三大主业齐头并进，盈利能力显著提升，社区增值服务有望成为发展引擎

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 恒大物业（06666） 证券研究报告 2021年03月17日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 16.3港元 目标价格 31.47港元 基本数据 港股总股本(百万股) 10,810.81 港股总市值(百万港元) 176,216.22 每股净资产(港元) 0.92 资产负债率(%) 41.78 一年内最高/最低(港元) 19.74/7.43 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《恒大物业-首次覆盖报告:专业服务贵有恒，心系客户乃为大》 2021-01-31 股价走势 三大主业齐头并进，盈利能力显著提升，社区增值服务有望成为发展引擎 事件：公司发布2020年业绩：2020年公司实现营业收入105.09亿元，同比增长43.3%；毛利润40.06亿元，同比增长128.3%；净利润26.47亿元，同比增长184.5%。 三大主业齐头并进，盈利能力持续提升 2020年公司实现营业收入105.09亿元，同比增长43.3%。分业务看，公司基础物管服务实现收入63.22亿元，同比增长37.1%，占总收入比例为60.2%，较2019年所占比例62.9%略有下降2.7pct；社区增值服务实现收入12.64亿元，同比增长120.6%，占总收入比例为12%，较2019年所占比例7.8%提升4.2pct；非业主增值服务实现收入29.23亿元，同比增长36.1%，占总收入比例为27.8%，较2019年所占比例29.3%下降1.5pct。2020年，公司实现净利润26.47亿元，同比增长184.7%；归母净利润28.48亿元，同比增长184.7%。净利润增速远高于收入增速主要源于毛利率大幅增长，2020年毛利率为38.1%，较2019年23.9%提高14.2pct，原因在于1）各项主营业务毛利率均有提升，2）毛利率水平最高的社区增值服务业务占比提升明显，3）费用管控有力，管理费用率和财务费用率分别均较2019年下降1.03pct、0.07pct。 物管收入增长稳健，第三方拓展扩大规模 2020年公司基础物管服务收入63.22亿元，同比增长37.1%。收入增加主要原因在于1）在管面积大幅提升，截至2020年末公司在管面积3亿平方米，新增在管面积6260万方、合约面积达5.65亿平方米，新增合约面积5940万方；2）平均物业单价提高，2020年平均物业费为每月2.28元/平方米，较2019年同期2.18元/平方米提升4.59%；3）150个停车场项目贡献管理费，该业务2020年实现8.72亿元收入，较去年同期3.83亿元同比增长127.8%。2020年物管业务毛利率33.6%，较2019年17.7%提升15.9pct，主要是物管费相对较高的新交付物管项目比例提升、降本增效等原因所致。公司积极发展第三方外拓业务，截至2021年2月末，公司在管面积4.13亿方，较2020年末在管面积3亿方增长37.67%，其中1.1亿方为第三方拓展项目，占总在管面积的26.63%，2020年末公司第三方拓展项目仅970万方提升显著。公司已经覆盖全国290个城市，在第三方外拓方面具有覆盖广、品牌知名度高的优势，第三方管理规模迅猛增长；加之公司多元化业态覆盖，公司的物管服务业务有望保持稳健增长。 社区增值或成为发展引擎，助力提升盈利能力 2020年社区增值服务实现收入12.64亿元，同比增长120.6%，占比由2019年同期7.8%提升至12%，毛利率63.4%，较去年同期57.4%提升6pct。分具体业务看，社区经营服务、资管业务、生活服务分别实现收入6.22、4.81、1.62亿元，同比增长207.3%、58.8%、138%。其中1）2020年大力发展团购业务、社区空间运营等业务，未来公司有望线上线下双渠道开展业务，以点带面辐射周边社区吸引客户；2）2021年公司有望新增保险经纪业务，代理寿险、财险、车险等产品，凭借全国布局的规模优势挖掘客户资源。 非业主增值服务稳定增长，毛利率实现明显提升 2020年非业主增值服务实现收入29.23亿元，同比增长36.1%，占全年收入27.8%。其中前期物管、交付前服务、维修保养、交易协助服务分别实现收入15.93、8.40、3.64、1.27亿元收入。收入增加主要由于开盘项目数量增加、大量项目交付。毛利率由2019年28.4%提升8.7pct至37.1%，主要由于1）业务持续增长带来的规模效应，2）维修和保养服务规模扩张，3）毛利率相对较高的交付前服务及物业交易协助服务业务得以扩充。 投资建议：恒大物业是全国布局的物业管理龙头公司，背靠恒大支持公司的内生增长，同时公司大力发展第三方外拓，在管面积有望快速扩大。社区增值服务有望持续扩大规模，打开公司的盈利空间。基于此，我们将公司2021-2022年收入由194.91、267.23亿元上调至205.32、289.69亿元，归母净利润由45.15、62.04亿元上调至47.83、66.82亿元，对应EPS为0.44元/股、0.62元/股，参考可比公司估值及考虑到公司未来高速增长期，给予公司2021年0.6X的PEG估值，按照1港币=0.8366人民币换算，对应目标价31.47港元，维持“买入”评级。 风险提示：物业费缴纳不及预期、外延拓张不达预期、成本上行影响盈利 -11%7%25%43%61%79%97%115%2020-032020-072020-11恒大物业恒生指数 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期恒 生指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期恒 生指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com