房地产土地周报0124：地产政策因地制宜，土地市场供应成交放缓

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年01月24日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:上海限购政策加码，短期影响不改长期趋势——上海2021年1月 楼 市 新 政 点 评 》 2021-01-22 2 《房地产-行业点评:销售投资超预期，竣工低于预期——统计局12月数据点评》 2021-01-19 3 《房地产-行业研究周报:楼市价格稳中有涨，货币政策“稳”字当头——房地产销售周报0117》 2021-01-17 行业走势图 地产政策因地制宜，土地市场供应成交放缓 ——房地产土地周报0124 土地供应（2021.1.11-2021.1.17）：百城土地供应建筑面积累计同比下降39.73% 本周合计供应73宗地块；其中住宅用地30宗，商服用地14宗，工业用地27宗，其他用地2宗。本周100城土地供应建筑面积合计612.9万平方米,环比下降43.47%,同比下降80.29%，累计同比下降39.73%，较前一周下降35.35个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为83.8、248.61、280.48万平方米，环比增速分别为32.26%、-48.66%、-47.73%；同比增速分别为16.75%、-87.44%、-73.52%；累计同比增速分别为38.55%、-44.4%、-47.27%；较前一周变动-3.79、-77.09、-13.55个百分点。本周100城土地挂牌均价3145元/平方米,环比上升12.24%,同比上升29.96%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为8312、4099、851元/平方米，环比增速分别为-40.04%、31.38%、-31.26%；同比增速分别为53.3%、40.09%、-35.38%。 土地成交（2021.1.11-2021.1.17）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降21.55% 本周合计成交112宗地块；其中住宅用地25宗，商服用地17宗，工业用地56宗，其他用地14宗。本周100城土地成交规划建筑面积898.36万平方米,环比下降29.19%,同比下降68.78%，累计同比下降21.55%，较前一周下降23.64个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为238.21、350.22、309.94万平方米，环比增速分别为-28.36%、-3%、-46.12%；同比增速分别为202.65%、-76.35%、-76.48%；累计同比增速分别为137.14%、-18.34%、-38.77%；较前一周变动15.05、-39.74、-15.31个百分点。本周100城土地成交均价2485元/平方米,环比下降30.72%,同比下降21.09%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为2722、3218、1476元/平方米，环比增速分别为-13.92%、-35.92%、-49.64%；同比增速分别为-81.65%、-7.26%、-29.38%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.39万套，环比下降1.87%，同比上升38.45%，累计同比上升13.26%，较前一周增加2.45个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.44万套，环比上升9.48%，同比上升21.16%，累计同比下降3.4%，较上周增加22.83个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计61.13万套，去化周期28.9周，环比下降12.32%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-26.44%、-0.58%、0%。 去年全国房地产开发投资同比增7%，商品房销售额破17万亿。1月18日，国家统计局发布2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点。销售额方面，2020年，商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。 LPR连续9个月保持不变。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65% ，两个期限品种报价均与上个月持平。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。 楼市因城施策。上海收紧楼市调控：离异3年内购房，按离异前家庭总套数计算。21日晚，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》：严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、 金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、 永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -4%4%12%20%28%36%44%52%2020-022020-062020-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2021.01.11-2021.01.17） ............................................................ 3 2. 百城土地成交情况一览（2021.01.11-2021.01.17） ............................................................ 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2021.01.18-2021.01.24） .................................................... 8 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 6 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 6 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 6 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 6 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 6 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 .............................................................................................................................. 7 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2021.01.11-2021.01.17） 土地供应（2021.1.11-2021.1.17）：百城土地供应建筑面积累计同比下降39.73% 本周合计供应73宗地块；其中住宅用地30宗，商服用地14宗，工业用地27宗，其他用地2宗。 本周100城土地供应建筑面积合计612.9万平方米,环比下降43.47%,同比下降80.29%，累计同比下降39.73%，较前一周下降35.35个百分点。其中一线、二