广州富力（2777.HK）推荐投资者投票赞成新股发行计划

■我们建议投资者投票表决RF在2018年12月21日的年度股东大会上发行新股的提议。■我们提出支持该提案的四个关键原因，我们认为这将超过每股收益和资产净值稀释的负面影响。■维持增持评级和目标价HK $ 16.5。该股的估值较资产净值折让64％，19财年2.7倍的市盈率和12％的收益率具有吸引力。公司注意物业发展及投资│ 香港│ 十一月29，2018香港加（没变化）共识评分*：买10持4卖6时价：HK $ 11.92目标价：HK $ 16.50先前的目标：HK $ 16.50上/下：38.4%CGS-CIMB /共识：-5.6%路透社：2777.HK彭博社：2777 HK市值：49.07亿美元HK $ 384.11亿每日平均营业额：1033万美元HK $ 8,990万当前股数：3,222m自由浮动：*资料来源：彭博社33.4%本说明中的主要更改没变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）广州富力建议投资者投票支持新股计划发行25％新H股的议案；于2018年12月21日投票RF的临时股东大会和H股股东类别会议将于12月21日举行，届时H股股东将就其发行最多25％的新H股的提案进行投票。这将需要至少三分之二出席临时股东大会的H股股东的批准。要进行H股发行，RF还需要获得中国证券监督管理委员会（CSRC）的批准，此后，该交易必须在12个月内完成。由于以下原因，我们建议投资者对提案进行投票。原因1：将解决长期以来资本基数低的问题自2005年首次公开募股以来，由于政策限制，在中国注册成立的RF公司与大多数在中国境外注册的同行不同，无法发行新股。离岸股票融资现已开始，这非常罕见，我们认为RF应抓住机会25.020.0128.3109.5扩大资本基础的机会，这可以支持其长期增长。15.0 90.840Nov-17 Mar-18 Jun-18 Sep-18资料来源：彭博社价钱性能1M 3M 12M绝对（％）-2.5 -27.4 -28.9相对（％）-10.4 -21.5 -18.8重大的股东持有百分比李思廉32.9张里31.9分析师原因2：FY20F的净负债率可能大幅提高至76％我们估计，如果股本基础大幅增加，RF的净负债率可能从19财年的132％大幅提高至103％，并从20财年的98％大幅提升至76％。原因3：不太可能以低价发行新股市场担心新股的发行价格，因为RF没有透露价格细节。根据我们与管理层的讨论，鉴于其未来几年的高收益增长和高收益率，我们认为发行价应远高于目前的11港元的发行价，这是过去12个月的最低水平。原因4：财务状况改善应获得更高的估值RF的估值吸引人，较资产净值折让64％，FY19F市盈率2.7倍和收益率12％，较同业平均资产净值折让40％，FY19F P / E和收益率7％的平均水平低30-50％由于其高负债率（17年末为180％）。我们认为，RF的资本基础扩大后，RF可能会以行业平均估值进行交易，我们认为这应该超过每股收益和净资产摊薄13-20％的负面影响。我们预计未来会有强劲的销售和盈利势头我们预计其合同销售将保持强劲。我们估计11月和12月分别为150亿人民币，导致18财年的销售额为1260亿人民币（目标：1300亿人民币）。对于19-20财年，我们预计其销售额将同比增长25-30％。因此，我们预计FY19F的EPS增长23％，FY20F的EPS增长14％，FY18F增长54％。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（人民币元）53,73059,27884,205112,551143,759营业EBITDA（人民币百万元）11,19915,62121,41127,92232,329净利润（万元）6,5416,61410,17912,52914,288核心每股收益（人民币）2.032.053.163.894.43CFA成龙每股核心盈利增长9.1%1.1%53.9%23.1%14.0%Ť(852) 2539 1324FD核心P / E（x）5.225.163.352.722.39ËDPS（元）1.001.101.251.421.56股息收益率9.4%10.4%11.8%13.4%14.7%楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËEV / EBITDA（x）10.01 9.44 6.92 4.98 3.83聚四氟乙烯（x）1.03不适用2.631.641.25净负债率174％180％164％132％98％市净率（x）0.78 0.55 0.50 0.45 0.40鱼子15.5%12.6%15.7%17.3%17.6%CIMB /共识每股收益（x）1.00 1.02 1.02资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持体积 物业发展及投资│ 香港广州富力│ 十一月29，20182资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告同比chg（RHS）合同销售额（人民币百万元）FY16A FY17A FY18F FY19F FY20F0%-10%50,00020%100,00030%150,00040%50%200,00060%250,000图1：根据我们的预测，RF的合同销售主要风险我们的积极呼吁包括低于预期的发行价以及政府采取进一步的降温措施。图3：对等比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代号（HK $）（HK $）评级（US $ m）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币26.8529.70加35,92733.019118.67.36.35.71.11.00.93.03.64.0272826华润置地1109 HK29.0031.20加24,62939.026811.39.17.56.51.51.31.33.13.94.7364341万科-A *000002 CH25.8828.80加38,57832.0191110.48.07.06.42.11.81.53.54.65.292330万科-H2202 HK27.1030.80加38,53134.221149.77.46.56.02.01.71.43.74.95.592330CIFI884港币3.745.50加3,33111.066475.84.63.63.11.00.80.76.07.48.9516258碧桂园2007香港9.407.50降低25,32312.525(20)8.96.14.94.61.91.61.34.86.47.7575949恒大3333港币22.5524.50加33,68533.03299.74.23.73.52.31.51.30.05.611.81839274绿城3900港币6.164.60降低1,56513.053(25)6.67.37.38.70.40.40.43.73.73.5757772广州富力2777 HK11.9216.50加5,25433.064385.23.42.72.40.60.50.410.411.813.4180164132克格勃1813 HK6.778.00加2,52216.058185.34.23.53.00.70.60.66.88.310.0688275盼望960港币22.0525.60加15,47432.0311611.69.37.86.71.61.51.33.94.35.1485249世茂地产813港币18.8825.20加6,99736.048338.66.75.24.31.00.80.74.95.76.3565652中洋3377 HK3.513.60保持3,1789.06136.14.43.93.70.50.50.48.58.39.0626968SOHO中国410港币3.002.15降低1,8514.330(28)不适用52.333.325.50.40.50.534.61.01.5514952苏纳克1918年香港25.3016.50降低13,04027.58(35)30.78.55.24.32.31.81.42.02.34.8257191137禹州1628 HK3.293.80加1,7749.565163.93.33.02.80.70.60.58.811.614.4586455大湾区（BBA）参加敏捷3383 HK10.1613.20加4,83822.054306.34.53.73.30.90.70.78.811.814.4718077洛根房地产3380港币9.289.00加5,43418.048(3)10.27.15.44.72.21.51.23.76.07.9577271深圳投资604 HK2.522.28保持2,4376.561(10)4.98.67.97.60.50.50.47.26.06.3363736时代中国1233 HK7.3210.50加1,67517.558434.63.42.62.20.80.60.56.48.19.8585957BBA平均值56276.75.84.74.11.10.80.76.37.99.9556157中小盘平均值52175.84.84.13.70.80.70.66.27.48.9626661总体平均42128.86.15.14.61.21.00.95.26.68.2716961 截至2018年11月28日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告0%-20%-40%-60%-80%-100%平均折扣：45％（自2013年起）100%80%60%40%20%图2：RF的NAV折扣表1月07日4月7日7月7日10月7日1月08日4月08日7月8日10月08日1月9日09年4月9日9月9日9月9日09月10日4月10日10月7月10日10月10日11 Apr-11 Jul 11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr -15 Jul-15 Oct-15 Jan 16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Apr-18 Jul-18 Oct-18 物业发展及投资│ 香港广州富力│ 十一月29，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F60%49%38%27%16%4%-7%-18%-29%-40%成长性6.906.405.905.404.904.403.903.402.902.4018.0%16.8%15.7%14.5%13.3%12.2%11.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.0000.9000.8000.7000.6000.5000.400Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F按数字利润损失（人民币元）12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额53,73059,27884,205112,551143,759毛利15,18720,96228,99936,93843,128营业性EBITDA11,19915,62121,41127,92232,329折旧及摊销00000营业息税前利润11,19915,62121,41127,92232,3