房地产行业销售周报：土地审批权限下放、降准释放流动性、因城施策加码、继续看好地产

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年03月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:地方土地供应权限 增 大 、有 利 于稳 房 价稳地 价 》 2020-03-14 2 《房地产-行业研究周报:土地市场供给改善、成交维持低位，关注资金优势房企——房地产土地周报20200308》 2020-03-08 3 《房地产-行业研究周报:持续看好地产股、关注上海二次混改 ——房 地 产 销 售 周 报0308》 2020-03-08 行业走势图 土地审批权限下放、降准释放流动性、因城施策加码、继续看好地产 ——房地产销售周报0315 行业追踪（2020.3.2-2020.3.8） 一手房：环比上升26.64%，同比下降40.04%，累计同比下降41.08% 本周跟踪36大城市一手房合计成交1.97万套，环比上升26.64%，同比下降40.04%，累计同比下降41.08%，较前一周减少0.19个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别24.35%、34.91%、11.88%；同比增速分别为-55.35%、-25.08%、-51.77%；累计同比增速分别为-33.72%、-40.45%、-46.65%，较上周分别增加-2.33、0.32、-0.07个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-36.15%、32.86%、18.02%、62.91%；累计同比分别为11.45%、-51.73%、-45.53%、-1.51%，较上周分别变动-4.66、-2、0.83、-4.5个百分点。 二手房：环比上升65.23%，同比下降31.22%，累计同比下降22.67% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.73万套，环比上升65.23%，同比下降31.22%，累计同比下降22.67%，较上周增加3.18个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别34.19%、109.35%、35.98%；同比增速分别为-35.45%、-24.19%、-51.29%；累计同比增速分别为4.66%、-37.87%、-32.12%，较上周分别变动了8.59、1.95、-5.4个百分点。 库存：去化周期36.8周，环比下降11.15% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计50.05万套，去化周期36.8周，环比下降11.15%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-21.94%、-0.88%、-0.46%。 投资建议：国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，一是将永久基本农田外农用地转建设用地委托给省一级（和土地管理法一致，并未突破）、二是在8个省市试点永久农田转建设用地审批权下放（这个是突破了土地管理法的），我们认为是另一种因城施策的落地，我们认为此次下放，将使得地方政府有更多的土地供应调整空间，促进土地要素的流转，弥补城乡二元差距，同时，将优化土地供应结构中住宅用地供应不足等问题，各个地方政府可以根据本地的规划和建设需要，从空间和时间上调配土地供应，缓解供需矛盾，起到稳房价稳地价的作用，同时也能一定程度利好土地财政，提升地方政府土地纯收益，我们认为这短期将利好农用地储备较多以及城投类公司，长期对拥有融资优势和品牌实力的为开发商也将利好。 政策面预期差持续：近期多座城市、部分银行发布首付比例调降的政策后撤回（河南驻马店、陕西宝鸡），政策起点，中央和地方松紧博弈。我们认为当前仍处于政策面分歧较明显的阶段，为三年紧政策后宽松的起点，短期内容易出现政策的反复：“房住不炒”仍为长逻辑，短期“因城施策”将占据上风，部分地区出现的高等级的放松（如降首付、限购放松）的出现，表明地方政府放松的动力较强，不排除未来会继续出现类似的调整，且和中央地产调控精神一致，受疫情影响越严重的区域，更有动力实施宽松政策。 基本面预期差持续加大：复工情况逐步向好，4月全面复工后或迎来小阳春，一二线城市二手房交易边际向好。需求端在一城一策的宽松下出现递延，供给端恢复后房企推盘量加大，反而加大了后续小阳春的概率。目前随复工推进，我们跟踪的高频数据反映出，一、二线城市的二手房交易在逐步活跃，累计同比增速分别为4.66%、-37.87%（分别变动8.59、1.95个PCT）。 宏观层面，此前我们提到随全球步入降息周期，国内降息概率进一步加大。本周央行定向降准落地，释放长期资金5500亿元，流动性层面宽松加大，地产商与购房者均有望间接受益。 总体来看：我们认为土地审批权限的下放是因城施策的进一步表现，政策面和基本面预期差仍在加大，我们认为“房住不炒”仍为长逻辑，短期“因城施策”将占据上风，部分地区出现的高等级的放松（如降首付、限购放松）的出现，表明地方政府放松的动力较强，不排除未来会继续出现类似的调整，宏观层面定向降准落地，地产供需双方均有望间接受益。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、城投控股、金科股份、阳光城、招商积余等； 持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3）旧改、混改、土改及商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑 -1%5%11%17%23%29%35%2019-012019-052019-09房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业跟踪（2020.03.02-2020.03.08） ........................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ................................................................................................................... 6 1.3. 城住宅可售套数回顾 ..................................................................................................................... 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） ............................................................................................. 9 3. 行业新闻 .............................................................................................................................. 9 qRqNrMuNqQqNmRqQnMtMsOaQaO8OmOpPmOqQjMmMtQiNrQrP7NrQnPuOqMtPvPsPxP 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业跟踪（2020.03.02-2020.03.08） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交1.53万套，环比上升68.79%，同比下降51.4%，累计同比下降41.74%，较前一周减少2.5个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.67%、65.72%、197.02%；同比增速分别为-60.87%、-41.99%、-58.9%；累计同比增速分别为-32.45%、-41.37%、-47.79%，较上周分别增加-5.21、-1.87、-2.23个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-62.74%、51.16%、33.79%、-14.9%；累计同比分别为15.98%、-50.33%、-47.74%、0.07%，较上周分别变动-11.68、-3.43、-3.21、-8.5个百分点。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别24.35%、34.91%、11.88%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别-33.72%、-40.45%、-46.65%； 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数： 资料来源：Wind、天风证券研究所 表1： 36城一手房成交明细 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2020/03/02-2020/03/08 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2020/01/01-2020/03/08 累计同比 合计 套数 19,656 26.6% -40.0% 70.7% -57.6% 161,307 -41.1% 面积 2,210,260 30.6% -37.2% 63.9% -55.8% 18,011,536 -39.3% 一线城市 套数 3,228 24.3% -55.4% 5.5% -63.6% 30,501 -33.7% 面积 324,624 24.0% -54.6% -5.3% -66.3% 3,092,246 -33.0% 二线城市 套数 11,523 34.9% -25.1% 65.7% -54.6% 89,322 -40.5% 面积 1,376,485 36.4% -22.1% 66.6% -50.5% 10,690,929 -38.7% 三线城市 套数 4,905 11.9% -51.8% 197.0% -59.7% 41,484 -46.6% 面积 509,151 20.8% -50.9% 179.7% -59.2% 4,228,360 -44.5% 四线城市 套数 1,442 64.4% -48.5% 142.9% -65.3% 12,026 -52.4% 面积 174,347 64.0% -44.9% 140.3% -61.7% 1,364,666 -53.6% 北京 套数 272 -36.2% -76.8% -36.5% -82.8% 7,721 11.4% 面积 29,162 -31.5% -78.0% -37.4% -84.1% 754,853 -3.4% 上海 套数 1,217 32.9% -64.2% 51.2% -68.7