2020年报点评：业绩靓丽，销售稳增，回归绿档

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 金科股份（000656）2020年报点评 强推（维持） 业绩靓丽，销售稳增，回归绿档 目标价：13.00元 当前价：7.09元  20年营收同比+29%、业绩同比+24%，分红率35%，股息率6.3% 2020年公司实现营收877.0亿元，同比+29.4%；归母净利润70.3亿元，同比+23.9%；扣非归母净利润61.9亿元，同比+7.9%；基本每股收益1.3元，同比+23.8%；净资产收益率为23.3%，同比-0.4pct；毛利率和归母净利率为23.2%和8.0%，同比分别-5.7pct和-0.4pct；三费费率7.9%，同比-3.2pct，其中销售、管理、财务费用率分别-2.3pct、-0.5pct、-0.4pct；少数股东损益比27.6%，同比+16.8pct。公司在毛利率下滑下业绩仍实现积极增长，主要源于：1）公司投资性收益16.2亿元，同比+772.6%；2）公允价值变动收益4.6亿元，同比+384.3%；3）存货跌价损失4.1亿元，同比-58.2%；4）所得税率20.3%，同比-3.4pct。截至20年末公司预收款1,346.5亿元，同比+17.4%，可覆盖20年营收1.5倍。每股派息0.45元，分红率35%，股息率6.3%。  20年销售额+20%、21年计划+12%，竣工积极+预收充沛助力业绩释放 2020年公司销售金额2,232亿元，同比+20%，完成年初计划101%；销售面积2,240万平，同比+18%；销售回款2,011亿元，回款率90%，同比+3pct；21年销售目标2,500亿元、同比+12%。拿地金额892亿元，同比+0.5%，拿地额权益占比57%，同比-6.2pct；新增建面2,364万方，同比-28.9%；拿地/销售金额和面积比分别为40%、106%，拿地整体偏积极；拿地/销售均价比38%，同比+10pct，拿地成本上升主要源于布局城市能级提升，全年拿地金额87%分配于一二线城市。20年末公司总可售面积近7,100万方，同比+6%，可覆盖20年销售面积3.2倍。20年新开工面积2,964万平，同比-6.3%，完成年初计划的82%；竣工面积1,995万平，同比+65.1%；21年计划新开工2,900万平、同比-2%，计划竣工2,600万平，同比+30%。综合以上，基于公司土储充裕、拿地积极、计划竣工高增、预收款充沛，将助力公司销售、业绩稳定释放。  报表优化，绿档房企，多元业务快速发展，物管上市增厚估值 2020年末公司资产负债率、扣预资产负债率、净负债率分别为80.7%、69.9%、75.1%，分别同比-3pct、-5pct、-45pct；现金短债比1.34；财务指标快速优化，并降至三条红线绿档；经营性现金流145亿，同比+548%，连续三年为正。多元业务方面：1）物管方面，20年实现营收33.6亿元，同比+44.,3%；净利润6.3亿元，同比+68.5%；毛利率29.7%，同比+2.4pct，其中基础物管毛利率同比+4.6pct；签约和在管面积分别为2.77方、1.56亿方，分别同比+11%、+29%，规模和质量均实现快速增长；2）产业地产方面，金科产业已布局城市22个，累计开发运营面积超1,100万方，同比+22%；3）新能源方面，20年实现净利润1.8亿元，同比+42%。  投资建议：业绩靓丽，销售稳增，回归绿档，维持“强推”评级 16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。此外，金科服务上市后，物管高估值溢价有望增厚公司估值。基于公司结算毛利率有所下降，我们下调2020-22年每股收益预测分别至1.49、1.72元（原预测值为1.65、1.97元），并引入2023年每股收益预测2.06元，维持目标价13.00元，对应20/21年PE为4.8/4.1倍，维持“强推”评级。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行 主要财务指标 2020A 2021E 2022E 2023E 主营收入(百万) 87,704 113,707 142,134 171,043 同比增速(%) 29 30 25 20 归母净利润(百万) 7,030 7,940 9,175 10,997 同比增速(%) 24 13 16 20 每股盈利(元) 1.32 1.49 1.72 2.06 市盈率(倍) 5.4 4.8 4.1 3.4 市净率(倍) 1.0 0.9 0.8 0.7 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为21年04月22日收盘价 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 公司基本数据 总股本(万股) 533,972 已上市流通股(万股) 527,746 总市值(亿元) 378.59 流通市值(亿元) 374.17 资产负债率(%) 80.7 每股净资产(元) 6.9 12个月内最高/最低价 11.27/6.51 市场表现对比图(近12个月) 相关研究报告 《金科股份（000656）2020年8月销售数据点评：首次公布月度数据，全年销售目标积极》 2020-09-10 《金科股份（000656）2020年9月销售数据点评：销售持续快增，物业上市在即》 2020-10-12 《金科股份（000656）2020年三季报点评：业绩稳增、销售快增，物业上市临近》 2020-10-30 -12%10%31%53%20/0420/0620/0820/1020/1221/022020-04-24～2021-04-22沪深300金科股份华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2021年04月23日 金科股份（000656）2020年报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、20年营收同比+29%、业绩同比+24%，分红率35%，股息率6.3% ......................... 4 二、20年销售额+20%、21年计划+12%，竣工积极+预收充沛助力业绩释放 ................ 6 三、报表优化，绿档房企，多元业务快速发展，物管上市增厚估值 ................................. 9 四、投资建议：业绩靓丽，销售稳增，回归绿档，维持“强推”评级 ........................... 11 五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行 ............................... 11 金科股份（000656）2020年报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、金科股份2020年业绩摘要 ....................................................................................... 4 图表 2、公司营收规模持续高增 ............................................................................................. 5 图表 3、20年业绩增速24%，在主流房企中表现靓丽 ........................................................ 5 图表 4、公司总资产规模及增速 ............................................................................................. 5 图表 5、公司净资产规模快速提升 ......................................................................................... 5 图表 6、公司20年毛利率下降较多，净利率略有下降 ....................................................... 5 图表 7、公司20年费用率有所优化 ....................................................................................... 5 图表 8、近年来少数股东损益占比快速提升 ......................................................................... 6 图表 9、20年净资产收益率有所下行，但仍处于高位 ........................................................ 6 图表 10、公司21年计划销售2500亿，同比+12% .............................................................. 6 图表 11、公司历年销售面积及增速 ....................................................................................... 6 图表 12、公司销售均价持续上行 ........................................................................................... 7 图表 13、公司销售向好推动预收账款快速提升 ................................................................... 7 图表 14、公司历年拿地面积及同比 ....................................................................................... 7 图表 15、公司历年拿地金额及同比 ....................................................................................... 7 图表 16、公司拿地/销售金额比40%，整体仍偏积极 .......................................................... 8 图表 17、布局城市能级上移推动拿地成本提升 ................................................................... 8 图表 18、近年来拿地权益占比持续下行 ............................................................................... 8 图表 19、公司总土储建面持续增长 ....................................................................................... 8 图表 20、公司未售存货及存货占比总资产 ............................................