“6+1”多元拿地，“1+4”布局深化

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报告正文主要关注了越秀地产的“6+1”多元拿地和“1+4”布局深化。公司通过多元化方式拿地，非公开市场拿地占比过半，有效控制拿地成本。截至2020年末，公司土地储备为2454万平米，足够未来3-5年的发展；其中，大湾区土储占比55.1%，巩固“1+4”区域布局。公司将继续深耕大湾区，发挥国企合作优势，战略布局华东、华中、北方和西南地区核心城市。公司2020年度业绩符合预期，派息丰厚稳定，2020全年派息12港仙，派息率为40%，业绩符合预期。公司2020年营业收入462.3亿元，同比增长20.6%；公司核心净利润为40.2亿元，同比增长14.6%。毛利率为25.1%，同比下降9.1个百分点；核心净利率为8.7%，同比下降0.5个百分点。公司预计2021/2022年核心净利润为47.4/57.8亿元，同比增长17.9%/22.0%。公司2020年已售未入账并表金额为863亿元，业绩颇具韧性，为未来业绩释放奠定基础。我们维持“买入”评级，目标价2.30港元，对应2021/2022年6.4倍和5.2倍PE，当前股息率超过6%，较当前股价有28.5%的提升空间。