房地产行业统计局6月数据点评：Q2单季销售金额创近年来新高、累计投资增速转正

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年07月17日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:深圳楼市政策加码 ， 各 地 因 城 施 策 灵 活 有 度 》 2020-07-15 2 《房地产-行业研究周报:市场需求充分释放、房企经营情况持续改善、持续看好低估值优质房企 ——房地产销售周报0712》 2020-07-12 3 《房地产-行业研究周报:土地市场分化明显，成交溢价率持续较高——房地产土地周报20200712》 2020-07-12 行业走势图 统计局6月数据点评：Q2单季销售金额创近年来新高、累计投资增速转正 事件：统计局公布1-6月全国房地产开发投资和销售情况。1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，YOY+1.9%，较1-5月份增速提升2.2pct；商品房销售面积69404万方，YOY-8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9pct；商品房销售额66895亿元，YOY-5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2pct；房地产开发企业到位资金83344亿元，YOY-1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2pct。 销售数据持续恢复、Q2单季创近年来新高：1-6月份全国商品房销售面积69404万方，YOY-8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9ct；商品房销售额66895亿元，YOY-5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2pct；对应累计销售均价为9638元/平米，YOY+3.3%，较1-5月份增速提升1.4pct，环比1-5月份均价提升138元/平米，幅度为1.5%。从半年度完成率看（上半年销售金额/上一年销售金额），上半年完成率为41.88%，为2015年来完成率新低（主要受疫情影响）。分季度看，Q1受疫情影响较为直接，销售金额同比下降24.68%；Q2季度增速恢复至6.58%，较19年Q2单季度增速提升0.99pct；考虑到当前房企在Q3、Q4季度的推货节奏有所提前，我们认为往年Q4冲量的情况或提前，且在维持销售金额-4.0%的判断下，我们测算下半年销售金额预计目标为86441亿元（YOY-2.90%），以Q3：Q4为1:1的结构看，Q3、Q4季度预计增速分别为5.95%、-10.39%。 东北区域单月增速提升较大、二线城市单月增速首次转正：以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得单月增速+6.8%、-6.0%、+5.2%、-3.7%，较上月增速分别收缩7.0pct、收缩11.1pct、收缩7.6pct、提升12.4pct；累计销售面积增速分别为-5.4%、-14.1%、-5.6%、-17.3%，较1-5月份增速分别提升4.4pct、3.2pct、3.7pct、5.1pct；东部区域及西部区域销售表现度较强。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在6月单月增速分别为-0.1%、+11.7%、+1.5%，分别较上月增速提升4.3pct、13.5pct、-9.7pct；三四线及以下城市连续三个月取得单月正增长、二线城市单月增速首次转正、一线城市单月增速已恢复至0附近。我们认为当前市场的需求韧性较强，近期虽有个别城市如深圳、宁波等调控政策收紧，但仍未偏离因城施策的方针，短期或对市场情绪有所影响，但中长期并未改变需求结构。 竣工端上半年恢复度低于预期、或为疫情影响：1-6月份房屋竣工面积29030万方，YOY-10.5%，降幅收窄0.8pct，其中6月单月竣工面积5343万方，YOY-6.6%，较5月单月增速收缩12.8pct；上半年房屋竣工面积完成率为2019年全年的30.26%。竣工端的数据恢复度低于我们此前预期，或为疫情影响及疫情以来部分地区允许无责任延后竣工，导致当前竣工增速不及预期，但下半年我们认为仍有望迎来竣工端的修复上行：1）我们统计的典型房企竣工增速，可以看到大部分房企竣工计划都是高增长，平均增速+27%（万科8%、保利24%、中海19%、蓝光50%、新城91%、荣盛3%）；2）16年来竣工端在每年上半年相对于当年的完成率区间为30%-40%，与房企端结算层面上下半年4:6或3:7的结构相近；参照以往的经验竣工的重点在下半年，基于今年年初疫情影响的考虑，我们认为竣工端在下半年完成率的占比或提升。 累计投资增速转正，全年维持投资增速4.2%的判断：1-6月全国房地产开发投资62780亿元，YOY+1.90%，较1-5月份增速提升2.2pct，累计投资增速首度转正。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-6月累计增速分别为+2.3%、-4.8%、+7.6%、+1.0%，分别较上月增速提升2.4pct、2.0pct、2.1pct、0.4pct，以增速提升幅度看，东部、西部、中部投资力度增强。我们认为投资增速的恢复与建安投资走强有较强关系：1）1-6月份新开工面积97536万方，YOY-7.6%，其中6月单月新开工28003万方，YOY+8.9%，单月新开工面积为08年来新高，表明房企当前投资意愿积极；2）1-6月份施工面积792721万方，YOY+2.6%，单月增速+11.4%；若以上一年同等水平的施工力度测算，则单月实际投资增速可到20.59%的增速；3）资金层面的支持：1-6月全国房地产开发企业到位资金83344亿元，YOY-1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2pct；其中，国内贷款13792亿元，YOY+3.5%；利用外资46亿元，YOY+8.0%；自筹资金26943亿元，YOY+0.8%；定金及预收款26474亿元，YOY-7.0%；个人按揭款13202亿元，YOY+3.1%；国内贷款、自筹资金及个人按揭款恢复明显，与当前信用宽松环境相关。我们认为当下房企投资意愿较为充足，且施工端、土地购置费端均有对投资较强的支撑力度，维持全年投资增速4.2%的判断。 投资建议：重点关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑、房地产开发不及预期 -16%-10%-4%2%8%14%20%26%2019-072019-112020-03房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com