业绩基本符合预期，土地投资重归一二线

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司·证券研究报告】 保利地产 600048.SH 业绩基本符合预期，土地投资重归一二线 事件 ⚫ 公司公告2020年中报业绩快报，2020年上半年实现营业收入737.0亿元，同比增长3.6%；实现归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。 核心观点 ⚫ 竣工结算进度受疫情干扰，业绩增速基本符合预期。公司上半年实现营业收入737.0亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%，基本符合市场预期。上半年受到疫情影响，工程施工受到较大影响，因此半年度竣工计划也受到较大影响，造成半年结算业绩增速基本与去年同期持平，但竣工影响在下半年将逐步消散，全年业绩将有望恢复两位数以上增长。 ⚫ 销售逐月发力，累计销售降幅不断收窄。公司上半年实现销售金额2245.4亿元，同比下降11%；实现销售面积1492.3万方，同比下降9%。累计销售金额的同比下滑仍是由于疫情影响了推货进度，但可以看到自4月以来，公司单月销售金额已经转正，6月更是实现689.5亿元的单月销售历史记录。随着下半年推货节奏的恢复，累计销售金额转正指日可待。 ⚫ 土地投资张弛有度，重仓核心一二线城市。公司上半年新增项目44个，新增土储864.6万平方米，同比增长4%；拿地金额为819.7亿元，同比增长54%。公司上半年明显加大了一二线城市的拿地力度，44个新增项目中36个位于核心一二线城市，其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。投资城市能级的提升也带来了拿地均价的上升，上半年新增土储的平均楼面地价为9480元/平，但由于对整体溢价率仍有较好的控制，因此新获项目的利润空间仍然充足。 财务预测与投资建议 ⚫ 维持买入评级，上调目标价至20.72元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测为2.96/3.48/3.95元，由于可比公司2020年估值为7X，我们给予公司2020年7X估值，对应目标价20.72元。 风险提示 ⚫ 房地产市场销售大幅低于预期。 ⚫ 利率上升超预期。 Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2020年07月20日） 16.87元 目标价格 20.72元 52周最高价/最低价 18.13/13.3元 总股本/流通A股（万股） 1,193,423/1,193,423 A股市值（百万元） 201,330 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2020年07月21日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -2.54 15.87 6.23 17.32 相对表现 1.02 1.68 -15.23 -5.59 沪深300 -3.56 14.19 21.46 22.91 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 194,514 235,934 299,984 353,067 411,647 同比增长(%) 32.9% 21.3% 27.1% 17.7% 16.6% 营业利润(百万元) 35,593 50,402 62,574 73,503 83,658 同比增长(%) 39.4% 41.6% 24.1% 17.5% 13.8% 归属母公司净利润(百万元) 18,904 27,959 35,328 41,477 47,189 同比增长(%) 21.0% 47.9% 26.4% 17.4% 13.8% 每股收益（元） 1.58 2.34 2.96 3.48 3.95 毛利率(%) 32.5% 35.0% 33.9% 33.8% 33.0% 净利率(%) 9.7% 11.9% 11.8% 11.7% 11.5% 净资产收益率(%) 16.5% 20.1% 20.9% 21.1% 20.8% 市盈率 10.7 7.2 5.7 4.9 4.3 市净率 1.7 1.3 1.1 1.0 0.8 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 相关报告 盈利升杠杆降，业绩再度超预期：——2019年年报点评 2020-04-16 业绩增长远超预期，销售稳居行业前五： 2020-01-09 保利地产动态跟踪 —— 业绩基本符合预期，土地投资重归一二线 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 图1：2017~2020年月度销售金额情况 单位：亿元 图2：2017~2020年月度拿地金额情况 单位：亿元 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2020/7/20 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 万科A 000002 28.30 3.44 3.91 4.56 5.21 8 7 6 5 招商蛇口 001979 18.77 1.93 2.34 2.74 3.21 10 8 7 6 绿地控股 600606 7.69 0.93 1.44 1.68 1.93 8 5 5 4 碧桂园 2007.HK 10.32 1.55 2.30 2.66 3.02 7 4 4 3 金科股份 000656 9.38 0.73 1.34 1.65 1.97 13 7 6 5 最大值 13 8 7 6 最小值 7 4 4 3 平均数 9 6 5 5 调整后平均 9 7 5 5 数据来源：Wind，东方证券研究所 01002003004005006007008002017年2018年2019年2020年01002003004005006007002017年2018年2019年2020年 保利地产动态跟踪 —— 业绩基本符合预期，土地投资重归一二线 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 单位:百万元 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 单位:百万元 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 货币资金 113,431 139,419 89,995 105,920 123,494 营业收入 194,514 235,934 299,984 353,067 411,647 应收票据及应收账款 2,044 1,845 4,650 5,473 6,381 营业成本 131,339 153,450 198,235 233,701 275,779 预付账款 26,045 42,751 74,996 88,267 102,912 营业税金及附加 16,122 21,841 26,999 31,776 37,048 存货 474,505 584,001 656,496 735,428 823,075 营业费用 5,912 6,681 7,925 8,984 10,091 其他 150,456 168,905 243,552 256,823 271,468 管理费用及研发费用 3,536 4,289 4,914 5,574 6,264 流动资产合计 766,481 936,922 1,069,689 1,191,910 1,327,329 财务费用 2,585 2,582 2,814 3,371 3,091 长期股权投资 48,489 59,046 59,046 59,046 59,046 资产减值损失 2,351 1,202 1,048 1,048 1,048 固定资产 4,594 7,472 9,017 14,611 15,905 公允价值变动收益 190 713 452 452 539 在建工程 878 0 2,205 0 0 投资净收益 2,690 3,702 4,072 4,438 4,793 无形资产 119 389 311 234 156 其他 44 98 0 0 0 其他 25,933 29,379 20,270 20,250 20,230 营业利润 35,593 50,402 62,574 73,503 83,658 非流动资产合计 80,012 96,287 90,850 94,141 95,338 营业外收入 366 353 353 353 353 资产总计 846,494 1,033,209 1,160,539 1,286,051 1,422,667 营业外支出 179 224 120 120 120 短期借款 3,011 3,133 73,586 79,224 77,183 利润总额 35,780 50,531 62,806 73,736 83,891 应付票据及应付账款 50,686 113,153 73,942 87,170 102,865 所得税 9,631 12,977 15,702 18,434 20,973 其他 391,199 483,414 551,011 630,116 717,413 净利润 26,149 37,554 47,105 55,302 62,918 流动负债合计 444,897 599,700 698,538 796,510 897,461 少数股东损益 7,245 9,595 11,776 13,826 15,730 长期借款 181,874 172,072 162,072 152,072 142,072 归属于母公司净利润 18,904 27,959 35,328 41,477 47,189 应付债券 33,065 31,518 33,065 27,668 24,931 每股收益（元） 1.58 2.34 2.96 3.48 3.95 其他 164 396 0 0 0 非流动负债合计 215,103 203,986 195,137 179,740 167,004 主要财务比率 负债合计 660,000 803,687 893,676 976,250 1,064,465 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 少数股东权益 64,572 73,500 85,276 99,102 114,831 成长能力 股本 11,895 11,933 11,934 11,934 11,934 营业收入 32.9% 21.3% 27.1% 17.7% 16.6% 资本公积 15,246 18,323 18,323 1