【分析师发布】房产新居住的新风向、新趋势、新格局

美好生活新篇章2021房产新居住行业展望亿欧智库 www.iyiou.com/researchCopyright reserved to EqualOcean Intelligence, December 2020亿欧智库2020年度分析师发布会2020 EqualOcean Intelligence Annual Analyst Conference 2过去二十年，是房地产行业的高速发展期过去的20年，我们见证了中国房地产行业的“黄金时代”。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，而房地产业也随着经济的发展，在国民经济中占据着日益重要的地位。20年后的今天，房地产已经成为最重要的支柱产业之一，我国现存千亿级房企达到36家，百亿级达到116家，均位列世界第一。走过20年，我们看到了地产行业的高速发展与辉煌成就。00.010.020.030.040.050.060.070.080100002000030000400005000060000700008000020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019房地产业增加值(亿元)房地产业对GDP贡献（%）2000-2019年房地产业增加值&对GDP贡献数据来源：国家统计局、中指研究院、公司公开资料整理6243027697292930573000亿以上1000-3000亿500-1000亿300-500亿100-300亿2018年2019年2018、2019年百亿级以上房企数量 •2019年我国居民恩格尔系数为28.2%，服务消费占比首次超过50%。但同时，我国的人均居住面积和人均居住消费支出与发达国家仍有较大的差距，换言之，我国房地产行业在未来的转型发展，适应广大居民的新需求，仍有着广阔的空间。•下一个十年，房地产将由“大开发时代”转向“大运营时代”。在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。3下一个十年，以美好生活为指引，开启房地产行业的新篇章中国美国英国法国德国日本韩国0500010000150002000025000300003500040000010203040506070人均居住消费仍处在较低水平人均居住面积（平米）中外居住基本情况对比（2019年）数据来源：国家统计局、世界银行、OECD数据库人均居住消费支出（美元）7.0%7.1%9.5%11.4%4.4%8.0%8.0%0.0%5.0%10.0%15.0%中国美国英国日本德国法国韩国房地产增加值占GDP比重世界各国房地产增加值占GDP比重（2018年） 4趋势前瞻01房地产行业发展进入“慢牛时代” 02房地产行业“马太效应”日益显著03“家经济” 成为未来房地产企业的重要发力方向04“地产科技” 将迎来黄金发展期05“多元创新” 成为新的行业风向06“大型资产管理平台” 是超大型房企未来的转型终局 501 房地产行业发展进入“慢牛时代” 近年来，国家不再强调以房地产作为短期刺激经济增长的手段，而更多地推行新的理念与有关政策，促进房地产行业平稳健康发展。房住不炒的概念被提出，房产的居住属性增强；融资收紧，三道红线对房企的财务与负债控制提出了更高的要求，这将压抑企业地产开发业务，侧面推进业务的转型 。未来5年，房地产从过去的“高增长、高杠杆、高周转、高利润、低成本”的“四高一低”，进入低增长、低利润、低杠杆、低成本和高周转的“四低一高”新阶段。截至2020年，房地产行业销售额、投资额增速都已经波动下降到了较低的水平，而这一趋势将随着政策收紧在未来延续。同时，新开工面积与销售面积间的差值逐渐增大，也体现出人们对住房的需求从“买房”转向了新的方向。38404244464850522017年12月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月商品房累计新开工面积 – 累计销售面积（亿平）数据来源：国家统计局商品房销售额、房地产开发投资额增速0481216202000200220042006200820102012201420162018商品房销售额（万亿元）增长率（%）04812162000200220042006200820102012201420162018房地产开发投资额（万亿元）增长率（%） 602 房地产行业 “马太效应”日益显著2016-2019年地产龙头企业的市场份额逐年扩大 2016-2019年百强房企销售增速均领先行业增速水平50.80%40.50%35.10%7.30%34.80%13.70%12.20%6.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2016201720182019百强房企销售规模增速国家统计局商品房销售额增速2019年各梯度百强房企拿地均价/销售均价情况36.80%36.20%38.60%45.60%TOP10TOP11-TOP30TOP31-TOP50TOP51-TOP100TOP10市场份额TOP11-TOP30市场份额TOP31-TOP50市场份额TOP51-TOP100市场份额TOP101-TOP200市场份额龙头企业得益于规模优势，销售增速始终高于行业平均水平：2016年来，百强房地产企业的销售收入维持高速增长，虽然2019年受宏观政策影响，增速放缓，但仍然是行业发展的主力军。房地产行业马太效应逐渐明显， TOP30已成房企规模发展的分水岭：未来集中度提高仍然是大趋势，头部企业享有融资、拿地、销售等方面的优势，能够获取更多资源得到更快的发展。头部稳定发展的同时，尾部应当负重前行：尾部地产企业在规模、融资成本、增速上均处于劣势，在未来，这部分企业的发展之道应该走向精细化、专业化，在仍未被探索的市场中抢占先机。抓住痛点，弯道超车，才能够求得生存于发展。数据来源：克而瑞、中国指数研究院 “家经济”，围绕“家”这个场景所释放出来的需求，而产生的产品与服务。随着家庭可支配收入逐渐提高，以及新一代消费者消费观念的改变，越来越多的家庭选择更加专业、更高品质的服务。地产商与消费者之间有着天然的距离优势。2020年，我国也迎来了物业公司的上市潮，截至6月底，本年度递交招股书的物业管理公司数量已达13家。基于行业的轻资产属性，高确定性增长，强抗周期抗风险力，以及政策的支持等，资本市场已对行业表示深度认可。未来，居住属性将重新回归到地产的主流需求地位，围绕社区生活服务的“家经济”或许是地产中长期的主赛道之一。703 “家经济”成为未来房地产企业的重要发力方向“家经济”是未来市场规模测算数据来源：各物企年报，中信建投证券“家经济”家庭生活服务家政服务社区团购社区教育......家装宅配服务房屋装修美化家居房屋翻新......社区资源服务物业租赁服务社区资产经营房屋经纪服务......其他服务旅游服务商务服务综合咨询服务......部分上市企业“家经济”业务营收占比呈增长趋势8.9%19.5%8.6%9.2%19.6%10.6%22.3%9.5%9.6%25.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%碧桂园服务绿城服务雅生活服务佳兆业美好旭辉永升服务2018年2019年1058117012961415152716350200400600800100012001400160018002020E2021E2022E2023E2024E2025E单位：亿元 8全球地产科技投融资金额增速上升中国地产科技投资总额及增速上升房企布局领域合作伙伴碧桂园机器人、现代农业、新零售等Lg电子、腾讯等中国恒大新能源汽车、智能家居、现代农业等中科院、国家电网、德国HOFER等万科集团智能家居、智能建筑、未来城市、智能物流等阿里巴巴、微软、腾讯、比亚迪等融创中国智能家居、智慧社区、智慧园区等德尔未来、中国铁塔等保利发展智能家居及社区、新零售、科技创新、5G等华为、中国铁塔、深圳湾科技等中海地产智能建筑、智能家居等京东、华为等绿地集团智能家居、智能建筑、智慧园区、5G等华为、阿里巴巴、中兴通讯等新城控股智慧商场、新零售、高新科技等荣夏科技等华润置地智能建筑、智慧园区、5G等华为、中国电信等世茂房地产物联网、人工智能等云知声、商汤科技等龙湖集团智能家居、智慧园区等PlugandPlay等绿城中国智能家电、智能家居、智能建筑、智慧社区等中国建研院、浙江大学、美的集团、大华股份等金地集团智能建筑、智能家居等小米、中科院等阳光城智能家居、智慧社区等星网锐捷、清华大学等招商蛇口智能家居、智能建筑、智慧园区等商汤科技、华为等旭辉集团智慧社区、智能家居等苏宁、华东师范、科大讯飞等中南置地区块链、建筑机器人、金融科技等北大等中国金茂智能建筑、智能家居、高新技术产业等云迹科技、PlugandPlay、科大讯飞等金科集团智能制造、智慧城市、人工智能、大数据、新零售等苏宁、德国SAP、中科院、北交大等华夏幸福智慧园区、智能家居、智慧社区等阿里云、平安科技、奇治科技等富力地产智能家居、高新科技等思维科技、中电光谷等中梁控股智能家居、智慧社区等DK-AI等远洋集团智能家居、智慧社区、智慧园区等中国铁塔、浪潮集团等雅居乐科技影视、智能机器人、智能家居等深兰科技、量子云、中电光谷等融信集团智慧社区、智能家居等海尔等龙光地产智能家居、智慧社区等狄耐克、途趣集团等中国奥园智能家居、智慧社区等Lg电子、国科控股等美的置业智能家居、智慧社区等海康威视、美云智数、云贸易、阿里云等佳兆业智能家居、智慧社区、智慧园区等融中科达、中国联通等荣盛发展智能家居、智慧社区、智慧园区等菜鸟网络科技、骑酷科技、天星北斗等Top30房企科技化布局：生态化+强品牌+强技术联盟成趋势随着大数据、人工智能、5G、区块链等技术的发展，正处在转型期的地产行业也迎来了技术赋能的机遇，围绕安全、效率与效益的主题，形成覆盖全行业、全产业链的数字化，也成为了新的行业风向标。全球地产科技的投融资正在快速上升，中国的资本市场也呈现出同样的趋势，地产巨头们也纷纷开始在科技领域布局。未来，这一市场将会孕育出一群掌握核心技术的新型地产巨头，而它们也将成为新时期的行业标杆。04 地产科技将迎来黄金发展期数据来源：国家统计局、亿欧智库、PwC、Urban Land Institute、公开资料 905 多元创新成为新的行业风向未来只会做住宅生意的房企，将无法在行业中持续生存。因为如今的房地产企业，已经到达了传统业务增速的转折点：主营业务收入在2014和2019年均出现了下降。如果不进行战略调整或“二次创新”，根据第二曲线理论，缺乏新的增长点的传统行业将迎来衰败期。开启多元创新，培育“第二曲线”，将是大势所趋。同时，我们也看到，地产行业的其他业务收入占比越来越大，以“互联网+”引导的新一轮行业创新，已经悄然从服务、金融、资管等方面展开。2012-2019中国房企商品房销售收入与其他收入（亿元）增量时代：以传统基础业务为增长点存量时代：从新型领域寻求新的增长点2013融资拿地开发变现科技社区服务金融资产运营“第一曲线”“第二曲线”51028707076646770174900929589711292511024015941973189321