业绩增长平稳，净负债率大幅改善

地产 2020年03月29日 新城控股 (601155) 业绩增长平稳，净负债率大幅改善 请务必阅读正文后免责条款 公司报告 公司年报点评 公司报告 公司半年报点评 推荐（下调） 现价：30.99元 主要数据 行业 地产 公司网址 www.futureland.com.cn 大股东/持股 富域发展集团/61.06% 实际控制人 王振华 总股本(百万股) 2,257 流通A股(百万股) 2,246 流通B/H股(百万股) 0 总市值（亿元） 699.36 流通A股市值(亿元) 696.15 每股净资产(元) 17.03 资产负债率(%) 86.6 行情走势图 相关研究报告 《新城控股*601155*业绩平稳，销售高增》 2019-04-28 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 投资要点 事项：公司公布2019年年报，全年实现营收858.5亿，同比增长58.6%；归母净利润126.5亿，同比增长20.6%，对应EPS5.62元，略低于市场预期。公司拟每10股派发现金红利17元（含税）。 平安观点：  业绩平稳增长，未结资源充足。公司2019年营收增长58.6%，归母净利增长20.6%；扣非后净利润同比增长31.4%。净利润增速低于营收主要因：1）由于结算结构变化，整体毛利率同比降4.1个百分点至32.6%；2）资产减值损失同比增加6.8亿至9.4亿；3）期间费用率同比上升0.7个百分点至10.6%；4）投资净收益同比增18.7%至26.9亿，但增速远低于营收增速。期内吾悦广场新开业21座，累计开业达63座，全年实现租金及管理费收入40.7亿元，同比增长92.3%，平均出租率达99.2%。期末合约负债较上年末增长67.2%至1976.7亿，同时公司2020年计划竣工3597万平，同比增长94%，预收充足及竣工高增为业绩延续增长奠定基础。  销售延续增长，投资强度收缩。公司2019年实现销售额2708亿，同比增长22.5%，位居全国第8，销售面积2432万平，同比增长34.2%。由于城市下沉及成交结构变化，销售均价同比降8.7%至11135元/平。期内新增土地储备共72幅，总建筑面积2508.5万平，同比降47.4%，平均楼面地价2421元/平，同比微增3.9%。全年新开工3197.8万平，同比降35.5%，但仍处于高位。由于2019年拿地开工放缓、加上应对突发事件出售部分项目，将对公司2020年可售货值形成制约，叠加疫情影响，预计2020年销售额存下行压力。公司2020年计划销售额与新开工分别为2500亿和1665.1万平，同比降7.7%和47.9%，后续需持续关注拿地开工放缓对公司货值及销量的影响。  财务状况稳健，净负债率大幅下降。期末公司在手现金639.4亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的262%，短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为6.4%和43.8%，较期初分别下降28.9个百分点和5.0个百分点。得益于销售增长及拿地开工收缩，期内 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 54133 85,847 115,052 146,231 183,447 YoY(%) 33.6 58.6 34.0 27.1 25.5 净利润(百万元) 10491.3 12,654 15,906 19,837 24,044 YoY(%) 74.0 20.6 25.7 24.7 21.2 毛利率(%) 36.7 32.6 32.5 32.1 32.0 净利率(%) 19.4 14.7 13.8 13.6 13.1 ROE(%) 24.0 21.5 23.3 23.1 22.4 EPS(摊薄/元) 4.65 5.61 7.05 8.79 10.65 P/E(倍) 6.67 5.5 4.4 3.5 2.9 P/B(倍) 2.29 1.8 1.4 1.0 0.8 -60%-40%-20%0%20%Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20新城控股沪深300证券研究报告 新城控股﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 2 / 7 经营性现金流净流入435.8亿。期内公司先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据31.6亿元；公司债21亿；美元债9.5亿美元。期末整体平均融资成本为6.73%，较上年末上升0.36个百分点。  投资建议：公司过往已证明其敏锐的市场眼光和优异的逆周期拿地能力，销售规模及行业排名不断攀升，目前公司已度过突发事件带来的困难时期，各项经营销售重回正轨，财务指标不断优化，同时推出新股权激励方案，2020/2021年解锁扣非净利润增速不低于29.5%、29.4%，绑定核心员工利益。考虑公司2019年拿地开工大幅收缩对未来可售货值及销售结算的影响，及疫情对年内交付的冲击，下调公司2020-2021年盈利预测，预计2020-2022年EPS分别为7.05（-1.11）元、8.79（-1.48）元和10.65元，当前股价对应PE分别为4.4倍、3.5倍和2.9倍。公司估值处于龙头房企低位，商业地产发展渐成规模，在手现金充足利于把握2020年拿地机遇，依旧看好公司中长期发展，短期考虑拿地开工放缓对公司货值及销售业绩增速的冲击，下调公司评级至“推荐”。  风险提示：1）受疫情冲击，2月多地销售及开工停滞，存在疫情导致公司全年销售及交付大幅不及预期的风险；2）受疫情影响，存在楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险；3）公司三四线布局项目略多，受疫情影响，面临返乡置业不及预期导致公司销售大幅下降风险。 pOqNqNxOrRqNsPoOnMsNtP8OaObRpNpPmOnNlOoOoNjMnOrR6MrQqQwMsRwPMYnNnN新城控股﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 3 / 7 图表1 新城控股2019年营收同比增长58.6% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表2 新城控股2019年归母净利润同比增长20.6% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表3 新城控股2019年销售额同比增长22.5% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 18.9%-0.3%14.0%18.7%44.9%33.6%58.6%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800900100020122013201420152016201720182019营收（亿元）同比21.4%-0.6%57.3%64.4%99.7%74.0%20.6%-20%0%20%40%60%80%100%120%02040608010012014020122013201420152016201720182019归母净利润（亿元）同比27.9%18.8%30.3%103.8%94.4%74.8%22.5%-7.7%-20%0%20%40%60%80%100%120%050010001500200025003000201220132014201520162017201820192020E销售额（亿元）同比 新城控股﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 4 / 7 图表4 新城控股2019年销售面积同比增长34.2% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表5 新城控股历年销售均价走势 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表6 新城控股2019年新增建面同比下降47.4% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 18.8%25.5%25.0%66.2%61.4%95.2%34.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05001000150020002500300020122013201420152016201720182019销售面积（万平米）同比8,691 9,350 8,853 9,229 11,315 13,624 12,201 11,135 020004000600080001000012000140001600020122013201420152016201720182019销售均价（元/平米）49.8%138.2%40.7%-47.4%-100%-50%0%50%100%150%01,0002,0003,0004,0005,0006,00020152016201720182019新增土储建面（万平米）同比 新城控股﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 5 / 7 图表7 新城控股2019年新开工同比降35.5% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表8 新城控股现金短债比处于高位 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表9 新城控股净负债率及剔除预收账款的资产负债率 资料来源:公司公告，平安证券研究所 14.7%143.1%139.9%-35.5%-47.9%-100%-50%0%50%100%150%200%0100020003000400050006000201520162017201820192020E新开工面积（万平）同比85.4%297.0%165.6%813.6%183.3%169.5%348.8%262.0%0%100%200%300%400%500%600%700%800%900%20122013201420152016201720182019现金覆盖一年内到期负债比例77.9%46.3%30.7%39.7%52.5%63.3%35.3%6.4%53.0%54.0%50.3%56.2%55.2%58.2%48.8%43.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20122013201420152016201720182019净负债率剔除预收款负债率 新城控股﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 6 / 7 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 367752 465443 535152 685634 现金 63941 57526 73116 91724 应收票据及应收账款 467 449 715 746 其他应收款 0 0 0 0 预付账款 1276 49858 15133 66399 存货 231259 286706 375332 455806 其他流动资产 70809 70903 70856 70959 非流动资产 94358 99944 106108 112868 长期投资 18889 21784 25525 29998 固定资产 1989 3653 5323 7131 无形资产 514 546 579 618 其他非流动资产 72966 73961 74682 75122 资产总计 462110 565388 641261 798502 流动负债 352229 448211 507909 648336 短期借款 670 298895 210182 434095 应付票据及应付账款 34775 45253 57036 71381 其他流动负债 316783 104063 240691 142861 非流动负债 479