房地产行业研究周报：土地市场供货节奏放缓，一二线城市溢价率回升

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年06月22日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 联系人 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:数据均大幅改善、竣工单月增速如期转正——统计局5月数据点评》 2020-06-16 2 《房地产-行业研究周报:商品房成交持续回暖，人才政策加码，推荐低估值优质房企 ——房地产销售周报0614》 2020-06-14 3 《房地产-行业研究周报:土地市场热度持续，预计下半年供货充裕——房地产土地周报20200614》 2020-06-14 行业走势图 土地市场供货节奏放缓，一二线城市溢价率回升 ——20200621 土地供应（2020.6.8-2020.6.14）：百城土地供应建筑面积累计同比上升11.85% 本周合计供应161宗地块；其中住宅用地72宗，商服用地18宗，工业用地60宗，其他用地11宗。 本周100城土地供应建筑面积合计1425.68万平方米,环比下降50.79%,同比下降44.27%，累计同比上升11.85%，较前一周下降2.59个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为137.82、610.7、677.17万平方米，环比增速分别为147.96%、-47.65%、-59.57%；同比增速分别为-5%、-43.49%、-49.18%；累计同比增速分别为57.1%、6.93%、11.79%；较前一周变动-3.3、-2.18、-2.92个百分点。 本周100城土地挂牌均价3764元/平方米,环比上升23.21%,同比上升20.53%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为12544、4414、1560元/平方米，环比增速分别为9.15%、11.75%、-14.99%；同比增速分别为-0.84%、47.43%、-28.14%。 土地成交（2020.6.8-2020.6.14）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升0.5% 本周合计成交139宗地块；其中住宅用地66宗，商服用地15宗，工业用地52宗，其他用地6宗。 本周100城土地成交规划建筑面积1742.86万平方米,环比下降10.95%,同比下降48.44%，累计同比上升0.5%，较前一周下降3.39个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为510.97、465.49、766.4万平方米，环比增速分别为864.55%、-25.25%、-40.2%；同比增速分别为153.66%、-73.3%、-46.62%；累计同比增速分别为20.83%、-8.17%、5.9%；较前一周变动8.52、-5.2、-3.16个百分点。 本周100城土地成交均价2994元/平方米,环比上升5.46%,同比下降9.27%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为4292、4839、1008元/平方米，环比增速分别为-58.74%、62.93%、-59.06%；同比增速分别为-27.54%、59.02%、-68.93%。 本周100城土地成交总价521.81亿元,环比下降6.08%,同比下降53.22%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为219.31、225.27、77.23亿元，环比增速分别为298%、21.79%、-75.52%；同比增速分别为83.8%、-57.54%、-83.42%。 投资建议： 2020年首周至本周，百城土地供应累计值6.50亿方，已达到上年同期累计水平的1.12；成交累计值5.25亿方，为上年同期累计水平的1.05。分城市能级看，一线、二线、三线城市土地供应分别为上年同期累计水平的1.57、1.07、1.12；而对应土地成交分别为上年同期累计水平的1.21、0.92、1.06；一线城市土地供应和成交仍维持较高热情，三线城市次之。从2020年第一周至本周趋势看，自首周开始百城供应较上年同期放量，至3月份开始逐步稳定，4月以来供应节奏有所放缓，至本周已下降至1.12，受供货节奏影响，成交热度也相应有所下降，本周累计成交同比下降3.4PCT至1.05。 年初至今一线城市供应力度较大，本周略有下降，但累计同比依然保持在1.5以上，二线、三线城市土地供应较2019年对应周度累计值的覆盖比例相对平稳；而土地成交上，一月底起受疫情影响，一线、二线、三线土地累计成交较2019年对应周度累计成交值下降，且在二月初创年内覆盖度低位，一线城市和三线城市率先恢复，本周一线城市成交量有所提升，累计同比增速提升8.5PCT至20.8%，二三线城市成交量累计同比分别下降5.20PCT、3.16PCT至-8.17%、5.90%。溢价率角度看，受年初至今挂牌均价抬升影响，百城溢价率总体有所提升，至5月中旬达到小高点，一线、二线、三线城市溢价率均突破20%，而后溢价率回归到20%区间，本周一线及二线城市溢价率相对有所提升，分别为11.43%、15.44%，三线城市溢价率下降至6.10%，分别较上周溢价率+9.91%、+8.98%、-15.45%。 政策端，6月15日惠州市公安局发布关于《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿）意见的通告，以一体化落户政策代替差别化落户政策，重点取消了稳定居住就业入户、引进人才和亲属投靠入户等政策的条件限制。随着各地人才引进与户口改革，新型城镇化和城市工作持续深入，“房住不炒”主基调下的因城施策或是地产板块政策指引主要方向。展望后市，我们认为当前板块估值相对较低，1）考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，运营驱动有望带来经营质量的提升；2）当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期；3）行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。我们短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期 -16%-12%-8%-4%0%4%8%2019-062019-102020-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2020.06.08-2020.06.14） ............................................................ 3 2. 百城土地成交情况一览（2020.06.08-2020.06.14） ............................................................ 4 3. 本周地产公司拿地情况一览（2020.06.15-2020.06.21） .................................................... 6 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积 ..................................................................................................................... 5 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 5 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 5 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 .............................................................................................................................. 6 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2020.06.08-2020.06.14） 土地供应（2020.6.8-2020.6.14）：百城土地供应建筑面积累计同比上升11.85% 本周100城土地供应建筑面积