亚太地区房地产行业东盟的下一步：未来的工作——居家办公，住宅繁荣

工作的未来：办公室留下来，住宅到繁荣与王乔伊一起播放视频创建人：Joy Wang和Utkarsh Rastogi股票房地产2021年1月www.research.hsbc.com 东盟下一个工作的未来将是混合工作模型的混合，重点是灵活性。新加坡正在引领东盟的这一转变。办公室需求的周期性将增加，但租金波动将减少。我们对2021年的办公领域具有建设性，而住宅领域也可以从新的工作方式中受益。披露与免责声明：必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）016/02/2020 MCI（P）087/10/2020 股票●房地产2021年1月1什么是东盟下一个？ASEAN NEXT确定了世界增长最快的地区之一中的大主题和快速发展的行业趋势在本系列文章中，我们探讨了工作场所的未来，不同工作模式背后的经济学以及新加坡和新兴东盟对办公空间需求的前景我们的东盟研究团队提供了与众不同的主题研究，这些研究利用了汇丰银行的全球研究平台和新兴市场的专业知识。我们将宏观和行业主题之间的点点滴滴联系起来，并提供来自新兴和成熟参与者，专家和企业家的见解，以进行更全面的评估汇丰东盟研究团队名称标题电子邮件电话王欣*东盟股票研究与东盟财产负责人+65 6658 0606德文德拉·乔希*东盟和前沿市场股票策略师+852 2996 6592Piyush Choudhary *，CFA东盟TMT分析师+65 6658 0607Rahul Bhatia *，CFA东盟企业集团和工业分析师+65 6658 0623Selviana Aripin *，CFA东盟消费者分析+65 6658 0610谭硕涵*，CFA发现研究部分析师+65 6658 0624乌特卡什·拉斯托吉（Utkarsh Rastogi）*东盟房地产分析师+65 6658 0616*由汇丰证券（美国）有限公司的非美国关联公司雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证资料来源：汇丰银行以前的东盟下一个报告电子钱包用户激增；专注于转移到数字银行，2020年12月11日2020年10月14日，未来十年数字支付将增长两倍 股票●房地产2021年1月2聆听专家的意见-汇丰关于工作未来的活动1月27日，星期三，新加坡时间/香港时间，关于工作场所未来的小组讨论点击这里注册：https://openexc.zoom.us/webinar/register/WN_vJ1U8a9lRByT-LkDIu_L8QQ＆A幻灯片代码：＃90257演讲者：萨米特·乔普拉先生，太平洋地区董事总经理– WeWork保罗·谭先生，首席执行官-吉宝房地产投资信托克里斯·阿奇博尔德先生，新加坡国家主管–仲量联行莫拉格·皮奥特女士，汇丰银行亚太区企业文化总监行政中心关于工作场所未来的演讲，新加坡时间2月3日（星期三）下午3:00点击这里注册：https://openexc.zoom.us/webinar/register/WN_qV-eFn0UTQaf0mvdJkhgrAQ＆A幻灯片代码：＃30133演讲者：保罗·萨尔尼科夫先生，创始人兼首席执行官–行政中心新加坡世邦魏理仕于2月5日，星期五，新加坡时间/香港时间介绍工作场所的未来点击这里注册：https://openexc.zoom.us/webinar/register/WN_mI6be4zJRcmv8GqCNnFBxwQ＆A幻灯片代码：＃76053演讲者：沉先生世邦魏理仕新加坡分公司东南亚研究主管 股票●房地产2021年1月3远程灵活的工作关键图表1.新加坡在支持远程工作的关键指标方面领先于东盟与新加坡和泰国最相关国家通勤时间住房互联网连通性电力基础设施服务业占国内生产总值的百分比资料来源：汇丰银行的估算。注意：绿色表示对WFH的帮助最大，而红色表示对办公室的工作提供了最大的帮助。2.东盟办公物业时钟：租金和资本价值曼谷马尼拉马尼拉租金上涨租金下降下降速度减慢瓜拉吉隆坡新加坡胡志明市增长放缓首都价值上升资本价值下降衰退减慢瓜拉吉隆坡曼谷资料来源：汇丰银行的估算雅加达雅加达新加坡3.东盟办公物业时钟：供求关系吉隆坡供应以上长期平均数曼谷供应高峰增长下降马尼拉 供应低于长期平均水平供应增加供应槽新加坡胡志明市 雅加达胡志明市资料来源：汇丰银行的估算胡志明市生长减慢增长下降曼谷需求高峰需求增加需求低谷瓜拉吉隆坡需求低于长期平均马尼拉新加坡雅加达以上需求长期平均数新加坡菲律宾泰国越南印度尼西亚马来西亚 股票●房地产2021年1月44.租金对员工在家中工作天数（WFH）变化的敏感性与每位员工增加空间以应对社会疏离的敏感性80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%每周WFH 1天每周WFH 2天每周WFH 3天0%20%40%60%80%100%增加每个员工的空间资料来源：汇丰银行的估算5.家装公司的利润与住宅销售密切相关（时间差为四分之三）60%50%40%30%20%10%0%13%52%55%33%27%45%48%28%-10%HMPRO TB WLCON PM房屋装修NPAT增长与预售的关系-6%ACES IJ房屋装修NPAT增长与预售的相关性（时差为四分之三）房屋装潢的股价表现与预售的相关性资料来源：汇丰银行的估算6.菲律宾2021年住宅销售回升最强劲资料来源：新加坡–市建局，汇丰银行估算；泰国–七大开发商的预售：亚洲房地产，土地和房屋，LPN开发，Pruksa Holding，Sansiri，Supalai，优质房屋，汇丰银行（HSBC）估计；菲律宾–六家主要开发商的预售：Ayala Land，Filinvest Land，Megaworld，Robinsons Land，SM Prime Holdings，Vista Land，汇丰银行（HSBC）估算；印度尼西亚–七个主要开发商的预售：Agung Podomoro Land，Alam Sutera*注：2021e是汇丰银行估计的2021年每季度售出/预售单位数量房地产，Bumi Serpong Damai，Ciputra Development，Lippo Karawaci，Pakuwon Jati，Summarecon，汇丰银行估算租金变化与100％工作每位员工默认空间的办公室 股票●房地产2021年1月5内容 股票●房地产2021年1月6为什么要阅读此报告？工作的未来将是混合工作模型的混合，重点是灵活性。新加坡正在引领东盟的这一转变办公室需求的周期性将增加，但租金波动将减少我们对2021年的办公领域具有建设性的看法，而住宅领域也可以从新的工作方式中受益王欣*东盟股票研究与东盟财产负责人香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行joy.wang@hsbc.com.sg+65 6658 0606*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证工作的未来已经改变，但办公室将留在这里。在本报告中，我们讨论了各种混合工作模式-通常是在远程和在工作场所工作的员工的混合-评估其优缺点，并讨论其背后的经济效益。关键在于我们如何灵活地工作。协作，创新和企业文化建设可能会取代工作场所而成为工作场所的主要功能。在东盟，所有这些事情发生的速度将有很大的不同。这取决于主要城市的基础设施，交通和住房条件的可用性。我们认为，新加坡处于这一结构性转变的最前沿，而印度尼西亚和越南则有机会牢记这些变化来规划和建设城市。我们还解释了原因：不断变化的工作场所将增加办公需求的周期性尽管发生了所有变化，但我们看到2021年对办公空间的需求将恢复我们对新加坡的办公空间最具建设性，并希望租金和资本价值能达到最低水平.........以及为什么我们认为住宅部门和房屋改建可以从这些结构性变化中受益我们重点介绍了Ayala Land，CapitaLand综合商业信托，吉宝房地产投资信托，新达信托，土地和房屋以及Vinhomes（均被评为“买入”）的潜在受益者 股票●房地产2021年1月7工作场所的未来工作的未来是混合工作模式的混合，并在东盟中根据基础设施，运输和住房的水平来采用我们在2021年尤其在新加坡的办公领域具有建设性；住宅也可以从新的工作方式中受益主要公司：Ayala Land，CapitaLand综合商业信托，吉宝房地产投资信托，新达信托，土地与房屋和Vinhomes（均被评为“买入”）协作，创新和企业文化建设可能成为工作场所的关键功能我们以各种乘员模型的经济学为例，以新加坡为例在东盟内部，我们最看好新加坡和越南的办公部门未来是混合工作，灵活性是关键在过去的五年中，灵活工作是一个日益流行的概念。 COVID-19不仅在加速采用它，而且还大大提高了其接受度，因为锁定期间的远程工作人员证明了他们同样具有生产力。结果是，对允许员工在办公室和远程工作的混合工作模型的需求日益增长。这正在改变办公室的宗旨。协作，创新和企业文化建设可能会取代工作场所而成为工作场所的关键功能。在东盟，由于基础设施，交通和住房条件的差异，新工作模式的采用率在整个地区各不相同。我们认为，新加坡可能处于这种结构性转变的最前沿，而印度尼西亚和越南等市场则有机会牢记这些变化来规划和建设城市及基础设施。对办公空间的需求可能会变得更加周期性尽管出现了许多模型，但总的主题是灵活性。主要目标之一是最大限度地利用空间，同时在成本受控的环境中处理不断变化的业务需求。在本报告中，我们尝试从租户的角度探讨各种模式的经济性，并以新加坡为例。我们认为，灵活空间和永久空间之间的办公桌利用率，租金和价格差异是需要考虑的关键变量。我们还认为，占用者行为的变化可能导致办公室需求变得更加周期性，并降低投资组合加权平均租赁到期时间（WALE）。我们在2021年的办公领域具有建设性......预计该地区将实现经济复苏，预计2021年办公空间需求将回升。尽管在2020年，包括新加坡，马尼拉和吉隆坡在内的一些东盟城市出现了负吸纳率（租户占地较少），但我们预计这种情况将在2021年出现正增长。在东盟地区，我们最看好新加坡和越南的办公楼市场。由于科技公司的涌入以及资产和财富管理行业的扩张，我们预计新加坡的净吸收将转正，并且预计租金和资本价值将在2021年见底。需求随着该国企业的增长而增长。 股票●房地产2021年1月8东盟的住宅销售同比增长我们对新加坡办事处有建设性的共识住宅开发商将从升级周期中受益如今，房屋已成为许多人的替代办公空间，拥有更舒适的工作环境正在引导消费者迁移到更大，更好的房屋。在2H20，住宅销售已经回升，新加坡等市场回升至COVID-19之前的水平，泰国和印度尼西亚的市场年均价格在COVID-19之前的水平。一个共同的主题是家庭工人正在寻找更多的空间。短暂通勤到办公室很重要的日子已经一去不复返了。住房发展局公寓的强劲转售量和新加坡更为活跃的二级市场，以及印度尼西亚和泰国的有地住宅物业的强劲销售量，就可以证明这一点。鉴于预计2021年将出现广泛的经济复苏，我们预计整个东盟的住宅领域将持续改善，尤其是在升级领域。这种升级趋势也可能为表现良好的家庭装修业务提供潜在的推动力。请参阅我们于2020年10月16日发布的关于东盟家庭装修的报告。在本报告中，我们还将探讨使亚洲与众不同的原因。例如，该地区的人均空间在全球范围内是最低的，因此，在家工作的趋势可能特别导致亚洲工人迁往郊区并搬迁到更大的房屋。相关公司鉴于我们对新加坡办公楼市场的建设性和非共识性观点，我们重点推荐嘉德置地综合商业信托（CICT），吉宝房地产投资信托（KREIT）和新达房地产信托（SUN）作为我们首选的办公楼。尽管东盟办公楼市场的总体复苏可能仍需12个月，但我们认为不断发展的趋势可能反而会使住宅领域受益。我们重点推荐Ayala Land（ALI），Land＆Houses（LH）和Vinhomes（VHM）。我们提高了ALI和VHM的目标价格，因为在强劲的住宅销售和RNAV实现的支持下，我们降低了对重估资产净值（RNAV）的折让。由于年初至今强劲的