物业管理稳增长，战略调整见成效

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招商积余（001914）是一家房地产公司，其2020年年报显示，公司实现营业收入86.4亿元，同比增长42%，实现归母净利润4.4亿元，同比增长52%。公司的物业管理业务营收80.4亿元（+56%），资产管理业务营收4.3亿元（-29.7%）。公司物业管理业务增速较高，考虑到2021年疫情防控趋稳，公司资管业务的盈利将得到修复，业绩有望实现回升。公司依靠积累的专业能力和强大客户粘性，2020年专业化服务营收15.7亿元，同比增长185.8%，其中，案场协销业务是专业化服务快速上量的最大助力，占专业化服务收入的45.2%。公司采用银行贷款和债券方式融积资金，截至2020年末，公司银行贷款融资余额16.2亿元，占比53.4%，债券融资余额14.2亿元，占比46.6%，融资成本区间3.8%-5.8%。2021年初公司取得并发行首期银行间协会债产品，公司资金缺口解决的同时，融资成本有望进一步下降。预计公司2021-2023年归母净利润复合增速达40.5%，考虑到公司物业管理规模未来增长具有较强确定性，我们维持“持有”评级。