房地产行业周报：销售、融资保持景气，政策偏紧延续

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2021年03月29日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 销售、融资保持景气，政策偏紧延续  销售：新房、二手房保持高景气 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计5566.3万平方米，相对2020年同期增长98%，相对2019年同期增长43%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长136%/175%/222%/123%。样本城市中，除丽江的住宅销售面积累计同比持续为负外，其余城市都有不错表现，尤其武汉、温州、湖州成交面积累计同比分别增长261%/207%/191%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计19.0万套，相对2020年同期增长76%，相对2019年同期增长40%。样本城市中，北京、杭州、厦门、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为155%/129%/128%/103%。  融资：债券融资、信托融资环比双双上升 上周房企发行国内债券99亿元，环比+24%，发行海外债券14亿元，环比+27%，合计债权融资113亿元，环比+24%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1664亿元，同比+0%，累计发行海外债券1241亿元，同比-28%，合计债券融资金额2905亿元，同比-7%。  重要事件 1. 三部门发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知；2. 西安市明确了商品房预售资金监督管理办法；3. 成都市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，加码调控。  投资建议 开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。 物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。  风险提示 部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。 相关研究报告： 《房地产行业周报：升学政策调整降温学区房，经营贷违规入市整顿加码》 ——2021-03-22 《房地产行业周报：销售景气度延续，多地严查信贷资金违规入市》 ——2021-03-16 《房地产行业周报：“房住不炒”基调延续，热点城市调控频出》 ——2021-03-09 《房地产行业周报：集中供地政策发布，多地提高小银行房贷占比上限》 ——2021-03-01 《青岛土地集中出让政策点评：底层逻辑改善，迎接开发“新古典主义”时代》 ——2021-02-25 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.61.11.62.1A/20J/20A/20O/20D/20F/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2021.3.22-2021.3.26，本周沪深300指数上涨0.62%，房地产指数（中信）下跌1.45%，房地产板块跑输沪深300指数2.06个百分点，位居所有行业第24位。近一个月，沪深300指数下跌12.82%，房地产指数（中信）上涨0.46%，房地产板块跑赢沪深300指数13.28个百分点。近半年以来，沪深300指数上涨8.29%，房地产指数（中信）下跌12.31%，房地产板块跑输沪深300指数20.60个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周50只个股上涨，91只个股下跌，4家个股持平，占比分别为34%、63%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：乾景园林（52.47%）、世纪星源（20.61%）、京蓝科技（15.77%）、海航基础（13.65%）、*ST紫学（11.67%），居后5位的个股为：西藏城投（-15.41%）、荣安地产（-11.76%）、绿景控股（-10.39%）、华夏幸福（-9.12%）、深物业A（-8.97%）。 50%60%70%80%90%100%110%120%130%2020/092020/102020/102020/112020/112020/122020/122020/122021/012021/012021/022021/022021/032021/03房地产（中信）沪深30080%85%90%95%100%105%110%2021/022021/022021/022021/022021/022021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/032021/03房地产（中信）沪深300-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%计算机纺织服装医药电力及公用事业食品饮料传媒非银行金融商贸零售休闲服务电子元器件通信综合建筑机械电力设备银行国防军工轻工制造家电建材汽车农林牧渔交通运输房地产基础化工煤炭有色金属石油石化钢铁 nMqPsMrPsQzRsNzRoMoOpM8OdN7NsQmMoMpOjMrRmPlOmPmMbRrRzQMYsRtQNZsOsP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：新房、二手房保持高景气 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计5566.3万平方米，相对2020年同期增长98%，相对2019年同期增长43%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长136%/175%/222%/123%。样本城市中，除丽江的住宅销售面积累计同比持续为负外，其余城市都有不错表现，尤其武汉、温州、湖州成交面积累计同比分别增长261%/207%/191%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计19.0万套，相对2020年同期增长76%，相对2019年同期增长40%。样本城市中，北京、杭州、厦门、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为155%/129%/128%/103%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%乾景园林世纪星源京蓝科技海航基础*ST紫学深物业A华夏幸福绿景控股荣安地产西藏城投上涨家数下跌家数持平家数01000200030004000500060001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周201920202021-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：债券融资、信托融资环比双双上升 上周房企合计发债113亿元，环比+24% 上周房企发行国内债券99亿元，环比+24%，发行海外债券14亿元，环比+27%，合计债权融资113亿元，环比+24%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1664亿元，同比+0%，累计发行海外债券1241亿元，同比-28%，合计债券融资金额2905亿元，同比-7%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 21绿城地产PRN001 2021-03-24 5.00 20210325-20230324,票面利率:4.30%;20230325-20250324,票面利率:4.30%+调整基点;20250325-20270324,票面利率:4.30%+调整基点;20270325-20300324,票面利率:4.30%+调整基点;20300325-20330324,票面利率:4.30%+调整基点;20330325-20360324,票面利率:4.30%+调整基点 15.00 绿城房地产集团有限公司 21绿城地产PRN001 21首置03 2021-03-25 20210329-20240328,票面利率:3.97%;20240329-20260328,票面利率:3.97%+调整基点 5.00 首创置业股份有限公司 21首置03 21珠投04 2021-03-26 本期债券票面利率预设区间为6.50%-7.50% 5.00 广东珠江投资股份有限公司 21珠投04 21建发地产MTN001 2021-03-24 5.10 4.8800% 5.00 建发房地产集团有限公司 21建发地产MTN001 21信地03 2021-03-23 20.20 20210325-20230324,票面利率:4.50%;20230325-20250324,票面利率:4.50%+调整基点;20250325-20260324,票面利率:4.50%+调整基点 5.00 信达地产股份有限公司 21信地03 21信地04 2021-03-23 10.10 20210325-20240324,票面利率:4.70%;20240325-20260324,票面利率:4.70%+调整基点 5.00 信达地产股份有限公司 21信地04 21龙控01 2021-03-23 4.27 20210325-20230324,票面利率:4.9%;20230325-20250324,票面利率:4.9%+调整基点 4.00 深圳市龙光控股有限公司 21龙控01 21华远02 2021-03-26 4.40% 3.00 华远地产股份有限公司 21华远02 21新力01 2021-03-24 2.55 20210326-20230325,票面利率:7%;20230326-20240325,票面利率:7%+调整基点 3.00 新力地产集团有限公司 21新力01 21金地MTN003 2021-03-22 15.00 3.9800% 3.00 金