2020年核心业绩指标超预期

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 公司点评 2021年04月02日 房地产 | 物业管理和服务 强烈推荐（维持） 2020年核心业绩指标超预期 目标股价：28.72港元 当前股价：23.30港元 新城悦服务 01755.HK 基础数据 总市值（百万港元） 20,294.3 企业价值（百万港元） 18,080.0 账面价值（百万港元） 1,658.3 发行股份（百万股） 871.0 公众持股比例（%） 25.08 近3月平均日交易量(百万港元) 103.11 主要股东持股比例（%） 王振华及其控制法团 68.89 股价表现（%） 1M 3M 12M 相对表现 1.96 24.92 22.92 绝对表现 0.22 31.19 48.28 近12月最高价(港元) 20-08-14 27.65 20-04-02 15.46 近12月最低价(港元) 近一年股价走势图 数据来源：贝格数据，克而瑞证券 相关报告 1、《新城悦服务 01755.HK：预见性与增长性并驾齐驱》2020-06-10 分析师 徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 852-25105555 sarah.xu@cricsec.com 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com  维持“强烈推荐”评级，目标价格28.72港元/股。新城悦服务集团有限公司（简称“新城悦服务”或“公司”）于近期公布了2020年业绩，业绩核心指标普遍超出克而瑞证券预期。基于近期和管理层的沟通，我们对预测进行了调整，我们对公司基本面继续看好，给予28.72港元每股估值，相当于33.2x 2021年PE和22.7x 2022年PE。  2020年核心业绩指标超预期。公司2020年实现收入28.66亿元，同比增长41.6%，低于我们的预期2.4%；全年实现归母净利润4.52亿元，同比增长60.4%，超出我们的预期9.8%。公司宣布每股派息0.275元人民币，相当于50%的派息率。公司上市以来，已经连续三年保持50%以上的年度派息率。  物业管理服务面积大幅增长，第三方与非住宅占比提升。截至2020年底，公司物业管理服务在管面积为1.01亿方，同比增幅68.6%；合约面积达2.03亿方，同比增幅33.0%；合约/在管面积比达2.0x，在管面积增长有较强保障。来自第三方在管面积占比达40.7%，较2019年大幅提升11.8个百分点，市场化水平进一步抬升。  社区增值服务大幅增长。社区增值服务收入同比增长118.6%，其占总收入比例从2019年的11.2%提升到2020年的17.4%，达到业内领先水平。  2021年3月以20.80港元/股配售新股，获得现金10.3亿港元，占扩大后股比5.74%。公司配售新股将：1）把握当前优质收并购机会；2）降低股权集中度，提高股票流动性，配发后大股东持股比例将从73.09%下降至68.89%；3）获得10.3亿港元境外资金，补充因派发股利而支出的境外资金，平衡境内外资金。  风险提示：第三方物管拓展不及预期，增值服务拓展不及预期 会计年度（百万元） 2018 2019 2020 2021E 2022E 主营收入 1,150.0 2,024.0 2,866.4 4,426.0 6,538.2 息税折旧摊销前利润 207.6 381.7 629.7 883.8 1,281.3 息税前利润 204.4 375.3 614.2 867.2 1,263.4 净利润 150.4 282.0 452.4 641.0 934.9 每股收益（港元） 0.21 0.37 0.61 0.87 1.26 每股经营性现金流（港元） 0.26 0.71 1.06 1.32 1.76 每股股息（港元） 0.11 0.19 0.31 0.43 0.63 每股资产净值（港元） 1.19 1.26 1.90 3.70 4.62 市盈率（x） 113.3 63.3 38.1 26.9 18.5 市现率（x） 88.8 32.8 21.9 17.7 13.2 股息收益率（%） 0.5 0.8 1.3 1.9 2.7 市净率（x） 19.7 18.5 12.2 6.3 5.0 EV/Sales（x） 13.4 7.6 5.4 3.5 2.4 EV/EBITDA（x） 74.0 40.3 24.4 17.4 12.0 EV/EBIT（x） 75.2 41.0 25.0 17.7 12.2 数据来源：公司公告，克而瑞证券研究院 -13%0%13%26%39%51%64%77%2020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-03新城悦服务恒生指数 公司点评 | 新城悦服务 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 公司财务数据 利润表 资产负债表 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 营业收入 1,150.0 2,024.0 2,866.4 4,426.0 6,538.2 现金及等价物 1,277.8 1,339.1 1,882.1 3,323.6 4,137.7 营业成本 (811.0) (1,424.1) (1,985.7) (3,073.2) (4,556.9) 应收账款 128.9 262.8 356.6 550.6 813.3 毛利润 339.0 599.9 880.8 1,352.8 1,981.2 存货 8.6 10.6 17.5 27.1 40.2 销售及管理费用 (151.4) (245.2) (281.4) (500.5) (732.9) 其他流动资产 82.5 439.5 729.1 1,125.8 1,663.1 息税折旧摊销前利润 207.6 381.7 629.7 883.8 1,281.3 流动资产 1,497.8 2,052.0 2,985.4 5,027.1 6,654.4 折旧及摊销 (3.1) (6.4) (15.5) (16.5) (17.9) 固定资产 8.3 9.0 14.2 7.7 4.8 息税前利润 204.4 375.3 614.2 867.2 1,263.4 其他长期资产 46.1 138.6 314.5 477.0 633.3 净利息费用 6.2 16.7 22.2 33.2 41.4 资产总计 1,552.2 2,199.6 3,314.1 5,511.8 7,292.5 应占联营公司损益 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 短期负债 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 非经常性收入/支出 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 应付账款 407.6 773.8 1,134.7 1,664.4 2,335.7 税前利润 210.6 392.0 636.4 900.5 1,304.7 其他流动负债 271.9 441.2 721.8 1,058.8 1,485.9 所得税 (47.4) (90.1) (147.3) (208.4) (302.0) 流动负债 679.4 1,215.0 1,856.5 2,723.2 3,821.7 少数股东损益 12.8 19.8 36.7 51.0 67.8 长期负债 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 归母净利润 150.4 282.0 452.4 641.0 934.9 其他长期负债 5.7 17.7 48.0 48.0 48.0 股利 (82.0) (147.3) (226.2) (320.5) (467.5) 负债总计 685.1 1,232.7 1,904.5 2,771.2 3,869.6 新增留存收益 68.4 134.8 226.2 320.5 467.5 股本 56.6 56.5 56.6 56.6 56.6 留存收益 184.3 469.8 0.0 0.0 0.0 核心业务数据 储备 604.1 397.7 1,225.2 2,505.2 3,119.6 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 少数股东权益 22.1 42.8 127.8 178.8 246.6 在管面积(百万方) 42.9 60.2 101.4 151.4 222.6 股东权益总计 867.1 966.9 1,409.6 2,740.6 3,422.9 合约面积(百万方) 112.2 152.8 203.1 273.1 347.1 负债和股东权益总计 1,552.2 2,199.6 3,314.1 5,511.8 7,292.5 物业管理收入占比(%) 63.7 41.9 43.8 46.2 48.7 增值服务收入占比(%) 36.3 58.1 56.2 53.8 51.3 现金流量表 第三方在管面积占比 (%) 28.9 28.9 40.7 47.1 54.6 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 第三方合约面积占比(%) 21.8 21.8 32.0 40.3 45.5 息税折旧摊销前利润 207.6 381.7 629.7 883.8 1,281.3 毛利率(%) 29.5 29.6 30.7 30.6 30.3 营运资本变动 23.5 218.7 251.1 266.4 285.3 息税折旧摊销前利润率 (%) 18.0 18.9 22.0 20.0 19.6 其他 (39.0) (55.6) (93.8) (175.2) (260.6) 息税前利润率(%) 17.8 18.5 21.4 19.6 19.3 经营活动现金流 192.0 544.7 787.0 975.0 1,306.0 归母净利率(%) 13.1 13.9 15.8 14.5 14.3 资本支出 (4.0) (4.9) (7.0) (10.0) (15.0) ROE (%) 17.8 30.5 35.3 25.0 29.4 投资变动 (382.4) (29.9) (142.7) (162.6) (156.3) ROCE (%) NA NA NA NA NA 其他 390.4 (228.8) 53.0 0.0 0.0 ROA (%) 0.2 0.3 0.3 0.2 0.3 投资活动现金流 4.0 (263.6) (96.7) (172.6) (171.3) 流动比率(x) 2.2 1.7 1.6 1.8 1.7 股权融资 897.2 (112.1) 0.0 865.2 0.0 利息覆盖倍数(x EBITDA) (33.7) (22.8) (28.3) (26.6) (31.0) 债务融资 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 长期负债/股权比率 (%) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 股息及其他筹资支出 (448.8) (111.1) (147.3) (226.2) (320.5) 净负债/ (现金) (1,277.8) (1,339.1) (1,882.1) (3,323.6) (4,137.7) 筹资活动现金流 448.4 (223.3) (147.3) 639.0 (320.5) 净负债/ 股权(%) (147.4) (138.5) (133.5) (121.3) (120.9) 现金净增加额 644.4 57.8 543.0 1,441.4 814.2