地产行业周报：主流房企业绩增速放缓，2021目标销售维持双位增长

2021年3月28日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报主流房企业绩增速放缓，2021目标销售维持双位增长 2核心摘要本周观点：本周梳理13家上市房企业绩情况，整体营收、归母净利润增速均值为25.1%、0.1%，同比降13.3个、31.8个百分点；毛利率均值26.6%，同比降4.7个百分点。考虑近年销售增速有所放缓，预计后续营收增速或仍面临压力。盈利能力一方面可通过多元化手段对冲，另一方面考虑近年地价房价比有所回落，结算毛利率或逐步筑底。13家房企三条红线降档成效显著，其中绿档房企6家、黄档房企7家；整体净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比均值分别为62.2%、71.4%、1.89倍，仅剔除预收款的资产负债率超标。本周银保监、住建部、央行联合发文防止经营贷违规流入房地产，购房资金审查或延续收紧趋势。当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，大盘震荡背景下配置价值依旧凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。政策环境监测：1）成都：出台楼市新政，16条措施加码调控；2）银保监等三部门：防止经营贷违规流入房地产。市场运行监测：1）新房成交环比增加，后续延续较高水平。本周（3.21-3.27）新房成交6.7万套，创年内新高，环比增8%，二手房成交2.1万套，环比降4%。低基数下3月新房日均成交同比增89%。考虑三四月传统销售旺季推盘放量，单周成交有望延续较高水平。2）改善型需求占比上升。2月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升3.6pct至83.2%。3）推盘节奏放缓，后续或逐步放量。3.15-3.21重点城市新推房源7146套，环比升61%；去化率59%，环比降8pct。三四月传统销售旺季下，房企预计逐步加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存9926万平，环比升1.1%，较2019年末、2020年末分别增11.1%、减7.3%。取证推盘加快下，库存面临上行压力。5）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1037.6万平、成交建面566.4万平，环比降29%、降61.7%；成交溢价率10.5%，环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、53.6%、46.4%，环比分别降13.6pct、升1.9pct、升11.6pct。考虑集中供地政策出台，后续多地土地成交或呈周期性波动。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓土地溢价率。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债137.4亿元、海外发债2亿美元，环比增加31.4亿元、减少1.4亿美元；本周境内外发行利率处于3.48%-11%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行193.9亿元，环比增加62.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌1.14%，跑输沪深300（+0.62%）；当前地产板块PE（TTM）8.5倍，估值处于近五年5.58%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、万科A、华夏幸福，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、融创中国、碧桂园服务。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 本周话题：上市房企2020年业绩梳理3资料来源：公司公告，平安证券研究所；各项目均值为已有数据算数平均2020年1月10日上市房企2020年业绩梳理事件描述：本周我们梳理13家上市房企2020年经营业绩情况，包括营收及利润增速、销售、三条红线等。点评：营收利润增速回落，利润率同比下行。受疫情影响竣工节奏、盈利能力下降等因素影响，2020年13家上市房企营收增速均值为25.1%，归母净利润增速均值为0.1%；对比2019年分别下降13.3个、31.8个百分点；其中5家房企净利润同比下滑。2020年13上市房企毛利率均值26.6%，同比下降4.7个百分点，净利率均值13.5%，同比下降2.3个百分点。考虑近年销售增速有所放缓，预计后续营收增速或仍旧面临压力。盈利能力方面，一方面可通过多元化手段对冲，另一方面考虑近年地价房价比有所回落，预计结算毛利率逐步筑底。13家上市房企2020年业绩情况房企营业收入同比归母净利润同比归母核心利润同比毛利率（%）净利率（%）2019202020192020201920202019202020192020融创中国35.7%36.2%57.1%36.9%26.0%11.8%24.521.016.417.0碧桂园28.2%-4.7%14.2%-11.4%17.6%-19.2%26.121.812.611.7龙湖集团30.4%22.2%12.9%9.1%21.0%20.2%33.629.317.515.6旭辉控股集团29.3%31.1%19.0%24.8%24.7%16.3%25.121.716.516.5中国金茂11.9%38.5%23.8%-39.9%20.9%-47.4%29.420.219.710.3佳兆业集团24.1%16.1%67.1%18.6%————28.828.58.79.5龙光集团30.2%23.7%36.0%15.5%42.7%20.1%31.530.020.018.8越秀地产45.0%20.6%27.7%21.9%24.9%14.5%34.225.112.310.1时代中国控股23.4%-9.1%18.5%-5.2%30.0%-9.2%29.328.813.013.8宝龙地产32.9%36.3%42.4%50.8%45.3%34.2%36.436.123.124.8招商蛇口10.6%32.7%5.2%-23.6%-14.5%-27.2%34.628.719.313.0新城控股58.6%69.5%20.6%20.6%31.4%30.8%32.623.515.511.3大悦城139.3%13.8%71.3%-116.3%0.5%-140.7%41.231.411.02.9均值38.4%25.1%32.0%0.1%22.5%-8.0%31.326.615.813.5 本周话题：上市房企2020年业绩梳理4资料来源：公司公告，平安证券研究所；2021年销售额为销售目标或预计销售；碧桂园、佳兆业集团、龙光集团销售额为权益口径，佳兆业集团土储货值为全口径；各项目均值为已有数据算数平均2020年1月10日上市房企2020年业绩梳理销售降速而不失速，可售货值普遍充足。尽管疫情影响年初销售节奏，但受益整体流动性宽松、热点城市带动，全年销售仍平稳收官。2020年13家上市房企销售额增速均值18.7%，同比下降11.8个百分点，降速而不失速。从2021年销售目标或预计销售来看，尽管受到“三条红线”、“房贷集中度管理”等政策冲击，各房企销售增速大多两位数增长。统计的13家房企2021年预计销售增速较2020年有升有降，平均增速17.1%，对比2020年略微下行。各房企2021年可售货值普遍充足，去化率60%-71%即可完成计划。13家上市房企经营情况房企销售金额（亿元）销售金额增速2021年可售货值（亿元）预估去化率土储货值（万亿元）覆盖2020年销售倍数20202021E201920202021E融创中国5,7536,40020.7%3.4%11.3%905871%3.15.4碧桂园5,7076,27810.0%3.4%10.0%960865%2.34.0龙湖集团2,7063,10020.9%11.6%14.6%470066%0.983.6旭辉控股集团2,3102,65032.0%15.2%14.7%400066%1.034.4中国金茂2,3112,50025.6%43.7%8.2%361469%————佳兆业集团1,0691,30025.8%21.3%21.6%191268%0.7——龙光集团1,2071,44830.6%31.9%20.0%240060%0.54.3越秀地产9581,12224.7%32.9%17.1%186660%————时代中国控股1,0041,10029.3%28.1%9.6%————————宝龙地产8161,05047.1%35.1%28.8%170362%0.45.5招商蛇口2,7763,30029.2%25.9%18.9%530062%————新城控股2,5102,60022.5%-7.3%3.6%————————大悦城6941,00078.3%-2.4%44.1%————0.253.5均值30.5%18.7%17.1%65%4.4 本周话题：上市房企2020年业绩梳理5资料来源：公司公告，平安证券研究所；碧桂园现金短债比、中国金茂剔除预收款的资产负债率及现金短债比、时代中国控股、新城控股剔除预收款的资产负债率、大悦城三项指标根据公司报表估算值，其余为公司直接公告2020年1月10日上市房企2020年业绩梳理三条红线达标状况良好。2020年末13家上市房企中绿档房企6家、黄档房企7家，降档成效显著。整体看，净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比均值分别为62.2%、71.4%、1.89倍，仅剔除预收款的资产负债率超标。从各家房企来看，财务指标大多均较2020年中报有所改善。值得注意的是，由于各房企迅速将杠杆率调整至良好、甚至优秀水平，后续进一步降档对规模增长影响或相对弱化，为平稳增长创造较优质财务环境。13家上市房企2020年末三条红线达标情况房企净负债率剔除预收款的资产负债率现金短债比三条红线超标数量档位2020年中报超标数量2020年末有息负债同比增速融创中国96.0%78.3%1.081黄3-5.8%碧桂园55.6%80.0%1.741黄1-11.7%龙湖集团46.5%67.0%4.240绿014.6%旭辉控股集团64.0%72.5%2.701黄11.0%中国金茂41.0%66.8%1.340绿1-15.6%佳兆业集团97.9%70.3%1.561黄23.6%龙光集团61.4%69.8%1.800绿139.7%越秀地产47.5%69.2%2.250绿1-4.5%时代中国控股65.6%78.6%2.101黄115.4%宝龙地产73.9%69.9%1.230绿220.5%招商蛇口28.8%58.8%1.230绿19.8%新城控股43.7%75.5%1.681黄11.1%大悦城86.3%71.8%1.681黄22.9%均值62.2%71.4%1.89 偏紧政策环境监测-本周政策梳理6资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年3月25日央行保持流动性合理充裕，宏观杠杆率基本稳定2021年3月26日中央防止经营贷违规流入房地产市场2021年3月22日央行坚持“房住不炒”定位，实施好房地产金融审慎管理制度2021年3月25日哈尔滨建立物业服务企业“红黑名单”制度2021年3月22日成都法拍房限购，“人房比”超3倍楼盘5年限售2021年3月23日西安商品房预售资金实行全额、全程监管 政策环境监测-重点政策点评7资料来源：成都市住房和城乡建设局网站，平安证券研究所2020年1月10日成都：出台楼市新政，16条措施加码调控事件描述：3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面提出了16条措施。点评：1）此次调控是对2020年9月成都楼市新政“15条”的补充和细化，相较来看涉及方面更广、手段更精准、调控力度更大，整体有助于落实“房住不炒”，实现稳地价、稳房价、稳预期。2）需重点关注以下几方面影响：一是土地方面，要求增加宅地供应量（2021年供应量增长20%以上、占经营性用地比例不