电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258（微信号） chenying@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年1月29日 行业研究 年度盘点系列之股权转让：2020股权转让数超400宗，2021企业合作力度或将加强 核心观点： 2020年房地产业股权转让数量同比增多，且多集中在下半年，主要有两个原因：第一，年初疫情影响房企销售回款，为保障项目开发的推进，企业倾向通过股权转让补充流动性。第二，下半年受三道红线影响，房企利用股权转让方式实现资金补充和降杠杆。我们认为，股权转让不仅能为公司带来资金流入，还能将不适配的资产转让出去，以达到优化项目结构的目的，同时相关债权的转让，还能降低财务杠杆。 一、疫情触发房企股权转让，成为融资主流操作 年初受新冠疫情影响，经济活动基本停滞，房企销售回款降低，纷纷通过转让项目股权的方式回笼部分资金；下半年由于“三道红线”，房企融资环境逐步收紧，并限制企业有息负债的增长，因而使用股权换取资金，再次成为企业的常见操作。 二、用好股权转让，助力企业调整业务结构 随着企业销售回款压力的加大和行业融资环境的收紧，参与地产开发的企业利用增加项目股权转让的方式来扩大资金流入。对非房地产企业来讲，公司加快房地产业务的剥离，回归主业或聚焦其他业务线的发展，能避免更大的亏损。对房企来讲，“三道红线”下，一方面引入战略投资能够快速实现股权融资，缓解公司的资金压力；另一方面还能够剔除不良资产，或将项目债权转出表外，达到降杠杆效果。除此之外，项目开发有困难的企业可通过股权转让引入合作方，借助合作方的品牌、经验或资金等优势，使得项目得以顺利开发或加速去化。同时也可为双方积累合作经验，促进未来房地产项目的持续合作或其他业务合作思路的迸发，优势互补，互利共赢。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 根据亿翰智库监测，2020年，与房地产相关的并购事件共发生484宗，较2019年增加30宗，且多数集中在下半年。其中卖方为房地产企业的有88宗，非房地产企业的有394宗。总体来说，我们认为房企股权转让主要有3个目的，第一，剥离房地产业务，降低亏损；第二，既缓解企业的资金压力，又能转让债务，起到降杠杆的作用；第三，引入合作方，加强企业间的协同效应，实现优势互补。下文我们也将主要围绕围绕这三方面详细分析。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、疫情触发房企股权转让，成为融资主流操作 ....................................................................... 3 二、股权转让意在优化结构，补充资金并加强合作 ................................................................... 3 1、剥离房地产业务，聚焦主业发展 ..................................................................................... 3 2、转让项目应对融资压力，同时降低负债率 ..................................................................... 4 3、加强项目合作，提高运营效率，实现共赢 ..................................................................... 6 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 一、疫情触发房企股权转让，成为融资主流操作 2020年中国房地产行业面对疫情冲击，年初停工导致销售基本停滞，部分房企无法及时回款，面临巨大经营压力，房企开始通过卖地、卖项目等方式自救。根据我们统计情况，这些挂牌转让主体以中小型房企居多，且大多地处二三线城市。根据全年房企股权转让数据来看，我们发现4月和12月是股权转让发生次数最多的月份，均为11次，其次是6月和8月的10宗。我们认为4月股权转让宗数较多的原因是受疫情影响，房企无法及时回款，转让股权盘活资金。比较明显的是，8月后，房地产业股权转让发生宗数明显增多，我们认为主要系“三道红线”传言影响，脚踩红线的房地产企业纷纷出让项目股权，将部分表内负债转移至表外，从而起到降低负债率的效果，使自己往安全区靠拢。 图表：2020年房地产企业股权转让宗数月度分布（宗） 数据来源：亿翰智库、Wind 二、股权转让意在优化结构，补充资金并加强合作 1、剥离房地产业务，聚焦主业发展 对于非主营房地产业务的企业来说，随着各地调控政策收紧，房地产业务给公司带来的业绩收益逐渐式微，剥离房地产业务能够让公司将资源与精力聚焦主业。 最具有代表性的当属海南罗牛山股份出让房地产业务全部股权，专心养猪。2020年3月24日，罗牛山股份发布公告称公司决定将房地产业务相关资质全部转让，并根据转让进度适时取消房地产开发资质，实现公司聚焦畜牧主业，重回畜牧养殖业第一梯队的经营目标。做出这一决策的主要原因有两个，一方面海南岛内生猪供给出现缺口，罗牛山作为海南最大的生猪养殖企业具有一定区位优势；另一方面海南房地产业遭到宏观政策调控，使得公司房地产业务分支未来发展空间受限，对公司后续资本运作造成障碍。 024681012 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 同样还有海航投资，海航投资自2015年就开始对外宣称不再新增房地产业务，“去地产化”进程也随之启动，在此过程中，海航投资将多家子公司的股权与债权进行转让，回笼资金可观，为企业转型提供了充分的资金保障。海航投资2020年三季报显示，1月至9月，公司实现营业收入4195.1万元，同比减少75.9%，归属于上市公司股东的净利润亏损3348.7万元，较2019年同期亏损518.4%。2020年，公司亿城堂庭项目销售已近尾盘，但由于受到疫情冲击，实际销售较前期放缓，无法及时回款，最终导致公司业绩下降。12月4日，公司发布公告亿城堂庭项目与百年人寿签订销售协议，标志着海航投资“去地产化”进程结束，正式告别房地产业。 图表：2020年罗牛山和海航投资地产业务转让详情 首次披露日 交易标的 标的所属公司 卖方所属行业 交易总价值 （亿元） 2020年3月24日 锦地地产100%股权 罗牛山股份 畜牧业 15.0 2020年12月4日 亿城堂庭项目 海航投资 不动产金融及养老 12.7 数据来源：亿翰智库、企业公告 我们认为，当前房地产行业形势复杂，对于经营房地产业务的公司来说，在2020年，不管是疫情的冲击，还是“三道红线”对企业负债的限制，房地产业务给公司带来较大挑战，非房地产主业的公司纷纷选择出让房地产项目加快现金回笼，聚焦主业或其他业务线的发展，减少沉没成本，避免更大的亏损。 2、转让项目应对融资压力，同时降低负债率 2020年上半年新冠疫情影响，销售停滞，企业无法及时回款，在此情况下通过股权转让以缓解资金压力，例如融创中国、中国金茂等企业在上半年就曾多次转让股权。下半年由于“三道红线”的影响，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，对此房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、分拆物业板块上市等方式进行股权融资，例如恒大、金科、合景泰富、华润、建发等。此外，出售资产是也是回笼资金最快速的方法之一。 我们认为股权转让既可以为房企带来股权转让收入，又可以通过转让项目债权来降低杠杆。“三道红线”的传言使企业发债用于投资拿地的融资规模受限，在项目销售去化承压的情况下，企业多通过出让资产来换取流动资金，因而在此背景下行业掀起股权转让大潮。例如万科转让广信资产包。广信资产包是万科在2017年6月通过公开拍卖以551亿元低成本竞得，核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积为211万平方米，其中98%左右位于荔湾区、越秀区，土地规模大价值高，而问题也在于土地体量较大，短期内开发成难题。2020年6月，万科引入7家战投方，转让广信资产包50%的股权，回笼资金390.4亿元。万科此番举动，在回笼资金的同时摆脱了不良资产的后续投资压力，企业的现金流也得以缓解。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 另外，中国金茂同样多次挂牌转让项目公司，例如在9月连续三次转让项目公司超50%的股权及所有债权，11月继续转让常州金茂府项目公司。转让项目公司一方面能为金茂提供带来可观的股权转让收入，使公司腾挪出机会投资其他优质项目；另一方面，通过降低金茂在项目公司中的权益，可将项目公司的债务从表内转移至表外，降低母公司的负债率，达到降低企业杠杆的作用。 图表：广信资产包交易进程 时间 事项 2017年6月28日 2017年6月28日，公司第十七届董事会审议同意公司参与竞买广东国投属下房地产公司股权及相关债权（简称“广信资产包”）这一不良资产包，并授权公司根据需要引进有能力的合作方共同经营。 2017年6月29日 2017年6月29日，广州万溪通过现场公开拍卖竞得广东国投对广东省信托房产开发公司（简称“广信房产”，现已更名为广东省信托房产开发有限公司）和广东国际信托投资公司广州房地产分公司（简称“广州分公司”，现已更名为广州广信地产有限公司）的投资权益及相关债权，成交价为551亿元 2017年7月4日 2017年7月4日，广州万溪、广州万科与广东国际信托投资公司破产清算组签署《对广东省信托房产开发公司100%投资权益和债权以及对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益转让协议》