三部委出台《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》点评：经营贷资金违规入楼市遭严查，“真普惠”金融支持力度将加大

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年3月28日 行业研究 经营贷资金违规入楼市遭严查，“真普惠”金融支持力度将加大 ——三部委出台《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》点评 银行业 买入（维持） 作者 分析师：王一峰 联系人： 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 房地产信贷投放差异化监管，或冲击信贷增量和银行向零售转型逻辑 ——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》点评 事件： 3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。 点评： 1、 三部委联合发布《通知》遏制经营贷违规入楼市，政策站位高 政策出台背景之一：加大普惠小微金融支持与房地产融资宏观审慎管理政策叠加，导致部分信贷资金借道经营性贷款进入房地产市场，引发了监管高度重视。去年以来，疫情影响下，国家对普惠小微金融支持力度持续强化，小微企业融资“增量、扩面、提质、降本”。据银保监会数据，截至2020年末，全国小微企业贷款余额42.7万亿元，其中普惠型小微企业贷款余额15.3万亿元（YoY +30.9%），2020年新发放的小微企业贷款平均利率为5.88%，比2019年下降0.82个百分点。12月新发放普惠小微贷款的利率是5.08%，比上年同期下降0.8个百分点。 与此同时，我国房地产融资延续了2019年以来的“稳中从紧”政策基调，在增量占比和增速两个维度进行了有效控制。据4Q20《货币政策执行报告》，截至2020年末，全国主要金融机构房地产贷款余额49.6万亿元，较年初增长11.6%；其中个人住房贷款余额34.5亿，较年初增长14.5%。2020年12月，新发放个人住房贷款加权平均利率5.34%，较年初下降28BP；相较12月新发放普惠小微贷款5.08%的利率高26BP。 以上情况显示出：一方面，针对普惠小微贷款而言，考虑到监管对于普惠小微的增量贷款要求和普惠小微企业的现实风险状况，贷款定价与风险压力存在匹配难度。尤其是对于普惠小微企业中长期贷款而言，发放无抵押信用贷款风险较高。另一方面，按揭贷款的高定价与普惠小微企业的低定价形成水位差，同时，通过经营性贷款实施“房抵贷”业务能够绕开首付比例、房地产融资规模调控等政策要求，因此促成了一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域。再叠加部分城市近期房价上涨形成正反馈，经营贷资金违规流入楼市行为有所强化。 政策出台背景之二：我国经济在疫情之后率先复苏，且经济复苏势头强劲，此时进行规范调控对经济冲击小，更能促进“紧信用”环境下资金扶持“真普惠、真小微” ，避免资金脱实向虚。人民银行货币政策委员会1Q20例会提出“国内经济发展动力不断增强，积极因素明显增多”，并指出“加大再贷款再贴现支持普惠金融力度，引导金融机构加大对科技创新、小微企业和绿色发展等领域的支持”。结合2021年总体信用环境偏紧形势来看，在贷款需求旺盛、供给相对受控的环境下，需引导信贷资源重点支持关键领域并防止过多金融资源流向房地产。此次《通知》特别指出“近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。” 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 针对资金借道经营贷进入房地产市场的情况，今年以来央行、银保监会对多地商业银行进行抽查，和要求自查（重点城市检查情况见表1）。现阶段，在多地已经采取检查的情况下，仍由银保监会、住建部、和人民银行共同发布《通知》，一方面说明政策对于违规信贷资金流入楼市的重视，另一方面也从侧面证明问题状况比较突出。有必要出台强力文件，控制资金违规绕道进入房地产市场，推高房地产资产价格。 表1 部分地区银保监会对经营贷违规入房地产市场检查情况 发布机构 发布时间 检查概况 北京市银保监局 2021年3月23日  按照监管要求，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。 广东省银保监局 2021年3月16日  部署辖区内银行机构全面自查，发现涉嫌违规流入楼市的资金2.77亿元，涉及920户；信贷资金违规入楼市，一大重要途径是经营贷。  广东省银保监局进驻了此前媒体暗访的六个广州地区的银行网点，经过多种方式取证，发现经营贷、消费贷涉嫌违规流入楼市的问题资金逾3000万元；  截至目前，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营贷自查的银行网点共4501个，排查个人经营贷5678亿元、个人消费贷2165亿元。 银保监会深圳监管局 2021年3月18日  辖区内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，并选取六家银行进行现场检查，检查覆盖率近50%。针对发现的问题，该局责令银行立查立改，提前收回了21笔涉嫌违规贷款，对应金额为5180万元；  叫停了风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。 资料来源：财新网，新华网，光大证券研究所整理 2、《通知》多维度强化监管要求，针对性强、有效性高 此次《通知》针对性较强，从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理、贷中贷后管理、银行内部管理、中介机构管理等7个维度入手，提出了更细化的要求，具有很强的可操作性。如指明对“企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核”、“不得以企业证明材料代替实质性审核”、“对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理”等等。我们预计，商业银行体系将根据《通知》指定经营性贷款的操作规范，这些规范的标准将显著高于现阶段执行的银行内部标准，预计该政策效力将很快显现。 值得一提的是，不同于以往监管文件主要针对金融机构和从业人员、房地产中介层面的约束，《通知》强化了协同监管检查，明确提出“将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统”、“及时共享并联合排查违规线索”等措施，将对借款人行为形成有力约束。 3、《通知》打击增量违规入楼市资金，增加“真普惠、真小微”资金供给 第一，预计政策影响主要体现的增量经营贷业务上，对存量影响较为有限。结合《通知》规范，此次监管措施更多的聚焦于贷前准入、资质管理、期限管理等审核维度，特别是通过纳入征信等方式增强了对借款人的行为约束。银行正式实施后，预计会对新增经营性贷款违规流入楼市形成较强的震慑力，不排除市场整体经营性贷款增速有所放缓。但对于存量业务而言，由于监管排查有效性的客观约束，预计对既有存量市场影响相对有限。 第二，住房按揭定价具有上涨压力，“真普惠”定价或趋于下行。受益于按揭贷款和房地产贷款较好的综合回报率水平，银行广义口径下房地产贷款增量占比2020年下半年以来明显提升，部分银行也将其作为2021年重点发力方向。而 rQzRnNtNvNwPqMpOyQnQtM8OcM7NpNqQmOqRjMnNmPeRoMxOaQqRmQwMoPrOwMqNrP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 银行业 在房地产贷款集中度管理约束下，部分银行可释放的新增住房按揭贷款额度偏紧，叠加《通知》出台使得借助经营贷流入房地产的资金受限，购房资金需求将从经营贷转回住房按揭，市场供需将推动住房按揭定价进一步上行。另一方面，普惠小微贷款在挤出部分非真实信贷需求后，“真普惠、真小微”资金供给将明显增加，在“真普惠”领域市场竞争将加剧，不排除部分大中型银行进一步争抢普惠小微优质客群，并对以城农商行为代表中小银行的小微信贷投放形成更大的竞争压力，并带动“真普惠”定价趋于下行，从而实现普惠小微企业实际融资成本继续下行。 表2 《通知》主要从七方面加强了房抵贷监管要求 序号 政策维度 主要要求 1 加强借款人资质核查 银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。 2 加强信贷需求审核 银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。坚持线上线下相结合，对贷款金额较大的，要通过多种形式全方面了解企业情况，进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款，应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。 3 加强贷款期限管理 银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。 4 加强贷款抵押物管理 对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。 5 加强贷中贷后管理 银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育。 6 加强银行内部管理 银行业金融机构要落实主体责任，进一步强化合规意识和审慎经营理念，认真梳理经营用途贷款业务操作流程，扎紧制度笼子，切实强化内部问责。要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。 7 加强中介机构管理 各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部门，对存在违法行为的及时移交司法机关。要加强对合作类业务的监测统计，对与单家中介机构合作业务快速增长的情况要重点加强分析核查。 房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。 资料来源：《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》 风险提示：国内经济回暖不及预期，导致经营贷需求不足或资产质量恶化。 巨杉资本 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 行业