房地产行业周度观点：节后市场成交继续回暖，政府工作报告引导住房回归居住属性

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业周度观点 ● 房地产行业 2021年03月07日 [table_main] 公司深度报告模板 节后市场成交继续回暖，政府工作报告引导住房回归居住属性 ——（2021.2.27-3.5）房地产行业周度观点 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  节后市场成交继续回暖，绝对值恢复到节前水平。从30大中城市成交数据来看，2月27日-3月5日商品房成交面积为408万平方米，成交绝对值恢复到节前水平，同比+152.0%，环比+18.0%，上周市场成交继续回暖。分线来看，一线城市成交面积96万平，同比+220.6%，环比+9.6%；二线城市成交面积214万平，同比+151.8%，环比+23.0%；三线城市成交面积98万平，同+比108.7%，环比+16.6%。  节后土地供应回升，成交仍处于低位，一线溢价率回落，二、三线溢价率上升。2月22日到2月28日，百城供应土地规划建面为1205.88万平方米，同比-61.2%，环比228.9%。百城成交土地规划建面为770.57万平方米，同比-62.4%，环比40.8%，成交供应比为0.6。百城土地溢价率为16.51%，较前一周增加6.41个百分点。一、二、三线的土地溢价率分别为0.13%、16.55%、36.96%，较上周分别-10.7pct、+7.0pct、37.0pct。  政府工作报告强调房地产市场的平稳发展，并引导住房回归居住属性。在继20年12月中央经济会议中首次提及“解决好大城市住房突出问题”之后，政府工作报告又再次提及，显示出中央对解决由大城市房价上涨带来一系列问题的决心。我们认为后续“因城施策”将会继续演绎，房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于形成稳定预期。同时，政府工作报告还提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，较20年计划改造量3.9万个增加35.9%，较20年实际改造量4.03万个增加31.5%。老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。  房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至2021年3月5日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为8.13X，低于1年、3年和5年移动均值；房地产行业PB（整体法）为1.18X。上周，房地产板块涨幅为-1.94%，在30个一级行业中排名第26，子板块中园区综合开发表现相对较优。  投资建议：我们提示板块当前的配置价值。2020年全年基本面表现略超预期，2021年春节后销售平稳复苏，基本面稳健。当前行业估值处于10年来历史低位，随着供给侧改革不断深化，长效机制的不断完善推进,有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图（年初至今） -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_ 土地供给端迎来新革命，稳地价促龙头房企盈利改善，行业估值提升逻辑不断强化2.28 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_ 受春节因素扰动市场成交较为低迷，深圳二手房参考价机制助力稳房价稳预期（2021.2.15-2.21） 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_ 土地市场供应紧张，住宅成交热度持续（2021.1.30-2.5） 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、房地产行业数据跟踪 ....................................................................... 2 （一）行业成交数据跟踪 ......................................................................... 2 （二）土地市场数据跟踪 ......................................................................... 2 二、行业新闻跟踪 ............................................................................. 3 三、行业动态跟踪 ............................................................................. 5 四、房地产板块市场行情 ....................................................................... 7 （一）板块市场表现 ............................................................................. 7 （二）个股市场表现 ............................................................................. 9 （三）行业估值 ................................................................................. 9 五、投资建议 ................................................................................ 10 六、风险提示 ................................................................................ 10 qRmRqNqOmQqQrQwOtRsMuNaQ9R9PpNnNoMqRiNqQtQiNoOuMbRpOtOwMmMnMwMpPmQ 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、房地产行业数据跟踪 （一）行业成交数据跟踪 新房成交数据： 节后新房成交继续回暖，绝对值恢复到节前水平。从30大中城市成交数据来看，2月27日-3月5日商品房成交面积为408万平方米，成交绝对值恢复到节前水平，同比+152.0%，环比+18.0%。由于在去年疫情影响下基数较低，同比数据的波动较大，从环比数据来看，上周市场成交热度继续回暖。分线来看，一线城市成交面积96万平，同比+220.6%，环比+9.6%；二线城市成交面积214万平，同比+151.8%，环比+23.0%；三线城市成交面积98万平，同+比108.7%，环比+16.6%。 图1：30大中城市商品房周成交面积 0501001502002503003504004502021-02-052021-02-122021-02-192021-02-262021-03-0530大中城市商品房周成交面积(万平） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：一、二、三线城市商品房周成交面积环比（当周值） -100%-50%0%50%100%150%19-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-02一线城市同比二线城市同比三线城市同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二手房成交数据： 二手房周成交面积较环比小幅增长。2月 27 日-3 月 5日，16 大中城市二手房成交量为 173万方，同比+90.9%，环比+2.7%。成交绝对值向春节前较高水平回归。 图3：16大中城市二手房周成交合计 （万平方米） 0501001502002502021-02-052021-02-122021-02-192021-02-262021-03-0516城二手房周成交合计(万平） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：16大中城市二手房成交当周同比及环比 -100%-50%0%50%100%150%20-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-02当周同比当周环比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）土地市场数据跟踪 由于统计数据的滞后因素，我们统计的土地市场数据相对于行业成交数据滞后一周（数据更新日期为2021年2月28日）。 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 节后土地供应量有所回升，成交量仍处于低位，一线溢价率大幅回落，二线溢价率小幅上涨，三线溢价率大幅攀升。2月22日到2月28日，百城供应土地规划建面为1205.88万平方米，同比-61.2%，环比228.9%。百城成交土地规划建面为770.57万平方米，同比-62.4%，环比40.8%，成交供应比为0.6。百城土地溢价率为16.51%，较前一周增加6.41个百分点。分一二三线城市来看，一线成交面积为78.88万平方米，环比-21.5%，土地溢价率为0.13%；二线成交面积215.22万平，环比1.2%，土地溢价率上涨至16.55%；三线成交面积上涨至476.47万平,环比103.5%，溢价率为由上周的0攀升至36.96%。 图3：100大中城市土地成交、供应数据 （万平方米） 0.01.02.03.04.05.06.07.001000200030004000500060007000800019-0719-0919-1019-1120-0120-0220-0320-0520-0620-0820-0920-1020-1221-0121-02成交土地规划建面（万平/左）供应土地规划建面（万平/左）成交供应比（右轴） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：土地溢价率 -19192939495919-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-02100城土地成交溢价率（%）一线城市二线城市三线城市 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、行业新闻跟踪 中央层面，政府工作报告引导住房回归居住属性。2021年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第四次会议政府工作报告中指出，保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 在地