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第三方相关研究.全民教育平台公司注意物业发展及投资│香港│2018年3月23日香港加（没变化）共识评分*：买29持4卖0龙湖地产均衡发展的开发商本说明中的主要更改2018财年每股收益增长6％。 FY19F EPS增长了9％。 价钱关 相对于恒指（RHS）26.0 16321.0 13816.0 1133017年3月17日至17年9月17日至12月17日资料来源：彭博社2017财年收入比我们的预期高4％龙湖的业绩令人印象深刻，核心利润同比增长26％至98亿人民币，比我们的预期高4％，主要是由于利润率提高以及联营公司和合资公司的贡献增加。公司宣布派发25周年末期每股派息0.473港元，并派发特别股息0.085元人民币，全年派息至0.758元人民币，同比增长63％。预计18财年的保守销售额增长30％2017财年销售额增长77％至1,560亿人民币。基于其总可售资源约3,000亿元人民币（相当于67％的销售率），管理层将其2018财年的销售增长目标定为28％至2000亿元人民币（拆分：1H：40％对比2H：60％）。与同行指导的30-50％的增长相比，该目标显得保守。管理层解释说，由于大多数城市持续的信贷紧缩和价格上限，2018年的房地产市场可能具有挑战性。毛利率保持在30％的水平龙湖的毛利率为33.9％，高于我们的预期，比我们的预期高3.8％。管理层表示，如果没有进一步的政府价格限制，FY18和FY19的毛利率可以保持在30％或以上。从长远来看，考虑到土地成本的上涨，管理层建议毛利率应在25％至30％之间。投资物业增长惊人由于整体有机增长（同店销售增长：13％）以及五个新购物中心的运营，其2017财年来自购物中心的租金收入增长了32％，达到人民币25亿元。平均入住率保持在95％的高水平。截至2017年底，龙湖有26个大型购物中心在运营，总建筑面积260万平方米。预计将扩大到47 到2020年，总建筑面积为450万平方米，2020年的租金收入为60亿至70亿元人民币。价钱性能1M 3M 12M绝对（％）-6.1 20.8 66.7相对（％）-3 18.3 42.1长期出租房屋进一步增加了经常性收入龙湖是中国长期租赁住房的先行者之一，目前拥有 在17个城市拥有1万5千台。管理层表示，市场误解了低收益重大的股东持有百分比吴小姐雅俊44.0蔡贵先生26.5分析师这项业务，并补充说毛利率和净利润率可能分别达到35％和15％。原因是Longfor向业主租用了这些公寓，并在装修后以更高的价格将其重新出租。龙湖的目标是到2020年拥有20万套公寓，潜在租金收入为50亿元人民币（基于平均租金为2000元/月/单位）。在健康的资产负债表上增加派息截至2017年底，其净负债比率保持在48％的健康水平（2016年为54％），管理层指引净负债比率将保持在70％以下。尽管整体借款成本增加，管理层预计其18财年的借贷成本将保持较低的4.5％，与2017财年的水平类似。鉴于其经常性收入的提高，它将股息支付率提高到40％，管理层表示，这种情况将在未来持续下去。重申我们在大型开发商中的首选由于业绩强劲，并考虑到其土地储备在2017年第4季度，我们将其资产净值提高10％至34港元。因此，我们将其基于资产净值的目标价上调10％至30.6港元（折让10％）。它的估值相对于资产净值折让32％，是18财年市盈率的便宜估值，并提供4.5％的收益率。这是我们在大型开发商中的首选。我们呼吁的主要风险包括政府可能采取的进一步紧缩措施。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（人民币元）54,79972,07594,238117,691140,704营业EBITDA（人民币百万元）12,48519,37221,98327,07031,940净利润（万元）10,35814,74612,17814,69416,924核心每股收益（人民币）1.331.682.102.532.91每股核心盈利增长9.6%26.7%24.6%20.7%15.2%FD核心P / E（x）14.0011.058.877.356.38DPS（元）0.470.760.841.011.17股息收益率2.52%4.09%4.53%5.46%6.29%EV / EBITDA（x）12.589.327.956.455.40P / FCFE（x）不适用不适用8.2413.579.82净负债53.9%47.7%39.3%36.2%31.7%P / BV（x）1.741.521.381.241.11鱼子13.2%14.8%16.4%17.9%18.4%核心每股收益估算的变化百分比CIMB /共识EPS（x）1.000.99资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告的由CFA T郑文CH(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËHK $ 23.00 HK $ 30.60 HK $ 30.6033.0%17.0%0960.HK960港币173.37亿港元136,056百万港元1,839万美元港币1.439亿港元5,832m29.5%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■ 龙湖集团2017财年的核心净利润为人民币98亿元（同比增长26％），比我们的预期高4％。■ 由于中国的信贷环境和政策在2018年仍将紧缩，管理层已将2018财年的销售增长目标定为28％。■ 管理层表示，预计其长期租赁住房业务将相当盈利，并预计其租金收入将达到每年50亿元人民币。在未来3-5年内。■ 其投资物业租金收入可能每年增长25-30％。在18-20财年。■ 重申“增持”评级，目标价30.6港元上调。我们是大盘股中的首选。体积 物业发展及投资│香港龙湖地产│2018年3月23日2图1：Longfor的2017财年业绩摘要人民币元20162017同比FY17F变异率（％）收入54,79972,07532%62,23215.8%销售成本(38,864)(47,639)23%(43,513)9.5%毛利15,93524,43653%18,71930.5%营销费用(1,428)(1,797)26%(1,867)-3.8%行政费用(2,022)(3,267)62%(2,178)50.0%其他总收入264795201%351126.6%营业收入12,74920,16758%15,02534.2%财务费用(53)(45)-15%(172)-73.7%股份合作公司业绩分享1,4341,86830%1,29144.7%除税前溢利14,13021,98956%16,14336.2%总所得税(5,635)(8,831)57%(5,793)52.4%税后利润8,49513,15855%10,35027.1%少数群体利益(782)(3,388)333%(938)261.1%核心利润7,7609,77026%9,4123.8%一次性项目1,3932,828-报告利润9,15312,59938%9,41233.9%DPS（元）0.4660.75863%0.5718.9%比pts chgpts chg毛利率29.1%33.9%4.8%30.1%3.8%营销，一般及行政管理（SG＆A）占收入的百分比6.3%7.0%0.7%6.5%0.5%营业利润率23.3%28.0%4.7%24.1%3.8%核心利润14.2%13.6%-0.6%15.1%-1.6%净负债54%48%-6.2%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：Longfor的人民币百万元2017/18财年现金流量预测2017财年FY18Fyoy chg财产现金销售量115,000140,00022%租金收入2,6003,50035%现金总额117,600143,50022%施工26,00036,50040%土地溢价80,00090,00013%税收11,00018,50068%SG＆A5,0008,00060%利息花费3,3004,30030%股利2,700450067%净变化-10,400-18,30076%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：Longfor的2018年底（人民币百万元）资产净值细目值每股住宅156,69426.9投资物业50,9848.7净债务(40,517)(6.9)资产净值167,16228.7资产净值（港元）199,00234.0资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图4：资产净值和目标价格变化摘要港币老新g每股资产净值31.034.010%目标折扣率10%10%不适用目标价27.930.610%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图5：收益修订人民币米2018F 2019F旧新％CHG旧新％CHG收入74,99594,23826%91,473117,69129%息税折旧摊销前利润17,62721,98325%21,49527,07026%税前收益19,42724,86128%23,45630,23029%净利11,49812,1786%13,47814,6949%每股收益1.982.106%2.322.539%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│香港龙湖地产│2018年3月23日3图6：中国房地产估值摘要截至2018年3月23日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％）股票代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2016 2017F 2018F 2019F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F科力688香港27.6531.50加38,60735.0211410.18.57.16.31.41.21.12.63.13.572526华润置地1109 香港28.9533.60加25,57142.0311612.610.88.87.51.71.41.32.43.34.0243634万科-A *000002 CH 31.0728.50保持53,13328.5(9)(8)15.712.29.88.13.02.62.22.53.34.1122727万科-H2202 香港32.5032.39加53,24532.4(0)(0)13.210.38.36.82.52.21.83.03.94.8122727CIFI884港币6.829.10加6,61013.0483313.09.67.55.82.51.71.42.73.84.5505147碧桂园2007香港15.5412.60降低43,05414.0(11)(19)28.213.49.06.73.92.92.31.43.24.6495740恒大3333港币24.2532.00保持40,71732.0243275.88.05.85.16.13.62.6-6.98.5432232144绿城3900港币11.747.50降低3,24312.56(36)12.412.712.613.30.80.80.81.32.02.0847879广州富力2777 HK19.4825.90加8,00037.047337.77.75.13.81.20.80.75.76.37.4174180165克格勃1813 HK11.6610.50加4,68815.022(10)9.77.46.04.61.21.11.04.35.26.2676963盼望960港币23.0030.60加17,33934.0323314.09.08.97.31.71.51.42.54.14.5544839世茂地产813港币20.5022.40加8,84932.03699.48.16.85.91.00.90.83.84.14.9