禹州置业有限公司（1628.HK）承德5年电话

公司快讯注意物业发展│香港│2018年5月9日香港2018年5月9日-9:43 AM加（没变化）共识评分*：买15持1卖0禹州置业有限公司承德五年电话关键财务预报12月18日19F十二月12月20楼净利润（人民币元）4,1355,2066,167核心每股收益（人民币）0.991.241.47每股核心盈利增长33.0%25.9%18.5%FD核心P / E（x）4.773.793.20净资产收益率22.5%22.9%21.7%P / BV（x）0.970.780.63DPS（元）0.320.380.30股息收益率6.87%8.02%6.30%相对于恒指（RHS）的价格收盘价禹州与承德航天城中央国企合作●根据凤凰新媒体5月8日的报道，禹州市与中国航天建设（中央政府下属的国有企业）签署了一项协议，在河北承德市双桥区共同开发“航天主题智慧城市”。 。禹州将持有该项目51％的股份。●该航天镇的总建筑面积为270万平方米，总建筑面积为280万平方米，其中住宅建筑面积为180万平方米，商业建筑面积为30万平方米。该镇还将有一个航空航天主题公园，医疗设施，教育等。●在今早的电话会议上，管理层表示该项目将涉及一次和二次土地开发。管理层预计土地开发总成本约为120亿人民币，其中20亿人民币将用于初期开发。我们认为，开发时间大约为五年，这不会对禹州的财务状况产生重大影响。●管理层预计平均土地成本为每平方米1,500-2,000元人民币，平均售价为每平方米8,000-10,000元人民币，这意味着可观的毛利率约为30％。由于高铁计划于2020年完工，管理层预计从项目到北京的通勤时间将从3小时缩短至35分钟，这表明平均售价还有更多上涨空间。预计2H18F合同销售将加速●管理层还重申，FY18的可售资源将在后端进行加载（1H：35％，2H：65％），600亿人民币的销售目标保持不变。我们预计2H18F的合同销售将加速。回想一下，由于2017财年前端装载了可售资源，因此禹州一季度的合同销售额仅同比增长2％。并购是18财年的关键股价催化剂●管理层预计将与沿海格陵兰岛（1124.HK，未评级）进行并购。6.105.104.106005月17日至8月17日至11月17日至2月18日150127104在沿海格陵兰岛于5月17日举行的临时股东大会后于5月底完成。禹州年初至今已经完成了西安（80万平方米）和成都（40万平方米）的两项并购，预计深圳和珠海（50万平方米）将在18财年完成另外两项并购。我们预计并购将成为18财年禹州的主要股价催化剂。重申添加●尽管股价近期表现强劲，但禹州的股价仍较资产净值折让46％，18财年5倍的市盈率和7％的18年股息率。我们重申添加资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）7.615.369.4相对百分比5.715.545.7大股东林龙安（主席）持有百分比68.3分析师给予目标价6.60港元，较资产净值折让40％。●股价催化剂包括并购更新和2H18合约销售回升。●主要风险：并购延迟和合同销售未达到FY18F目标。第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËCFA T郑文CH(852) 2539 1324Ë图1：高速铁路到2020年将承德至北京的通勤时间缩短至35分钟资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社HK $ 5.81 HK $ 6.60 HK $ 6.60 13.6％-3.4%1628.HK1628 30.98亿港元24,315百万港元827万美元6,483万港元3,560m31.8%■ 承德航天镇的实用建筑面积约200万平方米，实用资源超过200亿元人民币，毛利率约为30％。■ 管理层预计总开发成本约为120亿元人民币，将在5年内完成，我们认为这对禹州的财务状况影响有限。■ 股价较资产净值有折让46％，是FY18F市盈率5倍。维护添加。体积 物业发展│香港禹州置业有限公司│2018年5月9日2图2：行业/同业比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 股票代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币26.4533.30加39,15237.029268.47.15.95.01.11.00.93.03.94.4272119华润置地1109 HK28.8033.60加26,00442.0311710.88.77.46.51.41.31.23.34.04.7363431万科-A *000002 CH28.6935.00保持55,64135.0182211.59.37.66.52.42.01.73.13.94.892524万科-H2202 HK31.2041.70加55,58641.7253410.28.26.75.72.11.81.53.64.45.492524CIFI884港币6.129.10加6,77013.053498.76.85.24.11.51.21.04.25.05.8514741碧桂园2007香港16.0412.60降低46,36314.0(15)(21)13.99.37.05.93.02.41.93.14.56.0574037恒大3333港币24.9035.00加46,66135.029419.86.24.94.12.31.71.5-13.910.318411997绿城3900港币11.109.00降低3,15415.026(19)10.811.911.010.10.70.70.72.22.12.3757681广州富力2777 HK18.3625.90加8,15337.050417.34.83.62.80.80.70.66.67.89.1180165134克格勃1813 HK10.8812.60加4,62218.040167.85.94.63.61.00.90.84.66.07.7686965盼望960港币23.3030.60加18,54134.0313111.29.07.56.51.61.41.34.04.45.4483936世茂地产813港币21.0529.60加9,81737.043418.76.95.85.21.00.90.84.84.85.6565447中洋3377 HK5.496.12保持5,60610.246118.76.34.84.20.70.60.65.96.28.1624637SOHO中国410港币3.933.50降低2,7365.021(11)不适用40.228.124.20.50.60.528.91.31.8514951苏纳克1918年香港34.5522.40降低19,22628.0(23)(35)38.113.87.35.12.82.41.91.62.54.8257213167禹州1628 HK5.816.60加3,07111.047146.34.83.83.21.21.00.85.56.67.7585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK15.4419.20加8,47324.036248.76.34.73.71.21.10.96.38.211.2715742中国奥园3883 HK6.348.40加2,52812.047329.16.64.83.61.41.10.94.96.59.5515944洛根房地产3380港币11.5014.00加8,59220.0432211.67.65.23.82.21.51.23.25.27.7434646深圳投资604 HK3.213.60保持3,4917.255125.18.77.56.90.50.50.55.95.45.7222831时代地产1233 HK11.5214.00加2,86020.042226.64.83.52.61.10.90.74.45.77.5583831BBA平均值45228.26.85.14.11.31.00.85.06.28.3494539中小盘平均39187.66.35.04.11.00.90.74.55.36.8605650总体平均321710.77.65.94.91.41.21.04.05.66.7706254资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告截至2018年5月8日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位 物业发展│香港禹州置业有限公司│2018年5月9日3资产负债表 （人民币元）Dec-17A Dec-18F Dec-19F Dec-20F 总现金和等价物17,49817,96918,01116,165 发展中物业 债务人总数15,630 18,077 20,547 23,014 存货29,66945,38163,91790,938 其他流动资产合计362396434475 总电流资产63,15981,823102,910130,592 固定资产9,230 9,361 9,512 9,686 总投资0 0 0 0 无形资产0 0 0 0 其他非流动资产合计7,516 7,643 7,825 8,068 总非流动资产16,74617,00417,33717,753 短期债务16,70417,70418,70419,704 长期债务的当前部分 债权人总数17,622 18,503 19,428 20,399 其他流动负债13,687 25,269 38,050 55,869 总电流负债48,01361,47676,18295,973 总长期债务10,86311,86312,86313,863 混合债务-债务组成部分 其他非流动负债合计0 0 0 0 总非流动负债10,86311,86312,86313,863 总规定3,5863,7914,0374,332负债总额62,46277,13093,082114,168股东权益16,38120,31925,23731,512少数权益1,0621,3781,9282,665权益总额17,44321,69727,16534,177利润损失 （人民币元）Dec-17A Dec-18F Dec-19F Dec-20F 净收入总额21,701 30,106 39,061 46,744 毛利7,683 10,263 13,013 15,330 操作息税折旧摊销前利润6,5328,46810,69112,590 折旧和摊销0 0 0 0 营业息税前利润6,532 8,468 10,691 12,590 金融收入/（费用）(405)(508)(570)(617) 税前收入/（亏损）来自副会长(83)69185305 营业外收入/（支出）0 0 0 0 除税前溢利（EI前）6,043 8,029 10,306 12,278 特殊物品 税前利润6,043 8,029 10,306 12,278 税收(2,786)(3,442)(4,314)(5,058) 特殊收入-税后 获利后税3,2584,5875,9917,220 少数民族兴趣爱好(337)(452)(785)(1,054)首选＆特别分部0 0 0 0 外汇收益/（亏损）-税后 其他调整-税后 净利润2,921 4,135 5,206 6,167 经常性净利润2,924 4,135 5,206 6,167全面摊薄经常性净利润2,924 4,135 5,206 6,167按数字 资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告现金周转 （人民币元）Dec-17A Dec-18F Dec-19F Dec-20F 息税折旧摊销前利润6,5328,46810,69112,590 来自Invt的现金流量。和副会长(83)69185305 营运资金变动10,658（4,201）（5,693）（9,