粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告世联研究2021.032020 MAR KET R EPORT 集团战略投资中心戴毅广州世联研究院崔登科、陈薇薇深圳市场研究部韩丹东莞市场研究部蔡森、邱柯竟男惠州市场研究部张志广、罗钰、王璐瑶佛山市场研究部谭焯华、黄晓琳珠海市场研究部陈诗敏、卢敏诗中山市场研究部许艺虹江门市场研究部王颖、谭海进肇庆市场研究部王颖、曹思欣报告出品：世联研究 www.islide.cc3CONTENTS 目录宏观篇土地篇销售篇湾区各城市市场情况库存篇政策篇规划篇 4宏观——海外疫情拐点初现，全球经济恢复进度有序随着2020年12月以来多款新冠疫苗开始投入使用，全球单日新增人数的拐点初现，预计未来全球经济修复的持续性较强。截至2021年3月14日，全球新冠疫苗接种总量已达3.74亿剂次，且随着疫苗产能爬坡，每日正以700~1000万剂次/日的速度在接种，从数据上看远高于全球每日新增的感染人数，发展态势较为乐观。全球新冠病例确诊单日新增(人,2021-03-14)数据来源:WHO、WIND、世联研究0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002020-02-142020-03-142020-04-142020-05-142020-06-142020-07-142020-08-142020-09-142020-10-142020-11-142020-12-142021-01-142021-02-142021-03-14法国意大利德国英国美国日本印度巴西全球(不含中国,右轴) 5宏观——海外疫情拐点初现，全球经济恢复进度有序当前主要问题在于疫苗产能的产能与供应不足，但目前仍有数款在研的III期新冠疫苗，若进展顺利，后续随着其投入市场，新冠疫苗总产能将有更大提升，经济修复也将随着接种的加速而加速。数据来源:WHO、WIND、世联研究全球新冠疫苗接种总量(万剂次,2021-03-13)02000400060008000100001200005000100001500020000250003000035000400002020-12-122020-12-192020-12-262021-01-022021-01-092021-01-162021-01-232021-01-302021-02-062021-02-132021-02-202021-02-272021-03-062021-03-13全球(右轴)中国法国德国英国美国印度巴西 6宏观——海外疫情拐点初现，全球经济恢复进度有序数据来源:IMF、WIND、世联研究全球GDP当季同比(不变价)-30.00-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.00中国美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国印度全球各经济体制造业PMI表现25.030.035.040.045.050.055.060.065.0美国欧元区日本英国印度摩根大通:全球中国 7宏观——海外宽松力度短期虽将持续，下半年流动性有望触顶自2018年后，各国央行货币政策竞相加大宽松力度，陷入“囚徒困境”。疫情之下，美国更是开启“无限量QE”，成为全球宽松加速的“点火器”，美联储资产负债表3个月内膨胀超过70%(3万亿美元)，各国央行“放水”亦提速，十年期国债利率继续下行且屡创历史新低。数据来源:IMF、WIND、世联研究美联储与欧洲央行资产负债表规模飙升日本央行资产负债表规模飙升20,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000美联储资产负债表规模(亿美元)欧洲央行资产负债表规模(亿欧...3,000,0003,500,0004,000,0004,500,0005,000,0005,500,0006,000,0006,500,0007,000,0007,500,000日本央行资产负债表规模(亿日元) 8宏观——海外宽松力度短期虽将持续，下半年流动性有望触顶随着疫情疫情拐点确立和疫苗产能的爬坡，2021下半年海外主要经济体宽松的货币政策同步“慢转弯”亦有可能，利率水平有望触底，海外融资成本也将分化，财务稳健的房企尤其是国企，发债成本维持低位是大概率，但其他房企及中小型房企发债成本则难以下降。数据来源:IMF、WIND、世联研究全球主要经济体M2同比增速飙升(%)多国10年期国债收益率处历史低位(%)10.19.114.725.00.05.010.015.020.025.030.0中国日本欧元区英国美国-0.50.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5中国美国欧元区日本英国 9宏观——全球补库存共振，通胀预期抬升随着2021年疫苗大规模接种后，海外产能与需求逐渐修复，全球多国进入主动补库存共振阶段。而受制于疫苗产能受限无法满足需求，作为全球原材料重要提供者的发展中国家疫苗订购量占比仅40%左右，全球经济复苏之下多国进入主动补库存周期，原材料供需缺口或将加大，叠加当前全球超量的货币发行，2021年通胀预期上升。数据来源:国家统计局、WIND、世联研究M1增速持续回升反映生产经营活跃PPI触底持续回升14.7 9.4 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00M1:同比M2:同比-0.3 0.3 -6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.010.0CPI:当月同比PPI:全部工业品:当月同比 10宏观——货币政策“慢转弯”，国内流动性拐点率先到来一方面，全年宽松的政策使得各部门杠杆率快速上升，2020年四季度我国实体经济部门杠杆率较去年同期提升了23.6个百分点至270%，其中居民杠杆率提升6.1%。另一方面，通胀预期抬升，且随着疫情得到控制之后经济快速修复，中央经济工作会议强调政策操作“不急转弯”、“保持宏观杠杆率基本稳定“，即慢转弯，政策将呈现向常态的温和过渡，结构性宽松与结构性收紧并存，但为防范化解房地产金融风险和居民杠杆率快速提升，对地产融资的强监管将是常态。社融规模与M2同比(%)各部门杠杆率抬升明显(%)9.4 13.0 7.08.09.010.011.012.013.014.015.016.017.0M2:同比社会融资规模存量:同比162.345.662.70.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0居民部门杠杆率非金融企业部门杠杆率政府部门杠杆率金融部门杠杆率(负债方)数据来源:国家统计局、WIND、世联研究 宏观——湾区9城基本面一张图11宏观——湾区9城基本面一张图数据来源:国家统计局、WIND、世联研究注：上市公司数据为A股及H股上市公司，截止时间2021.2.24大湾区9城基本面一张图 12CONTENTS 目录宏观篇土地篇销售篇湾区各城市市场情况库存篇政策篇规划篇 2016M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122017M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122018M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122019M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122020M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12限商11113131111111211限价322225325618121373161111332限售268622687212315451112113211限贷1212238267225198326513222143121152限购114111714142201618332621131337521141111411171414220161833262113133752114111212238267225198326513222143121152268622687212315451112113211322225325618121373161111332111131311111112110510152025303540455013中央、地方政策——中央政策方向不变，地方政策过热收紧中央政策：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议》、《中共中央政治局召开会议》，“房住不炒”的方向不变；地方政策：2020上半年：疫情期间各地政府扶持稳定市场发展、通过出台人才政策、公积金政策等措施，有限放宽调控。地方政策：2020下半年：疫情影响逐渐减退，调控出现分化，部分过热区域开始收紧调控，主要集中在珠三角、长三角。数据来源:世联研究整理全国五限政策出台次数(2016.01-2020.12) 14中央、地方政策——中央政策方向不变，地方政策过热收紧数据来源:国家统计局、WIND、世联研究1月、2月3月、4月扶持稳定供给端包括延期缴纳土地出让金、延迟竣工时间、降低预售条件等；需求端包括提供购房补贴、人才住房保障以及放松公积金贷款等政策分化无锡、南昌、中山、杭州、济南、南京、宁波、江门、张家口、惠州人才引进政策；青岛放松双限政策取消，深圳、海南房地产政策收紧过热收紧南京、河南、郑州、上海、太原、合肥、中山放宽人才政策；杭州、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川升级限购、限贷政策有限放宽广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回；多地密集出台人才落户、人才购房等政策过热收紧珠海、东莞、天津、吉林、广州放宽人才政策；杭州、宁波、南京、内蒙、长春、东莞、深圳、无锡、阜阳收紧房地产政策11月、12月过热收紧广州、苏州、珠海放宽人才政策；浙江、厦门、海口、江西、甘肃、西安、湛江收紧房地产政策9月、10月5月、6月7月、8月 湾区政策——大湾区城市五限政策一张图15数据来源:地方政府文件、世联研究整理区域关键字限购政策/人才购房政策限售广州限购+2年限售1、针对城区房，本地户籍限购2套，单身（离异）1套，外地户籍限购1套（需5年社保或纳税）；针对增城、从化区，本地户籍不限购，外地户籍限购1套。2、人才购房：符合白云、南沙、黄埔区、花都区认定的非户籍人才在各自区域内购房仅需0~12个月社保，大专学历在白云区工作一年可在江高、人和、太和及钟落潭四镇购房。新购买商品住房，需取得不动产权证满2年才能交易；以企业名义购买的，则需3年才可交易。惠州不限购+3年限售全市不限购取得房产证满3年方可转让佛山限购1、本地户籍限购2套，外地户籍限购1套（需1年社保或个税），限购区域：禅城区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇；2、人才购房：在佛山工作、具有本科以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。\东莞限购+3年限售本地户籍限购2套，外地户籍限购2套（含新房和二手房），其中首套需1年社保，二套住房需提供购房日起前3年内在本市连续缴纳3年以上社保；新购买商品住房（含新房和二手房），需取得不动产权证满3年才能交易；新购买商务公寓需取得不动产权证5年才能交易。珠海限购+3年限售珠海户籍限购3套，外地户籍限购1套（一、二手均可），金湾、斗门、高新区以及香洲区、横琴180m²以上不需社保和个税需求新购买商品住宅（含新房和二手房），需取得不动产权证满3年才能交易中山二手房不限购对于新房，本地户籍限购3套，外地户籍限购2套（只需提供工作证明+参保证明）；二手房不限购。港澳台及外籍人士，在中山创业或就业，打印无房证明即可购买一套\深汕限购+5年限售本地户籍限购2套，单身或离异1套；企事业单位、社会组织等非自然人不得在合作区购买商品住房购买商品住房和商务公寓，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让深-圳限购+3年限售深户家庭限购2套，单身1套（需入户满3年且社保3年）；非深户5年社保新购买商品住房（不含人才房、安居型商品房），需取得不动产权证满3年才能交易；新购买商务公寓需取得不动产权证满5年才能交易肇庆