电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月03日 宝龙地产（01238.HK） 长三角销售占比86%，租金收入逆势反增10% 核心观点： 2020年，得益于深耕长三角的投资布局，宝龙地产在新冠疫情的影响下依旧超额完成750亿的销售目标，全年销售金额同比增长达35.1%，达到815.5亿元。尽管受疫情影响商业销售均价出现下降趋势，但总体的租金收入不降反增，说明公司核心竞争力优势显著。 一、超额完成销售目标，2021年剑指1050亿元 2020年，宝龙地产在疫情的影响下依旧达成了业绩的大幅增长，全年实现销售金额815.5亿元，同比增长达35.1%，业绩贡献主要来自于长三角，占比达85.7%，主要原因是：第一，长三角房地产市场自疫情后恢复较快，可助力项目的快速去化；第二，宝龙地产在长三角持续深耕，项目分布较多，2020年新推可售面积达396.3万平米，占总新推可售面积的80.6%，充足的可售货源保障业绩的持续增长。在业绩稳定增长的背景下，公司将2021年的销售目标提高至1050亿元。 二、积极扩充土地储备，投资集中长三角 销售业绩增长也意味着公司需要相应提升新增土地储备的规模，以保证持续的推货节奏。2020年公司新增39个项目，建筑面积达940.1万平米，较2019年同比上升28.5%，其中长三角区域新增588.5万平米，占比62.6%。 三、盈利能力稳定提升，债务结构进一步优化 2020年，宝龙地产实现营业收入达355.0亿元，同比上升36%，同时毛利润率微降0.3个百分点至36.1%，净利润率上升了1.7个百分点至24.8%，主要原因是疫情导致公司的商业部分销售均价下降，影响了毛利润率的增长，但公司控费用成效显著，因此净利润率呈上升趋势。 此外公司偿债风险较低，三个指标均满足三道红线的要求，有利于后期的企业融资以及投资活动的开展。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2020年，得益于深耕长三角的投资布局，宝龙地产在新冠疫情的影响下依旧超额完成750亿的销售目标，全年销售金额同比增长达35.1%，达815.5亿元。此外尽管受疫情影响商业销售均价出现下降趋势，但总体的租金收入不降反增，说明公司核心竞争力优势显著。 一、超额完成销售目标，2021年剑指1050亿元 2020年，宝龙地产在疫情的影响下依旧达成了业绩的大幅增长，全年实现销售金额815.5亿元，同比增长达35.1%；实现销售面积532.7万平米，同比增长41.4%，在业绩稳定增长的背景下，公司将2021年的销售目标提高至1050亿元。从各区域的销售金额占比来看，宝龙地产在长三角的深耕效果显著，占比达85.7%，相较2019年提升了0.8个百分点。从城市来看，新增金华、宁波两个城市销售金额突破百亿，分别达到140.2亿元、101.6亿元；此外有6个城市的业绩表现同比增长超过50%，其中5个城市位于长三角区域，一个位于环渤海区域。 我们认为长三角区域业绩表现优异的主要原因是：第一，长三角作为中国经济活力最高的一个城市群，其房地产市场自疫情后恢复较快，可助力项目的快速去化；第二，宝龙地产在长三角持续深耕，项目分布较多，2020年新推可售面积达396.3万平米，占总新推可售面积的80.6%，充足的可售货源保障业绩的持续增长。 图表：2020年宝龙地产销售额（亿元）按区域分布 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年宝龙地产增幅超50%的城市销售金额（亿元）变化情况 区域 城市 2019年 2020年 增幅 长三角 常州 5.0 26.2 425% 金华 48.7 140.2 188% 盐城 11.0 22.1 101% 699.4 45.3 23.1 21.6 20.7 5.5 长三角海西大湾区环渤海海南中西部 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 泰州 6.4 11.8 84% 绍兴 49.5 79.4 60% 环渤海 青岛 4.2 9.9 136% 资料来源：亿翰智库、企业公告 分业态来看，2020年宝龙地产的住宅销售较好，住宅方面销售金额同比增长高达47%，但商业方面销售金额同比微跌6%，从销售表现来看，疫情对于商业部分的影响较大，但宝龙积极应对，加大促销力度，商业销售均价降为14907元/平米，达到了2015年以来的新低，使得商业部分销售面积同比达到正增长。 图表：2020年宝龙地产分业态销售表现情况 业态 销售面积 （万平米） 销售面积同比 销售金额（亿元） 销售金额同比 平均售价 （元/平米） 平均售价同比 商业 88.00 23% 131.18 -6% 14907 -23% 住宅 444.73 46% 684.33 47% 15388 1% 合计 532.73 41% 815.51 35% 15308 -4% 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2015年来宝龙地产商业部分平均售价（元/平米）变化情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、积极扩充土地储备，投资集中长三角 宝龙地产是一家典型的深耕长三角区域的房企，截至2020年12月31日，公司拥有3650万平米的土地储备，其中68.7%均分布在长三角地区，同时以珠海为核心展开对粤港澳大湾区的拓展，深化“1+1+N”战略布局。2020年公司新增39个项目，建筑面积达940.1万平米，较2019年同比上升28.5%，销售业绩增长也意味着公司需要相应提升新增土地储备140001500016000170001800019000200002015年2016年2017年2018年2019年2020年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 的规模，以保证持续的推货节奏。其中长三角区域新增588.5万平米，占比62.6%，海西区域新增107.5万平米，占比11.4%，中西部区域新增205.2万平米，占比21.8%，大湾区新增38.9万平米，占比4.2%；从城市来看新增项目主要围绕宁波及南京，分别新增了6个、7个项目，但于宁波所拿的6宗地块中有4宗溢价率超过10%，其中宁波奉化区的纯住宅项目溢价率更是高达45.9%。 大规模扩张土地储备的同时也会带来土地成本的提升，2020年新增项目平均成本为5367元/平米，带动总土地成本从2019年的3016元/平米上升至3466元/平米，地货比上升3.8个百分点至22.6%，但总体来看公司的地货比处于行业低位，商业+地产的拿地模式使宝龙的拿地成本相对较低，增强企业盈利能力的韧性。 图表：2020年宝龙地产新增土地储备分区域情况 区域 建筑面积 （万平米） 土地投资额 （亿元） 土地成本 （元/平米） 长三角 588.5 346.4 5886 海西 107.5 63.7 5931 中西部 205.2 61.9 3014 大湾区 38.9 32.6 8376 总计 940.1 504.5 5367 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、盈利能力稳定提升，债务结构进一步优化 2020年，宝龙地产实现营业收入达355.0亿元，同比上升36%，其中物业销售收入达314.9亿元，同比上升40%，租金收入达15.6亿元，同比上升10%。同时盈利指标也有相应提升，毛利润128.2亿元，同比上升35%，净利润88.2亿元，同比上升46%，毛利润率微降0.3个百分点至36.1%，净利润率上升了1.7个百分点至24.8%，主要原因是疫情导致公司的商业部分销售均价下降，影响了毛利润率的增长，但公司控费用成效显著，三费费用率下降了3.5个百分点至19.6%，因此净利润率呈上升趋势。此外在公司给予租户一定的租金减免背景下，公司的租金收入依旧实现了同比增长，说明宝龙地产的商业核心竞争力明显，公司预期将在2021年实现13座宝龙广场、3家宝龙天地及6家宝龙星汇的开业，届时疫情影响逐渐消退，公司的租金收入将会有大幅度提升。 从偿债指标来看，截至2020年12月31日，宝龙地产的净负债率为73.9%，较2019年底下降了7.3个百分点，长期偿债能力较强；扣除受限制资金的现金短债比为1.2，说明公司的可动用货币资金足以覆盖短期有息债务，短期的偿债压力较低；剔除预收账款的资产负债率（双向扣除）为69.9%，三个指标均满足三道红线的要求，有利于后期的企业融资以及投资活动的开展。 图表：2017年-2020年宝龙地产净负债率变化情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017年-2020年宝龙地产相关数据指标 2017年 2018年 2019年 2020年 销售金额（亿元） 208.8 410.4 603.5 815.5 销售面积（万㎡） 156.2 282.2 376.8 532.7 新增土地建面（万㎡） 386.2 573.7 732.0 940.1 总土储 1409.1 2120.8 2972.9 3650.0 投销比 2.5 2.0 1.9 1.8 存续比 9.0 7.5 7.9 6.9 营业收入（亿元） 155.9 195.9 260.4 355.0 净利润（亿元） 38.7 36.5 60.2 88.2 毛利率 33.5% 38.5% 36.4% 36.1% 净利率 24.8% 18.6% 23.1% 24.8% 预收账款（亿元） 38.2 164.4 226.9 227.6 预收账款/营业收入 0.2 0.8 0.9 0.6 净负债率 86.8% 101.6% 81.2% 73.9% 剔除预收账款的资产负债率（单项扣除） 65.1% 62.7% 62.1% 61.8% 剔除预收账款的资产负债率（双项扣除） 67.8% 71.6% 72.2% 69.9% 现金短债比（宽松版） 1.0 1.1