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希慎发展(0014.HK)迎接寒冷的冬天

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希慎发展(0014.HK)迎接寒冷的冬天

共识评级*:买4持5卖4当前价钱:HK $ 29.55目标价:27.50港元较早目标:35.50港元上升/下降:-6.9%CGS-CIMB /共识:-13.3%路透社:0014.HK彭博社:14香港市场帽:39.68亿美元308.37亿港元每日平均周转:1,146万美元8,915万港元目前的股份o / s:1,047m自由浮动:59.0%*资料来源:彭博社公司注意物业投资│ 香港│ 2020年2月20日香港保持(没变化)希慎发展为寒冷的冬天做好准备本说明中的主要更改20-21财年EPS下降11-14% 价钱关 相对于恒指(RHS)46.0 106.041.0 96.036.0 86.031.0 76.0 602月19日-5月19日-8月19日-19年11月资料来源:彭博社FY19业绩符合预期; DPS略低于预期希慎(Hysan)的19财年核心利润同比增长2%,符合我们的预期,但较彭博预期低2%。利润的温和增长是办公楼市场稳定的结果,但零售疲弱抵消了这一增长。营业额同比增长3%至40亿港币,租金利润率稳定在86.6%。全年每股派息维持于每股1.44港元,反映管理层保守的预期。净负债率小幅下降至4.1%(2018年底:4.7%)。零售业务组合仍受强劲阻力占希慎(Hysan)收入46%的零售租金收入在19财年下降了4.5%,主要是由于2H19持续的社会动荡。鉴于冠状病毒导致本地购物者和内地游客急剧减少,管理层表示将在2月和3月为零售房东提供有意义的租金优惠。入住率微升至约23%(6月底为青少年)。 ,对基本租金的调整施加了压力。我们还预计20财年的营业额租金贡献很小,因为我们认为来香港的游客在2H20之前不太可能恢复。总体而言,我们预计20财年零售租金收入将同比下降15%。办公组合保持相对稳定办公室租金收入也占希慎收入的46%,在19财年增长了9%, 主要归因于利园三期的全年贡献以及租金的正增长随着跨国公司继续从中部转移。在2020年到期的25%的租赁中,约有25%的合同已重新提交,且青少年的租金收入出现了正增长。 20财年的到期租金也比19财年的即期租金低4-5%,为续租提供了一定的缓冲。因此,我们预计20财年办公室租金收入将基本保持稳定。维持持有评级,下调目标价至27.5港元考虑到较低的租金假设,我们将20-21财年的每股收益分别下调11-14%和将净资产值下调13%。我们新的目标价27.5港元是基于相对资产净值折让60%(从55%扩大)得出的,以反映零售前景的进一步恶化。重申持有评级,因为我们认为当前估值较资产净值(5年低谷)折让57%,这在很大程度上是由于经营环境充满挑战。关键的上行风险是零售复苏早于预期。下行风险包括长期冠状病毒爆发和恢复抗议。分析师资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持■希慎(Hysan)的19财年业绩与我们的估计一致。股息持平反映了管理层的保守看法。■我们预计,由于减租和向租户提供的租金优惠,FY20F的零售租金收入将下降15%。■该股目前处于低谷估值,但近期运营前景仍然充满挑战。重申持有评级,下调目标价至27.5港元。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积价格表现1M3M1200万绝对值(%)-7.2-4.2-29.8相对百分比-3.1-6.9-26.6大股东李希慎一家持有百分比41.1财务摘要12月18日19年12月12月20楼12月21日12月22日净收入总额(百万港元)3,8903,9883,6953,8413,832营业EBITDA(港币百万元)6,6723,9752,8583,0063,004净利润(百万港元)6,0334,8452,3232,4732,505核心每股收益(港币)2.422.472.222.362.39每股核心盈利增长7.9%2.0%(10.3%)6.5%1.3%FD核心P / E(x)12.1911.9513.3112.5112.34每股股息(港元)1.441.441.351.441.46股息收益率4.87%4.87%4.58%4.88%4.94%EV / EBITDA(x)10.349.6910.629.909.56P / FCFE(x)18.123.86不适用17.5113.14净负债4.22%3.74%3.26%2.67%1.60%P / BV(x)0.420.400.390.390.38鱼子3.51%3.40%2.97%3.13%3.13%核心每股收益估算的变化百分比(14.0%)(11.1%)CGS-CIMB /共识EPS(x)0.870.91 物业投资│ 香港希慎发展│ 2020年2月20日2图1:希慎FY19业绩回顾百万港元2018财年FY19同比%FY19F变种%收入3,8903,9882.54,017-0.7办公室1,6881,8338.61,7594.2零售1,9231,836(4.5)1,985-7.5住宅27931914.327316.8物业费用-523-5362.5-604-11.3毛利3,3673,4522.53,4131.2管理费用-227-26918.5-2613.0投资收益7815497.473111.0财务费用-222-31341.0-24627.2合伙人1791853.4253-26.8其他的收入-16-10不适用不适用除税前溢利3,1593,1991.33,231-1.0税-481-473(1.7)-491-3.8MI-142-139(2.1)-143-2.8核心利润2,5362,5872.02,597-0.4知识产权的重估和其他调整3,4972,258报告利润6,0334,845资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告图2:收益修订百万港元2020F2021F旧新%CHG旧新%CHG收入4,1313,695-11%4,2153,841-9%净利2,7012,323-14%2,7822,473-11%每股盈利(港元)2.582.22-14%2.662.36-11%资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告图3:NAV和TP的变化旧新g资产净值(港元)78.968.8-13%目标折扣55%60%5%pt目标价(港元)35.527.5-23%资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告图4:希慎的资产净值分解百万港元港币/股投资物业69,88566.8办公室31,92730.5零售32,29730.9豪华住宅4,6414.4停车区1,0201.0其他资产5,0094.8资产总值(GAV)74,89471.6净债务(2,848)(2.7)资产净值(NAV)72,04768.8目标折扣60%目标价27.5资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告 物业投资│ 香港希慎发展│ 2020年2月20日3图5:同级比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E(x)P / BV(X) 产量(%) 净负债比率(%)短线股票收市价(港元)(港元)评级(百万美元)(港元) (%)(%)2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK50.7562.00保持24,121124.059227.46.17.97.60.60.50.53.74.14.542(2)HLD12香港36.4550.00加22,70984.057378.69.59.89.50.60.60.64.95.15.2222323凯里·道具683港币22.9520.10降低4,30267.166(12)10.06.37.66.90.30.30.35.95.95.7172023新世界17香港10.1812.50加13,39820.9512313.111.813.011.00.50.50.54.75.05.1323433新地16香港113.70140.00加42,399234.0512310.810.29.89.10.60.60.64.14.44.5131311信诺83香港10.9212.30保持9,77924.555136.916.316.47.30.50.50.54.95.05.1(19)(20)(19)码头控股4香港20.1520.40保持7,90751.16119.39.68.98.20.50.40.43.23.23.4181917会德丰20港元48.2057.80加12,733115.558207.57.36.86.20.40.40.43.23.33.4242326HLP101香港18.0615.00降低10,45333.346(17)19.818.216.815.80.60.60.54.24.24.2101820HKL *HKL SP5.486.90加12,89312.657261.61.61.41.40.30.40.44.04.24.691213希慎14香港29.5527.50保持3,96868.857(7)12.211.913.412.60.40.40.44.94.94.6443太古地产1972香港24.8526.10保持18,70843.543519.318.818.917.50.50.50.53.43.63.61188码头REIC1997香港41.1546.30保持16,07877.2471312.412.712.612.40.60.60.65.15.15.2181413冠君产业信托2778港币4.584.50保持3,4618.143(2)16.716.318.216.50.40.40.45.75.85.2202019链接房地产投资信托823港元77.9079.00降低20,71286.09129.629.127.525.40.90.90.93.23.43.8121414米德兰1200港币1.181.19保持109不适用不适用114.5165.412.35.60.60.60.62.70.82.9(47)(48)(52)开发者57169.29.610.08.30.50.50.54.34.54.6141414房东和房地产投资信托43316.015.515.514.50.50.50.54.34.54.5121313简单平均511012.412.412.611.20.50.50.54.34.54.5131313截至2020年2月20日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源:CGS-CIMB研究,彭博社,公司报告 物业投资│ 香港希慎发展│ 2020年2月20日412月Fwd滚动FD核心P / E(x)(lhs)FD核心每股收益增长(rhs)ROE(rhs)滚动P / BV(x)(lhs)Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19A Jan-20F Jan-21F10.0%6.3%2.5%-1.3%-5.0%-8.8%-12.5%-16.3%-20.0%成长性20.019.018.017.016.015.014.013.012.03.60%3.51%3.43%3.34%3.25%3.16%3.08%2.99%2.90%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.7000.6500.6000.5500.5000.4500.4000.3500.300Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19A Jan-20F Jan-21F按数字利润损失(百万港元)12月18日19年12月12月20楼12月21日12月22日净收入总额3,8903,9883,6953,8413,832毛利3,3673,4523,1413,3033,315营业性EBITDA6,6723,9752,8583,0063,004折旧及摊销00000营业息税前利润6,6723,9752,8583,0063,004财政收入/(支出)(222)(313)(23