电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2020年11月16日 远洋集团（03377.HK） 土地储备充足，远洋业绩为何难释放？ 核心观点： 截至2019年末，远洋集团的土地储备为3724万平米，存续比为6.5年，土地储备整体充裕。然而，截止2020年10月，E50房企中远洋集团的销售金额和销售面积与2019年同期相比还存在较大的缺口。本文将从土地投资的视角分析远洋集团土地储备充足，但业绩却难以释放的原因。 一、投资布局|土地储备区域分散，城市集中，市场风险难以分散 远洋集团是较早开始全国化布局的房企之一，并且早已实现了全国多个区域的投资布局，但是在区域内仅集中投资少数城市，导致企业土地储备布局多个区域，分布在少数城市。这一布局特征有助于分散区域层面的市场风险，但是难以分散城市层面的市场风险。这种布局模式将加大企业的经营风险，可能是影响企业经营业绩的原因之一。 二、投资策略|获取大体量项目，开发周期长，资金效率低 远洋集团投资拿地以大体量项目为主，近年来，大体量项目占比虽然减少，但是仍然维持在比较高的水平。企业投资过多的大体量项目，对企业经营将有下列影响：第一、大体量项目开发周期长，导致资产周转慢，资产运转效率低；第二，大体量项目沉淀资金，影响企业的后续投资及规模增长。 三、如何突破业绩短期低迷之势？ 2020年远洋集团的销售业绩难以释放或许与企业过去的投资布局和投资特点关系密切，未来企业可以利用自身的优势，扭转以往的劣势，抓住当下的机遇。具体来看，第一、发挥北京和天津的深耕优势，同时加大其他已布局的城市深耕力度，适当寻找全国化机会。第二、加快资源变现，力争投资进出平衡。第三，加强与其他房企合作，发挥自己的资金优势和资源优势，置换资源或资产，实现效益最大化。 相关研究： 月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019战略年再延续 20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 李慧慧 h648687853（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年新冠疫情爆发后，较多房企销售业绩下滑。房企受影响最大的月份多为1-3月，后续随着疫情逐渐得到控制，房企业绩稳步提升。然而，截止2020年10月，E50房企中远洋集团的销售金额和销售面积与2019年同期相比还存在较大的缺口。 远洋集团1-10月协议销售金额921.4亿元，同比下降9%，协议销售面积474.8万平米，同比下降5%。在新冠疫情爆发后，1-6月远洋集团的单月销售金额和面积均不及2019年同期水平，7月后，单月销售金额和销售面积才开始恢复。并且经盘点，发现远洋集团2019年末土地储备最多的10个城市，多数城市2020年上半年销售面积大幅下降。 截至2019年末，远洋集团的土地储备为3724万平米，存续比为6.5年，土地储备整体充裕。土地储备是房地产开发的重要资源，投资布局和投资策略是决定房企销售业绩最为本质的两大因素。本文将从土地投资的视角分析远洋集团土地储备充足，业绩却难以释放的原因。 目录 引言 ........................................................................................................................................... 2 一、投资布局|土地储备区域分散，城市集中，市场风险难以分散 ................................. 2 1.1、土地储备总量充足，布局和销售错配，部分地区存续比偏高 ............................. 3 1.2、调控收紧、住宅市场偏弱以及疫情冲击影响业绩释放 ......................................... 4 二、投资策略|获取大体量项目，开发周期长，资金效率低 ............................................. 7 2.1 投资大体量项目，拉低资产周转速度 ....................................................................... 7 2.2 大体量项目占用资金，部分“深耕”城市投资断层，深耕成色不足 ................... 8 三、如何突破业绩短期低迷之势？ ..................................................................................... 10 一、投资布局|土地储备区域分散，城市集中，市场风险难以分散 远洋集团是较早开始全国化布局的房企之一。早在2007年，土地储备就广泛分布在三个区域：环渤海、长三角和珠三角。后续又不断加大全国化的步伐，进入了一些新的城市。我们盘点远洋集团的土地储备时，发现远洋集团早已实现了全国多个区域的投资布局，但是在区域内仅集中投资少数城市，导致企业土地储备布局区域分散，城市集中。 我们认为这一布局特征可以分散区域层面的市场风险，但是难以分散城市层面的市场风险。随着中国房地产市场的不断发展，城市之间房地产市场走势也分化明显，这种区域分散， 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 3 城市集中的布局模式将加大企业的经营风险，可能是影响企业经营业绩的原因之一。 1.1 土地储备总量充足，布局和销售错配，部分地区存续比偏高 截至2019年12月31日，远洋集团的总土地储备为3724万平米，按同年销售面积计算，存续比为6.5年，土地储备充足，可供未来6至7年发展之需。 远洋集团的土地储备主要分布在五大区域，分别是京津冀地区、珠三角地区、长三角地区、长江中游地区和成渝地区。其中京津冀地区是企业的发源地，也是深耕的大本营，土地储备最高，达到了1522万平米，占比41%，而其他区域的土地储备规模相对均衡。结合2019年的销售数据，可以进一步测算2019年末五大区域土地储备的存续比。我们发现，除了长三角地区存续比偏低为2.9年以外，其他区域土地储备多，销售量低，导致存续比偏高，介于6至10年。在区域层面，远洋集团的土地储备分布相对均衡。 图表：远洋集团2019年末各区域的土地储备总体情况 区域 总土地储备 （万平米） 销售面积 （万平米） 占比 存续比 （年） 京津冀地区 1522 158 41% 9.6 珠三角地区 568 87 15% 6.5 长三角地区 408 141 11% 2.9 长江中游地区 328 43 9% 7.7 成渝地区 296 48 8% 6.2 其他地区 604 94 16% 6.4 合计 3724 571 100% 合计 数据来源：亿翰智库、企业年报 如果细看企业在全国范围内的分布情况，那么截至2019年末，远洋集团在中国内地共布局了49个城市。布局的49个城市中，有10个城市土地储备规模超100万平米，10个城市土地储备合计2474万平米，在总土地储备中的占比为63%，土地储备高度集中。这10个城市中有5个属于京津冀地区，2个属于珠三角地区，1个属于长江中游地区，还有1个属于成渝地区。 在城市层面上看，远洋集团土地储备最多的10个城市“地多、但销售慢”的特征较为明显。远洋集团土地储备集中布局的城市，北京和天津销售面积最高，分别是55.2万平米和66.8万平米，与之相对应的销售金额分别为268.8亿和112.8亿，而其他城市无论是销售面积还是销售金额，表现都较为一般，因此在土地储备充足的情况下，导致2019年存续比偏高。例如廊坊土地储备高达217万平米，2019年销售面积仅0.8万平米，存续比高达257.9年；大连土地储备合计280万平米，2019年全年销售4.9万平米，存续比为57.7年。10个土地储备最高的城市中，石家庄存续比最低，但是也高达5.5年。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 4 图表：远洋集团十个城市的土地储备信息 所属区域 城 市 土地储备 （万平米） 占比 （区域内） 占比 （总土地储备） 销售面积（万平米） 存续比（年） 京津冀地区 北京 547 36% 14% 55.2 9.9 天津 507 33% 13% 66.8 7.6 廊坊 217 14% 6% 0.8 257.9 秦皇岛 131 9% 3% 17.4 7.5 石家庄 100 7% 3% 18.3 5.5 珠三角地区 中山 205 36% 5% 17.3 11.9 深圳 107 19% 3% 17.3 6.2 长江中游地区 武汉 253 77% 6% 31.9 7.9 成渝地区 成都 128 43% 3% 22.2 5.7 其他地区 大连 280 46% 7% 4.9 57.7 合计 - 2474 100% 63% 数据来源：亿翰智库、企业年报 注：本文提到的京津冀地区、珠三角地区、长三角地区、长江中游地区和成渝地区采用的是2019年远洋集团年报中的区域划分标准。 综合来看，远洋集团的土地储备分布在多个区域，但是在区域层面，仅集中在少数城市。土地储备集中布局对企业销售业绩的影响要具体情况具体分析。如果布局的城市住宅市场火热，成交活跃，那么土地储备集中布局将贡献高额的业绩。反之，如果住宅市场需求低迷，或者是遭受不利冲击等，那么土地储备集中布局也将成为劣势，即有土地储备但是难以释放业绩，经营风险增加。 1.2 调控收紧、住宅市场偏弱以及疫情冲击影响业绩释放 土地储备集中分布是远洋集团的布局特点，企业土地储备集中分布，那么企业总的业绩将由核心城市的业绩决定，而核心城市的住宅市场表现将成为影响企业业绩增长的关键因素。 2020年远洋集团土地储备最高的10个城市中，北京、武汉、中山、秦皇岛、成都和石家庄等6个城市上半年的销售业绩有不同程度的下滑。聚焦到土地储备集中的城市，我们认为远洋集团业绩难以释放的主要原因包括三个： 图表：远洋集团典型城市2020年上半年的销售面积 城市 2019土地储备 （万平米） 2020H1销售面积 （万平米） 销售面积同比 业绩占比 北京 546.8 20.7 -12.9% 37.6% 天津 507.2 24.9 -0.5% 37.3% 大连 27