销售金额稳定上升，已售未结转收入超2700亿

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月1日 华润置地（01109.HK） 销售金额稳定上升，已售未结转收入超2700亿 核心观点： 华润置地销售金额的稳定增长推动公司结转收入保持双位数提升，公司销售物业业务中已售尚未结转的2728亿元，有1576亿元将在2021年结转，已经和2019年的销售物业结转收入基本持平，并且疫情对持有物业影响大幅减弱，预期公司2021年结转收入大概率能实现双位数增长。 1、各大区销售金额分布均衡，投资聚焦一二线城市 2020年，华润置地实现销售金额2850.3亿元，同比增长17.5%，其中公司在华北、华东、华南、华西、东北以及华中地区土地储备分布整体较为均衡，未有特别明显的差异。我们认为，华润置地作为一家头部房企，布局已经实现全国化，后期的销售规模增长不仅取决于公司在重点城市群的布局，更受投资方向的影响。一二线核心城市充裕的土地储备使公司并不需要过于担心销售去化，销售金额整体上仍有望实现稳步增长。 2、2021将结算收入与2020年已持平，实现双位数增长可期 2021年华润置地拥有充足的已售未结转收入能为公司业绩增长奠定基础，并且在销售金额维持双位数增长的基础上，预期为公司带来的结转收入同样能保持双位数增长。而利润率的下降只是短期内的影响，随着未来结转项目利润保持稳定，预期利润率长期内同样保持稳健。 3、净负债率稳定绿档，融资成本下降至4.1% 2020年，华润置地净负债率为29.5%，剔除预收账款后的资产负债率为59.7%，同时公司拥有货币资金894.5亿元，资金充裕，一年内到期的有息负债仅21.5%，现金短债比为2.2倍，三道红线指标全部位于绿档。从融资来看，华润置地为推动公司业务发展，积极拓展融资渠道，最终截至到2020年底，华润的资金成本从2019年的4.5%继续下降至4.1%。 相关研究： 2021年2月地产月报丨市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守【第32期】 20210306 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402 jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 华润置地销售金额的稳定增长推动结转收入保持双位数提升，公司销售物业业务中已售尚未结转的2728亿元，有1576亿元将在2021年结转，这已经和2020销售物业结转收入基本持平，并且疫情对持有物业影响大幅减弱，预期公司2021年结转收入大概率能实现双位数增长。 一、各大区销售金额分布均衡，投资聚焦一二线城市 2020年，华润置地实现销售金额2850.3亿元，同比增长17.5%；实现销售面积1418.7万平米，同比增长7.1%。根据销售分布来看，华润在全国各个大区贡献的销售份额较为均衡，全国化布局持续推进，其中华东大区和华南大区销售金额分别为793.4亿元和791.3亿元，占比均为27.8%；华北大区实现销售金额555.3亿元，占比为19.5%。从土地储备分布情况来看，公司在华北、华东、华南、华西、东北以及华中地区土地储备分布整体较为均衡，未有特别明显的差异，因此我们认为未来公司销售业绩的增长很大程度上还是依赖以华东和华南为核心的大区，持续推进公司的全国化布局，并加大深耕力度。 从投资力度来看，精准把握投资机会是华润置地赖以发展的核心竞争力。2020年上半年，华润在北京、沈阳、苏州等核心城市获取多个优质项目；下半年发力深圳、广州、武汉等高能级城市。全年公司新获取69个项目，新增投资额1379.5亿元，权益投资额987.3亿元，新增土地储备1492.1万平米，权益新增土地储备1148万平米，投资聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。截至2020年底，华润累计布局全球82个城市，总土地储备面积6808.7万平方米，权益土地储备面积4801.5万平方米，土地储备布局与结构相对优质，并可保障公司未来3–5年发展。 我们认为，华润置地作为一家头部房企，布局已经实现全国化，后期的销售规模增长不仅取决于公司在重点城市群的布局，更受投资方向的影响。一二线核心城市充裕的土地储备使公司并不需要过于担心销售去化，销售金额整体上仍有望实现稳步增长。 图表：2017-2020年华润置地销售情况 资料来源：企业公告、亿翰智库 0500100015002000250030002017201820192020销售金额（亿元）销售面积（万平米） 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2020年华润置地销售分布情况 区域 销售金额（亿元） 占比 销售面积（万平米） 占比 华北大区 555.3 19.5% 308.4 21.7% 华东大区 793.4 27.8% 269.1 19.0% 华南大区 791.3 27.8% 269.5 19.0% 华西大区 275.3 9.7% 226.8 16.0% 东北大区 239.9 8.4% 193.5 13.6% 华中大区 195.0 6.8% 151.4 10.7% 资料来源：企业公告、亿翰智库 二、2021将结算收入与2020年已持平，实现双位数增长可期 2020年华润置地实现营业1795.9亿元，同比增长21.2%，其中房地产开发业务实现营业收入1571.4亿元，同比增长23.5%，实现租金收入127.9亿元，同比增长4.5%。 具体来看，销售物业方面，华润置地在各大区结转的营业收入同样较为均衡，其中华北地区结转收入达到337.1亿元，占比为21.4%；华南地区实现结转收入398.1亿元，占比为25.3%；华中地区实现结转收入相对较少，为103.4亿元，占比为6.6%。截至2020年底，公司拥有已签尚未结算的营业收入2728亿元，其中的1576亿元将在2021年结算，这就意味着公司销售物业方面的营业收入至少也能达到与2020年持平的程度。从持有物业来看，华润置地的持有物业业务包括购物中心、写字楼、酒店、轻资产管理以及生态圈要素型业务，例如城市建设运营、城市更新、长租公寓、产业、康养等等。其中购物中心在疫情的影响下，实现收入100.9亿元，同比增长7.9%，而倘若剔除疫情期间内的免租影响外，实际增速达到16.2%。酒店业务受疫情影响较为严重，在华润开业的13家酒店中，公司酒店实现收入10.9亿元，同比下降27%，平均入住率为48%，同比下降22个百分点。 从利润来看，华润置地实现净利润340.9亿元，同比下降1.1%，基本与2019年持平。其中实现毛利润率30.9%，实现净利润率19.0%，相比2019年分别下降7.0和4.3个百分点。我们认为利润率下降只是短期影响，长期内有望保持稳定水平。 总的来说，2021年华润置地拥有充足的已售未结转收入能为公司业绩增长奠定基础，并且在销售金额维持双位数增长的基础上，预期为公司带来的结转收入同样能保持双位数增长。而利润率的下降只是短期内的影响，随着未来结转项目利润保持稳定，预期利润率长期内同样保持稳健。 图表：2020年华润置地各大区结转收入和面积情况 区域 结转收入（亿元） 占比 结转面积（万平米） 占比 华北大区 337.1 21.4% 222.8 21.3% 华东大区 299.9 19.1% 170.9 16.4% 华南大区 398.1 25.3% 154.0 14.8% 华西大区 189.9 12.1% 182.8 17.5% 东北大区 243.0 15.5% 210.5 20.2% 华中大区 103.4 6.6% 102.2 9.8% 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 资料来源：企业公告、亿翰智库 三、净负债率稳定绿档，融资成本下降至4.1% 2020年，华润置地净负债率为29.5%，相比2019年有小幅下降；剔除预收账款后的资产负债率为59.7%，处于行业较低水平。同时公司拥有货币资金894.5亿元，资金充裕，一年内到期的有息负债仅21.5%，现金短债比为2.2倍，长短期债务压力皆低，三道红线指标全部位于绿档。 从融资来看，华润置地为推动公司业务发展，积极拓展融资渠道，其中发行的2023年到期的合计23亿元中期票据资金成本仅为2.65%和2.42%；2025年到期的合计17亿元的中期票据融资成本同样仅为3.2%和2.95%，可见，公司在融资上拥有很大的优势，最终截至到2020年底，华润的资金成本从2019年的4.5%继续下降至4.1%。 图表：2017-2020年华润置地各项指标表现 指标 2017 2018 2019 2020 销售金额（亿元） 1521.0 2106.8 2425.0 2850.3 销售面积（万平米） 957.3 1198.9 1324.8 1418.7 新增土地储备 1196.6 2213.0 2020.0 1492.1 新增土地投资 1044.7 1513.5 1424.0 1379.5 土地储备（万平米） 4897.8 5957.0 6868.0 6808.7 投销比 1.2 1.8 1.5 1.1 存续比 5.1 5.0 5.2 4.8 营业收入（亿元） 1019.4 1211.9 1481.7 1795.9 净利润（亿元） 217.5 272.8 344.6 340.9 毛利润率 40.2% 43.4% 37.9% 30.9% 净利润率 21.3% 22.5% 23.3% 19.0% 预收账款（亿元） 1193.7 1922.7 2288.1 2325.8 预收账款/营业收入 1.2 1.6 1.5 1.3 净负债率 35.9% 33.9% 29.6% 29.5% 剔除预收账款后的资产负债率 60.1% 61.0% 56.4% 59.7% 现金短债比 2.0 3.1 2.9 2.2 融资成本 4.2% 4.5% 4.5% 4.1% 管理费用率 3.6% 3.4% 3.9% 2.8% 销售费用率 3.3% 3.0% 3.5% 3.0% 财务费用率 5.0% 5.2% 5.3% 4.4% 三费费用率 11.8% 11.6% 12.7% 10.2% 备注：财务费用率=利息支出/营业收入 净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 剔除预收账款后的资产负债率=（负债总额-预收账款）/（总资产-预收账款） 现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 投销比=当期新增土地储备/当期销售面积 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehcons