希慎发展（0014.HK）负租金调升年终结

香港加（以前是HOLD）共识评分*：买入8卖出5卖出3希慎发展负租金归还的多年结束了本说明中的主要更改2018财年每股收益增长1％。 19财年EPS增长2％。 19财年每股收益增长了4％。相对于恒指（RHS）的价格收盘价44.039.065月17日至8月17日至11月17日至3月18日106.997.9香港经济及零售业复苏在消费和出口强劲增长的支撑下，香港2018年第一季度国内生产总值同比增长4.7％，为2011年以来七年来的最高水平。总体零售销售增速高于预期的14.3％，而2017年为2.2％。失业率低至2.9％（20年来的最低水平），并且中国大陆来香港的游客人数持续回升。我们认为，港珠澳大桥和高铁的投产将进一步推动香港2H18F以后的零售。希慎航空在2018年第一季度录得30％的销售增长希慎（Hysan）在2018年第一季度的零售业务录得强劲的销售增长。希慎广场和利园位于铜锣湾中心，是香港本地人和中国内地游客在香港的主要购物区之一，是高端零售复苏的主要受益者，2018年第一季度的销售录得30％的增长，显着超过行业的14％。预计18财年以后零售租金将恢复正增长我们认为，希慎在香港的零售业务连续三年出现负租金调幅的情况已在2017年结束。在强劲的本地经济和更多内地游客推动零售复苏的背景下，我们预计希慎的FY18F零售租金将恢复正值增长，主要是由于营业额租金回收。此外，李花园三期零售讲台的开放应会改善其零售租金的增长。其在铜锣湾的办事处正受益于权力下放由于对中部地区A级办公室的需求旺盛，我们希望办公室位于室外资料来源：彭博社随着中环之间的租金差距拉大，中环在FY18F继续保持良好状态 和中环以外。我们希望希慎在铜锣湾的办公室组合将是其中之一价格表现1M 3M 12M绝对（％）1.1 1.4 24.5相对（％）0.2 3.6 5.2大股东持有百分比李希慎一家41.1分析师分权的主要受益者。此外，我们估计李花园三期的办公部分（已于2017年第四季度竣工并交付给租户）将占希慎18财年办公租金收入的10％左右。将FY18-20F的每股收益提高1-4％我们将18-20财年的现货租金上涨假设上调至每年5-7％。 （从每年3-5％起），并假设更高的整体营业额租金贡献为5-8％（从3-3.5％起），以考虑到更快的零售复苏。我们将FY18-20F的EPS相应提高1-4％。我们还将零售资产组合的上限利率降低了25个基点，以反映积极的零售前景。因此，我们将FY18F的资产净值调高5％至84港元。上调至「增持」，目标价提高至HK $ 54.6我们将基于资产净值的目标价从48.0港币上调至54.6港币，因为我们对零售市场持较为乐观的看法，并且较资产净值的目标折让缩小了35％（之前为40％）。我们的新目标价表明存在20％的潜在上涨空间，因此，我们将评级从持有上调至持有。我们升级的主要风险包括香港－珠海澳门大桥和高铁的运营延迟，以及当地经济弱于预期。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）3,5353,5483,7254,0184,229营业EBITDA（港币百万元）1,7013,7052,9203,0963,260净利润（百万港元）1,2183,6362,5502,6972,866核心每股收益（港币）2.262.382.442.582.74每股核心盈利增长5.34%5.29%2.34%5.78%6.25%FD核心P / E（x）19.8418.7618.3317.3316.31每股股息（港元）1.351.341.451.541.63股息收益率3.02%2.99%3.25%3.44%3.65%EV / EBITDA（x）16.8716.7916.1614.8413.70P / FCFE（x）27.3029.7112.8523.7320.64净负债4.59%4.13%3.64%2.49%1.30%P / BV（x）0.690.670.660.650.64鱼子3.49%3.62%3.62%3.76%3.93%核心每股收益估算的变化百分比1.15%2.35%3.65%CIMB /共识EPS（x）0.901.011.03资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持公司介绍│Alpha系列物业投资│香港│2018年5月28日HK $ 44.70 HK $ 54.60 HK $ 48.0022.1%17.5%0014.HK14 59.60亿港元46,758百万港元461万美元3,617万港元1,046m59.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë ■ 我们认为希慎是香港零售业持续复苏的潜在主要受益者之一。■ 2H18F港珠澳大桥和高铁的投入运营将进一步推动香港的零售，尤其是高端产品的零售。■ 我们认为，希慎（Hysan）的负租金续调年在FY17结束了，我们估计它将在FY18F取得零售和办公室租金正转正。■ 我们将FY18-20F的每股盈利提高1-4％，并将每股资产净值提高5％至84.0港元。■ 上调评级至“持有”，目标价54.6港元。体积 物业投资│香港希慎发展有限公司│2018年5月28日2负租金归还的多年结束了图2：主要假设旧新零售现货租金（18-20财年的年同比变化百分比）3-5%5-7%T / O租金占FY18-20F总租金的百分比3-3.5%5-8%零售上限率（％）5.0%4.75%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：收益修订HK $ m 2018F2019F2020F旧新％g旧新％g旧新％g收入3,6843,7251%3,9294,0182%4,0854,2294%息税折旧摊销前利润2,8852,9201%3,0223,0962%3,1393,2604%税前收益2,9462,9811%3,0783,1522%3,2273,3474%净利2,5212,5501%2,6352,6972%2,7652,8664%每股收益2.412.441%2.522.582%2.642.744%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图4：资产净值和目标价格变化摘要旧新改变％资产净值（港元）80.084.05%资产净值折让（％）40%35%-5%目标价（港元）48.054.614%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图1：高端零售势头强劲的香港零售恢复同比％40％30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%总体贵重物品资料来源：CGS-CIMB研究，香港政府统计处15年1月2015年4月15年7月15年10月16年1月2016年4月2016年7月16年10月2017年1月17年4月17年7月2017年10月1月18日 物业投资│香港希慎发展有限公司│2018年5月28日3图5：资产净值细目百万港元每股投资物业84,153 80.5办公室34,865 33.3零售43,114 41.2豪华住宅5,105 4.9停车场1,070 1.0其他资产6,844 6.5资产总值（GAV）90,997 83.7净债务（3,199）（3.1）资产净值（NAV）87,798 84.0目标价较资产净值折让35％目标价（港元）54.6资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图6：香港房地产行业比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升市盈率（x）市盈率（x）收益率（％）净负债率（％）简称股票收盘价（HK $）（HK $）评级（US $ m）（HK $ ）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK66.9090.00加31,583128.0483512.211.19.28.40.80.80.72.52.93.46-2-5HLD12香港51.9067.00加25,97096.0462910.410.49.89.40.80.70.73.43.43.6181813嘉里683港币39.4545.00加7,23775.047146.49.38.48.20.60.60.63.83.84.2231611新世界17香港11.9413.50加15,33922.5471316.915.112.912.60.60.40.43.93.94.1343230新地16香港125.00180.00加46,280257.0514414.011.59.99.00.70.70.73.33.84.3875信诺83香港13.5018.20加11,23828.0523516.09.117.714.60.70.60.64.04.34.3-18-15-15码头控股4香港25.7526.00降低9,87552.05014.810.810.510.30.50.50.56.22.82.8-61412会德丰20港元59.8572.00加15,519120.0502010.29.88.98.20.50.50.52.42.52.6151619HLP101香港18.3216.00降低10,34832.043-1314.717.518.717.90.60.60.64.24.24.351016HKL *HKL SP7.269.50加16,84613.546312.22.01.91.70.50.50.52.83.13.2789希慎14香港44.7054.60加5,93084.0472218.718.217.316.30.70.70.63.03.33.5442太古Ppt1972香港29.3035.00加21,53847.0381917.320.219.718.80.70.60.62.72.83.0121212码头REIC1997香港58.2568.00加22,70580.0271716.218.917.917.00.90.80.83.33.43.6201817冠君产业信托2778港币5.525.80保持4,0888.938521.620.819.918.90.50.50.54.44.54.7232220链接房地产投资信托823港元69.7573.00保持18,99567.0-4529.427.227.926.41.11.11.03.33.63.9222322米德兰1200港币2.132.83加196不适用不适用337.96.35.34.51.11.00.82.32.42.8-59-71-83开发者492411.410.910.910.10.70.60.63.73.43.710119房东和房地产投资信托331217.117.817.616.70.70.70.73.43.53.7131414简单平均421814.114.114.013.20.70.60.63.53.53.7111211资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告截至2018年5月25日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业投资│香港希慎发展有限公司│2018年5月28日412月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F6.00%5.43%4.86%4.29%3.71%3.14%2.57%2.00%成长性19.018.017.016.015.014.013.012.03.900%3.750%3.600%3.450%3.300%3.150%3.000%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净