应客户需求的变化，仓储和物流也在不断革新，“最后一公里”电商和“即日达”快递等业务应运而生。 ›调研*显示，在受访的中国大陆居民中，每周网购日用品/生鲜产品超过两次的约占70%。 ›居家隔离措施进一步刺激了消费者的网购需求，89%的消费者表示，即使疫情结束，他们还是更愿意网购日用品/生鲜产品。*尼尔森 ›可持续发展已成为业主、运营商、股东和投资者最关注的事项。 ›去年，普洛斯在英国米尔顿凯恩斯建造了全球首个净零碳仓库，作为其占地30万平方英尺 （约合3公顷）的梅格纳公园发展计划的一 部分。 ›由于数据中心耗能巨大，市场上对降低能耗的需求日益高涨，以降低运营成本和碳排放量。举例来说，每年消耗1兆瓦能源，相当于超过一百万美元的开支以及5000吨的碳排放量。微软和谷歌此前均发表声明称，致力于在2030年前实现“碳中和”。 ›传统的劳动密集型以及科技应用水平较低的物流设施，正日渐被高科技和高度自动化的设施取代。 ›技术整合及高度自动化的运作流程能够提高效率，已成为大多数机构投资者和开发商的考察重点和战略化发展目标。物流及工业地产新的价值驱动因素 健康与福祉人性化体验可持续发展科技 释放房地产的资产价值 | 11 ›安装无接触门禁系统；改造卫生间；改善室内空气质量；提高整体清洁度。 ›业主与租户建立更紧密/长期的合作关系，共同致力于改善工作环境，为员工提供便利设施。 ›通过增加楼层和配套的垂直运输系统进行纵向扩张。 ›通过提高运营效率、采用自动化和机器人技术、改造节能工厂和设备以及安装应用可再生能源的设施等，对现有设施进行去碳化处理。 由于太阳能板无法满足数据中心巨大的能源需求，寻找可持续的电力供应来源仍将是一大难题。目前最可行的方案是将风力、水力、地热及核能等发电模式相结合。物流及工业地产资产提升策略由于太阳能板无法满足数据中心巨大的能源需求，寻找可持续的电力供应来源仍将是一大难题。目前最可行的方案是将风力、水力、地热及核能等发电模式相结合。 ›由于功率密度持续攀升，为现有数据中心供电已成为一大难题，而对其进行冷却处理同样颇具挑战。 ›实现自动化、智能楼宇科技、数字化解决方案及人工智能的高度融合。 ›安装雨水收集回收系统。 12 | 释放房地产的资产价值零售地产 ›新冠疫情加速了传统零售业的变革，产品供应更多元化，销售渠道更全面，且更注重科技应用和客户体验。 ›2015年，亚太区的电子商务仅占整体零售额的7.4%，而现在，该数据已迅速攀升至20%，并有望在未来五年间以10%的年均复合增长率继续增长。 ›电子商务领域的蓬勃发展使得传统零售商的店铺面积和空间使用率降低，购物中心的运营者正在积极应对这一变化。 ›租户组合也在发生改变，融入了更多的餐饮服务、体验式零售和医药零售业态。一些购物中心还增设了联合办公区域、幼儿园以及其它教育培训设施。这些设施的种类多元，在一定程度上相辅相成，能够提升购物中心的整体体验，增加人流量。 ›快闪店日益流行，能够激活人流量较少的区域，定期为顾客制造新鲜感。主要发展趋势 ›随着零售物业和品牌纷纷采用线上线下结合的销售模式，各类创新也逐渐进入大众视野。在中国大陆地区，零售商和业主纷纷借助微信生态系统构建社区，以增加销售额，提高顾客粘性。 ›“最后一公里”配送和其它与电子商务