研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 调控效果释放，市场高位回调 核心结论： 调控效果逐步释放叠加季节性因素，4月贝壳50城二手房成交量环比降幅约20%，绝对水平仍处2020年以来月度高位；贝壳50城二手房价格指数涨幅收窄。其中上海、广州、合肥、宁波、厦门等一二线城市及东莞、徐州等三线城市市场调整幅度较大。 从未来角度看，调控政策高频、及时、精准并向三四线城市下沉；银行端信贷额度趋紧，定向加息将覆盖更多的城市 ；供需两端活跃度均降低且业主预期继续减弱。在此背景下，预计后期楼市继续高位调整，热点城市价格涨幅逐步收窄至趋稳。 当前芜湖、佛山等三线城市有升温迹象，调控收紧的压力较大。合肥、泉州、绍兴、嘉兴等市场预期仍较强，合肥调控效果仍有待继续释放，泉州、绍兴等城市存在调控加码的可能。 2021年4月二手房市场报告 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 1. 调控效果释放叠加季节性因素，市场整体高位回调 4月二手房市场量降价涨幅度收窄 。贝壳研究院数据显示，2021年4月贝壳50城1二手房成交量环比下降约20%，绝对水平仍处2020年以来高位，约是去年同期的两倍（去年4月市场刚刚启动修复，基数较低）；50城市中 绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面，贝壳50城二手房价格指数保持环比上涨，但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。整体来看，3月二手房市场成交规模见顶后，4月呈现高位调整态势，除了受季节性影响之外，热点城市调控效果逐步释放是关键影响因素。 图：贝壳50城二手房季度成交量及环比（成交量以2020年1月为基期，基期值=100） 来源：贝壳研究院 图：贝壳50城二手房价格指数及环比走势（以2018年11月为基期，基期=100） 1 贝壳50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、淮安、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 -150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%050100150200250300350400450成交套数环比（右）1645% 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 来源：贝壳研究院 一线城市中，深圳二手房成交量持续位于底部，其余城市均环比下降，广州、上海环比降幅超过20%的平均水平。价格方面，深圳二手房价格指数高位横盘，其余城市房价环比涨幅均较上月缩小，广州、上海缩小幅度较大。 图：2020年以来一线城市二手房成交量环比变化（2020年1月为基期，基期值=100） 来源：贝壳研究院 图：2020年以来一线城市二手房价格指数环比涨跌幅 走势 -1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%9095100105110115201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104贝壳50城二手房价格指数环比（右）050100150200250300350400450500北京市广州市上海市深圳市 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 来源：贝壳研究院 二线城市中，合肥、宁波、厦门等热点城市4月二手房成交量环比降幅均 超过30%，其中合肥环比下降超过40%；二手房价格指数环比涨幅均缩小，厦门缩小幅度超过2个百分点，市场调整幅度较大。三线城市中东莞、泉州等核心城市周边三线城市二手房成交量环比降幅超过20%，降幅相对较大，东莞二手房价格指数环比涨幅缩小至1%以内。 以上城市量价调整幅度较大，除了季节性因素影响外，更多是调控效果的释放。长春、青岛、沈阳、石家庄等北方城市本月环比降幅相对较小，均在20%以内，此类城市的成交下降更多是季节性回调的表现。 图：典型城市4月二手房成交量环比及房价环比涨幅变化 来源：贝壳研究院 -1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%北京市广州市上海市深圳市-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%合肥 东莞 宁波 厦门 徐州 成都 泉州4月成交量环比-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%东莞泉州厦门宁波成都合肥徐州4月价格环比涨幅较3月涨幅收窄幅度 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 2. 调控下沉，预期减弱，市场将保持波动调整 调控强调落地效果，并向三四线城市下沉。中央加强地方监测、约谈，地方及时调控，维度覆盖到新房、二手房、学区房、人才购房等，调控维度更全面、更细化。如4月2日-21日不足20天的时间内，广州经历调控收紧-住建部约谈-调控再收紧；针对可能存在的人才购房漏洞，杭州、广州、南京出台补丁政策等。除了重点一二线城市及周边基本面较好的三线城市外，调控政策覆盖到县级城市。土地两集中政策下，房企注重长三角、珠三角等强三四线县级城市拿地，带动局部土地市场升温，如义乌、永康、江山等县级城市出现高溢价地块成交，目前此类城市均已出台调控政策，未来土地市场升温的三四线城市随时可能被调控。 信贷额度趋紧，定向加息范围继续扩大。一季度购房贷款规模创新高后，银行购房信贷额度面临收紧压力，多数城市银行上调购房贷款利率，4月贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套利率为5.65%，较3月增加3个基点。且本次加息覆盖的城市由原先的热点区域向京津冀、山东半岛及东北区域等更大范围扩展。房地产贷款集中度约束下，银行面临调降压力，预计未来房贷利率继续上浮，且更多的城市将实行房贷加息。 图：贝壳60城主流房贷利率2走势 2 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 来源：贝壳研究院 供求两端活跃度趋稳横盘 。贝壳研究院数据显示，4月贝壳50城二手房新增挂牌房源环比下降约7%，带看客户量与上月基本持平。与3月供求两端均高度活跃不同，本月呈高位趋稳或小幅回调的走势，将带动 下月成交活跃度降低。 图：贝壳50城二手房新增挂牌房源与带看客户量走势（2020年1月为基期，基期值=100） 来源：贝壳研究院 业主预期 减弱，市场将持续高位调整。贝壳研究院数据显示，4月贝壳50城二手房景气度指数为33，较上月下降4，为连续第2个月回调，市场整体处于平稳区间，预计未来一定时期内市场成交量在高位区间震荡调整，热点城市价格涨幅逐步收窄至平稳波动。 4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%201901201904201907201910202001202004202007202010202101202104首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR050100150200250300350400050100150200250300350带看客户量（左）新增房源量（右） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 图：贝壳50城二手房景气度指数 来源：贝壳研究院 贝壳50城中，景气度下降城市个数为41个，覆盖各线城市。 一线城市中，上海、广州、深圳较上月下降5-10之间，调整幅度较大，但上海、深圳仍在50以上，调控效果有待进一步深化，深圳一定时期内将保持成交量底部、房价高位横盘状态；广州经历两轮调控收紧后，调控效果将逐步显现，市场热度将下降；北京当前景气度在30左右，预计未来市场表现继续趋稳。 二三线城市中，合肥、杭州、厦门、宁波等热点二线城市及泉州、绍兴、嘉兴等三线城市市场景气度回调，市场预期减弱；但合肥、泉州、绍兴、嘉兴等城市景气度仍在50以上的高位，合肥调控效果有待进一步释放，泉州、绍兴等城市存在调控收紧的可能。 50城市中，仅芜湖、佛山、重庆、南昌、郑州5个城市二手房景气度指数上升，其中，芜湖、佛山景气度指数升至40以上， 表明这两个城市有升温的趋势，这是市场热度由一二线城市向周边三线城市转移的结果，未来此类城市调控收紧的压力较大。 05101520253035404540以上：市场景气20-40：市场平稳20以下：市场较冷 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 图：4月贝壳50城二手房景气度指数及较3月变化 来源：贝壳研究院 北京常州成都大连东莞佛山福州广州贵阳哈尔滨杭州合肥呼和浩特淮安惠州济南嘉兴昆明兰州廊坊洛阳南昌南京南通宁波青岛泉州厦门上海绍兴深圳沈阳石家庄苏州太原天津温州无锡芜湖武汉西安徐州烟台银川长春长沙郑州中山重庆珠海01020304050607080-25-20-15-10-5054月二手房景气度指数4月景气度指数较3月变化升温区域降温区域 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~ 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。