12月销售数据点评：全年目标超额完成，年内新增土储质量较优

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 荣盛发展（002146） 证券研究报告 2021年01月05日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 6.41元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 4,348.16 流通A股股本(百万股) 3,893.58 A股总市值(百万元) 27,871.73 流通A股市值(百万元) 24,957.87 每股净资产(元) 9.86 资产负债率(%) 82.46 一年内最高/最低(元) 10.25/6.36 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《荣盛发展-公司点评:销售发力，银十表现亮眼——10月销售数据点评》 2020-11-03 2 《荣盛发展-半年报点评:业绩稳健，拿地积极性提升》 2020-08-14 3 《荣盛发展-年报点评报告:业绩稳健、土储结构调整、销售保持稳定增长》 2020-04-08 股价走势 全年目标超额完成，年内新增土储质量较优 ——12月销售数据点评 事件：公司公告12月经营简况，12月实现签约金额248.6亿元，YOY+10.06%，实现签约面积230.2万方，YOY+3.74%；全年累计签约金额1271.0亿元，YOY+10.18%，累计合同销售面积1174.5万方，YOY+6.96%。 12月销售持续发力，全年目标超额完成 12月实现签约金额248.6亿元，YOY+10.06%，环比提升43.07%；实现签约面积230.2万方，YOY+3.74%，环比提升+35.40%；对应销售均价10795元/平米，YOY+6.09%，较上月提升579元/平米。全年累计合同销售金额1271.0亿元，YOY+10.18%，较上月增速略有收缩0.03pct；累计合同销售面积1174.5万方，YOY+6.96%，较上月增速收缩0.81pct；对应累计销售均价10822元/平米，YOY+3.01%。公司销售端保持了10月以来的增长之势，12月同比及环比数据均表现出色。公司已超额完成销售本年度目标（1210亿元），保持双位数以上增长。 当月新增河北唐山项目 12月新增土地储备1处，位于环渤海地区三线城市唐山市。新增项目占地面积16.8万方，规划建面30.2万方，总地价3.7亿元；对应权益占地面积8.6万方，权益规划建面1.9万方，权益地价1.9亿元，权益比例51%。12月拿地力度1.5%，权益拿地力度0.7%，楼面价1211元/平方米，楼面价/销售均价11.2%。 年内拿地力度略有降低，新增项目所在城市能级提升 公司全年共新增项目62个，土地面积320万方（YOY-31%），规划建面669万方（YOY-29%），总地价274亿元（YOY-7%）；对应权益占地面积269万方（YOY-38%），权益规划建面562万方（YOY-36%），权益地价245亿元（YOY-10%），权益面积比例85.5%，权益金额比例89.3%，相较2019年全年93.2%、91.9%水平均有所下降。以拿地总价计算，按能级划分，二线：三线：四五线城市＝46%：42%：12%，较2019年二三线城市占比有所提升；地区上以环渤海地区为主，环渤海：长三角：西部：中部＝53%：25%：16%：7%，相较2019年长三角拿地总价占比有所降低，相应环渤海及西部地区的占比有所提升。全年拿地力度21.6%，较2019年的25.6%略有降低，楼面价4104元/平方米，YOY+33.7%，楼面价/销售均价37.9%，较2019年提升8.3pct，主要源于年内拿地所在城市能级相应有所提升。 投资建议：公司12月同比及环比数据均表现出色，2020年度目标超额完成。年内新增土储质量较优，为公司长远发展奠定基础。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.6、1101.9、1347.2亿元，归母净利润为105.2、128.7、156.7亿元；对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股，对应PE2.65、2.17、1.78倍，维持“买入”评级。 风险提示：地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期 财务数据和估值 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 56,367.62 70,911.90 89,263.90 110,187.36 134,722.49 增长率(%) 45.64 25.80 25.88 23.44 22.27 EBITDA(百万元) 12,098.96 15,008.80 16,853.00 21,779.04 25,663.07 净利润(百万元) 7,564.61 9,120.37 10,515.28 12,871.96 15,671.05 增长率(%) 31.31 20.57 15.29 22.41 21.75 EPS(元/股) 1.74 2.10 2.42 2.96 3.60 市盈率(P/E) 3.68 3.06 2.65 2.17 1.78 市净率(P/B) 0.83 0.68 0.58 0.49 0.41 市销率(P/S) 0.49 0.39 0.31 0.25 0.21 EV/EBITDA 5.23 4.87 5.96 5.98 2.43 资料来源：wind，天风证券研究所 -30%-22%-14%-6%2%10%18%26%2020-012020-052020-09荣盛发展房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 利润表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 30,366.63 30,355.95 26,779.17 33,056.21 46,697.93 营业收入 56,367.62 70,911.90 89,263.90 110,187.36 134,722.49 应收票据及应收账款 2,970.82 4,194.29 1,707.49 6,878.23 4,127.61 营业成本 38,632.01 49,578.24 62,063.75 77,116.78 94,936.61 预付账款 7,451.62 5,119.29 19,741.39 7,058.01 24,639.46 营业税金及附加 2,531.90 2,506.39 3,727.17 4,998.84 6,111.92 存货 136,700.90 160,940.28 270,057.98 286,896.55 319,642.92 营业费用 1,727.46 2,244.76 2,892.15 3,324.90 4,065.25 其他 34,473.31 33,920.18 63,901.40 42,902.31 82,060.15 管理费用 1,950.04 2,269.93 3,113.13 3,437.85 4,472.79 流动资产合计 211,963.29 234,530.00 382,187.43 376,791.31 477,168.07 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 2,914.05 3,017.23 3,017.23 3,017.23 3,017.23 财务费用 802.41 916.71 1,488.41 2,826.73 2,735.69 固定资产 4,281.96 5,630.14 5,826.03 5,866.75 5,801.37 资产减值损失 297.30 (145.31) 0.00 0.00 0.00 在建工程 1,479.74 1,018.93 647.36 436.41 291.85 公允价值变动收益 6.28 (0.78) (915.53) 154.68 202.06 无形资产 989.97 1,191.45 1,126.30 1,061.16 996.01 投资净收益 591.16 124.25 0.00 0.00 0.00 其他 6,133.37 9,206.99 5,313.95 5,979.36 6,714.12 其他 (1,239.99) 120.79 1,831.05 (309.36) (404.11) 非流动资产合计 15,799.10 20,064.73 15,930.87 16,360.91 16,820.57 营业利润 11,069.04 13,296.93 15,063.77 18,636.94 22,602.28 资产总计 227,762.39 254,594.73 398,118.30 393,152.22 493,988.64 营业外收入 85.23 86.81 80.00 80.00 80.00 短期借款 9,186.43 4,124.65 41,097.91 69,795.69 4,500.00 营业外支出 211.42 332.63 100.00 100.00 100.00 应付票据及应付账款 18,951.83 26,038.15 26,197.66 39,224.59 42,973.26 利润总额 10,942.85 13,051.11 15,043.77 18,616.94 22,582.28 其他 126,115.94 147,415.22 237,303.26 176,494.46 317,974.77 所得税 2,665.91 3,463.66 3,828.74 4,839.46 5,808.80 流动负债合计 154,254.21 177,578.02 304,598.82 285,514.74 365,448.03 净利润 8,276.94 9,587.45 11,215.03 13,777.48 16,773.48 长期借款 31,561.37 26,696.14 32,624.34 38,449.93 47,000.00 少数股东损益 712.33 467.08 699.75 905.52 1,102.43 应付债券 4,064.53 4,432.62 6,629.82 5,042.32 5,368.25 归属于母公司净利润 7,564.61 9,120.37 10,515.28 12,871.96 15,671.05 其他 1,521.75 1,215.55 1,422.64 1,386.65 1,341.61 每股收益（元） 1.74 2.10 2.42 2.96 3.60 非流动负债合计 37,147.65 32,344.31 40,676.80 44,878.90 53,709.87 负债合计 191,401.86 209,922.34 345,275.62 330,393.64 419,157.90 少数股东权益 2,776.12 3,784.77 4,484.52 5,390.04 6,492.47 主要财务比率 2018 2019 2020E 2021E 2022E 股本 4,348.16 4,348.16 4,348.16 4,348.16 4,348.16 成长能力 资本公积 4,837.78 5,043.63 5,043.63 5,043.63 5,043.63 营业收入 45.64% 25.80% 25.88% 23.44% 22.27% 留存收益 29,281.39 36,649.31 44,010.00 53,020.37 63,990.11