2018年半年报业绩预告点评：业绩亮眼，销售高增，拿地扩张

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 招商蛇口（001979）2018年半年报业绩预告点评 强推（维持） 业绩亮眼，销售高增，拿地扩张 目标价：28.00元 当前价：18.10元 事件：  7月13日晚，招商蛇口发布2018年半年度业绩预告，公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元，同比增长89%-94%。报告期内，社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元，联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外，基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司，合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。18年上半年公司基本每股收益0.86-0.89元，同比增长43%-48%。 点评：  18H1业绩68-70亿、同增89%-94%，18年业绩完成30%增长难度不大 18年H1公司预计实现业绩68亿元至70亿元，同比增长89%-94%（招商漳州追溯调整后），已完成18年市场一致性预期153亿元的44%-46%，其中Q1、Q2分别结转57.8亿元、10.2-12.2亿元，分别同比增长172%、同比下降24%-9%，上半年结转主要由一季度贡献。分结构看，公司上半年社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元，其中Q1、Q2分别同比增加23亿元、9亿元，主要源于双玺项目集中进入结转，预计该项目毛利率超70%，净利率超30%，目前已基本售罄，18年集中结转或将推动全年业绩增长；联合营公司投资收益同比增加约9亿元。18年H1公司基本每股收益0.86-0.89元，同比增长43%-48%。考虑到公司上半年历史结算规模相对较小，15-17年分别占比37%、40%、28%，预计18年业绩完成30%业绩增长难度不大。  18H1销售额751亿，同比+40%，充裕可售&推盘加大确保全年销售高增 18年H1公司实现签约销售金额751.0亿元，同比增长39.9%；实现签约面积358.4万方，同比+24.3%，销售额已完成全年1,500亿元销售计划50.1%；销售均价20,956元/平米，较17年提升5.9%；公司上半年销售规模再上新台阶，克尔瑞行业销售额排名13，较17年提升1名，向目标前十稳步前行。基于公司16-18年上半年连续两年半加仓拿地，在手可售资源丰富，18年全年可推货值超3,000亿元，同时考虑到公司上半年已完成销售计划过半，并且下半年即将迎来推盘高峰，预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。  18H1新增建面798万方，同比+251%，资金趋紧下低成本融资优势明显 18年H1公司新增规划面积797.7万平米，同比+251.4%；总地价606.1亿元，同比+71.6%，拿地金额占比销售金额达81%，在16-17年分别为114%、80%基础上，继续高速扩张；平均楼面地价7,597元/平米，较17年楼面均价下降18.0%，拿地成本持续优化。非市场化拿地方面，继农发集团项目、东风地产股权收购后，再获招商漳州土储778万方。同时公司融资渠道打开，顺利完成50亿中票发行，获批150亿公司债额度，60亿长租公寓CMBS和200亿A BN额度，落地京沪地产基金50亿。在资金趋紧背景下，4月、6月先后发行70亿公司债，利率区间仅4.83%-5.25%，融资成本继续处于行业较低水平。  投资建议：业绩亮眼，销售高增，拿地扩张，重申“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，18年上半年拿地规模再创历史新高，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元，目前现价对应18PE为9.0倍，维持目标价28.00元，重申“强推”评级。  风险提示：房地产市场下行，销售弱于预期 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 790,409 已上市流通股(万股) 189,965 总市值(亿元) 1,430.64 流通市值(亿元) 343.84 资产负债率(%) 72.1 每股净资产(元) 9.4 12个月内最高/最低价 26.67/16.5 《招商蛇口（001979）2018年4月销售点评：销售靓丽、拿地高增，非市场化拿地加速兑现》 2018-05-10 《招商蛇口（001979）5月销售点评：拿地高位高增，销售表现不差，非市场化拿地加速兑现》 2018-06-11 《招商蛇口（001979）6月销售点评：销售靓丽、拿地积极，行业排名获提升》 2018-07-10 -12%5%21%38%17/0717/0917/1118/0118/0318/052017-07-17～2018-07-13 沪深300 招商蛇口 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2018年07月15日 招商蛇口（001979）2018年半年报业绩预告点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 货币资金 45278 68284 80820 104303 营业收入 75455 100720 134685 173819 应收票据 1 0 0 0 营业成本 47039 64981 88059 115213 应收账款 220 0 0 0 营业税金及附加 6673 8217 11078 14358 预付账款 5792 8001 10843 14187 销售费用 1468 1959 2620 3381 存货 164233 186332 235698 286801 管理费用 1282 1711 2288 2952 其他流动资产 71062 83482 111634 144071 财务费用 836 1189 1330 1464 流动资产合计 286585 346100 438995 549361 资产减值损失 331 0 0 0 其他长期投资 27566 26222 24880 23541 公允价值变动收益 (14) 0 0 0 长期股权投资 8264 8264 8264 8264 投资收益 2910 4365 4802 5282 固定资产 3065 2668 2057 1446 营业利润 20752 27028 34113 41732 在建工程 221 221 221 221 营业外收入 158 0 0 0 无形资产 465 442 420 399 营业外支出 176 0 0 0 其他非流动资产 6454 8626 11546 14911 利润总额 20734 27028 34113 41732 非流动资产合计 46036 46443 47388 48782 所得税 5725 7462 9418 11522 资产合计 332621 392543 486384 598143 净利润 15009 19566 24694 30210 短期借款 16768 23164 31390 41070 少数股东损益 2789 3636 4589 5614 应付票据 1185 1638 2219 2903 归属母公司净利润 12220 15930 20106 24596 应付账款 21769 30072 40751 53318 NOP LAT 13742 17267 22181 27446 预收款项 55061 73498 98283 126840 EP S(摊薄)（元） 1.55 2.02 2.54 3.11 其他应付款 5870 7548 9975 12785 一年内到期的非流动负债 13613 13832 14114 14446 其他流动负债 53044 64570 95109 132346 主要财务比率 流动负债合计 167310 214320 291842 383710 2017 2018E 2019E 2020E 长期借款 60697 60697 60697 60697 成长能力 应付债券 8398 8398 8398 8398 营业收入增长率 19% 33% 34% 29% 其他非流动负债 3434 4603 6106 7875 EBIT增长率 40% 26% 28% 24% 非流动负债合计 72529 73697 75201 76969 归母净利润增长率 28% 30% 26% 22% 负债合计 239838 288018 367042 460679 获利能力 归属母公司所有者权益 68368 77933 90001 104761 毛利率 38% 35% 35% 34% 少数股东权益 24415 26592 29341 32703 净利率 16% 16% 15% 14% 所有者权益合计 92783 104525 119341 137464 ROE 18% 20% 22% 23% 负债和股东权益 332621 392543 486384 598143 ROIC 15% 15% 18% 19% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 72% 73% 75% 77% 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 债务权益比 2.6 2.8 3.1 3.4 经营活动现金流 (4709) 17018 698 9157 流动比率 1.7 1.6 1.5 1.4 现金收益 (3881) 18909 10723 22105 速动比率 0.7 0.7 0.7 0.7 存货影响 (41223) (22099) (49366) (51103) 营运能力 经营性应收影响 8015 (23151) (30993) (35780) 总资产周转率 0.26 0.28 0.31 0.32 经营性应付影响 13762 45020 58978 68791 应收帐款周转天数 230.6 264.6 264.4 268.5 其他影响 18619 (1662) 11357 5145 应付帐款周转天数 277.0 300.7 307.3 316.2 投资活动现金流 (32657) 1663 1968 2540 存货周转天数 946.0 874.0 776.9 735.9 资本支出 2491 0 0 0 每股指标(元) 股权投资 (5394) 0 0 0 每股收益 1.55 2.02 2.54 3.11 其他长期资产变化 (29754) 1663 1968 2540 每股经营现金流