公司注意物业发展及投资│ 香港│ 2019年3月21日香港加（没变化）长实资产控股有限公司以收益为中心的投资本说明中的主要更改FY19F EPS增长22％FY20F EPS下降11％ 价钱关 相对于恒指（RHS）74.0 114.069.0 109.064.0 104.059.0 99.054.0 94.020Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-18资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）1.117.9-2.4相对百分比-0.455.1大股东李嘉诚持有的百分比31.1分析师处置收益推动的2018财年收益CK Asset的18财年核心净利润为240亿港元，同比增长19％，主要是由于出售其位于上海的Century Link项目而获得的70亿港元收益。该数字比我们的估计低14％，因为根据新会计准则，一些主要香港开发房地产项目的确认被延迟至FY19。全年每股派息上升12％至1.90港元。净负债率保持在4％的低水平。经常性收入基础稳定增长由于新收购的飞机租赁业务Duet Group（Australia），Reliance Home Comfort（加拿大）的全部贡献，其FY18的经常性收入，包括物业租赁，酒店，飞机租赁和基础设施，同比增长22％至150亿港元。和Ista（德国）。经常性收入占其2018财年营业利润的55％。管理层热衷于进行新的收购，以进一步加强公司的经常性收入基础。我们认为，这最终将转化为更高的股息支付。以收益为中心的投资策略当被问及其投资策略时，管理层表示，打算在全球各个行业投资防御性强的业务，以提供反周期因素。董事长李维克表示，CK Asset对香港房地产不抱有感情，只会从事回报率最高的投资，无论该投资是房地产还是非房地产，无论是香港还是海外。我们认为，鉴于英国对该地区的熟悉程度以及英国退欧带来的不确定性后的议价投资潜力，英国可能会考虑在英国进行新的收购。19财年可观的房地产销售认可CK Asset拥有庞大的未预定销售组合，为630亿港元，其中510亿港元将在19F财年确认（FY18确认：350亿港元）。这将是19财年收入的主要驱动力，主要的收入来源是Ocean Prime，Ocean Supreme和Harbor Glory。 2018年，它在香港和中国大陆的合约销售额分别为170亿港币和110亿港币。截至2018财年末，其在香港的土地储备仍为400万平方英尺，在中国的土地储备为9600万平方英尺。维持「增持」评级，目标价HK $ 87更新其物业完工时间表后，我们将FY19F / FY20F的每股收益调整22％/-11％。我们的目标价为87港元，是基于相对资产净值折让30％得出的。维护添加。更多的增值投资和资产处置是潜在的重估催化剂。我们呼吁的主要风险是潜在的破坏价值的投资和全球经济放缓。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（百万港元）57,54650,36887,31179,47278,959营业EBITDA（港币百万元）35,57426,20541,28234,11034,848净利润（百万港元）30,59828,56031,06523,11523,944核心每股收益（港币）5.447.028.646.436.66每股核心盈利增长16.2%29.0%23.0%(25.6%)3.6%FD核心P / E（x）12.279.577.7810.4510.09每股股息（港元）1.701.902.102.352.48股息收益率2.53%2.83%3.13%3.50%3.69%EV / EBITDA（x）11.0812.336.368.107.27P / FCFE（x）不适用21.6413.96不适用8.35净负债5.52%3.74%0.93%4.55%(1.45%)P / BV（x）0.830.750.700.670.64鱼子7.23%8.21%9.29%6.54%6.47%核心每股收益估算的变化百分比21.7%(10.6%)CIMB /共识EPS（x）1.210.931.24资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■CK Asset的18财年核心利润增长了19％，主要是受到出售收益的推动。■主席重申，该公司将只接受提供最高回报的投资，无论是在香港或海外的房地产或非房地产。■维持增持评级，目标价为HK $ 87。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë共识评分*：买11卖3卖0现价：HK $ 67.20目标价：87.00港元先前的目标价：87.00港币上/下：29.5％CGS-CIMB /共识：14.7％路透社：1113.HK彭博：1113 HK市场帽：316.17亿美元248,197百万港元每日平均周转：3,862万美元30,400万港元目前的股份o / s：3,698m自由浮动：68.9%*资料来源：彭博社体积 物业发展及投资│ 香港长实资产控股有限公司│ 2019年3月21日2图1：CK Asset的FY18业绩回顾百万港元2017财年2018财年同比％FY18Fvar％物业销售42,82534,763(18.8)52,834-34.2物业出租7,6897,479(2.7)8,004-6.6酒店和S.公寓4,7745,1367.65,325-3.6物业管理51182661.652656.9基础设施1,7472,16423.91,92212.6总收入57,54650,368(12.5)68,611-26.6物业销售16,23512,003(26.1)21,003-42.8物业出租7,0106,791(3.1)7,115-4.5酒店和S.公寓1,5881,94422.41,7719.7物业管理23233142.723541.0飞机租赁70498139.39018.9营业利润25,76922,050(14.4)31,024-28.9投资及其他2,3231,766(24.0)0不适用利息和财务费用-1,222-1,079(11.7)-80234.6处置收益及其他3637,6642,011.36,9899.7合伙人/合资企业1,3552,913115.02,932-0.6PBT28,58833,31416.540,143-17.0税收-7,505-7,6632.1-10,760-28.8MI-763-1,51798.8-1,25920.5核心利润20,32024,13418.828,124-14.2复审和一次性9,80515,98363.00申报利润30,12540,11733.228,124每股股息（港元）1.701.9011.81.805.61小时0.420.4710.50.470.02小时1.281.4311.31.337.5资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订百万港元2019F2020F旧新％CHG旧新％CHG收入76,37787,31114%79,50579,4720%净利25,53431,06522%25,85923,115-11%每股盈利（港元）7.108.6422%7.196.43-11%资料来源：CGS-CIMB研究图3：NAV细分（FY19F年底）评估方法百万港元港币/股发展性质DCF171,70148投资物业收入资本化160,70845酒店/服务套房收入资本化55,10415对房地产投资信托的兴趣市场价值11,5293非物业投资EV / EBITDA48,83613资产净值447,877124净债务1,1690资产净值449,046124资料来源：CGS-CIMB研究 物业发展及投资│ 香港长实资产控股有限公司│ 2019年3月21日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F40.0%32.0%24.0%16.0%8.0%0.0%-8.0%-16.0%-24.0%-32.0%-40.0%成长性15.214.213.212.211.210.29.28.27.26.25.223.0%20.0%17.0%14.0%11.0%8.0%5.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.601.401.201.000.800.600.40Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额57,54650,36887,31179,47278,959毛利31,04327,61351,69742,71543,640营业性EBITDA35,57426,20541,28234,11034,848折旧及摊销00000营业息税前利润35,57426,20541,28234,11034,848财政收入/（支出）(749)(808)(854)(892)(924)来自Assoc的税前收入/（亏损）。1,3552,9133,4313,5473,669营业外收入/（费用）2,6869,430000税前利润（EI前）29,06133,58543,85936,76437,594特殊物品税前收益38,86637,74043,85936,76437,594税收(7,505)(7,663)(11,489)(12,060)(12,141)特殊收入-税后税后利润31,36130,07732,37024,70525,453少数权益(763)(1,517)(1,306)(1,590)(1,509)首选＆特别分部00000外汇收益/（亏损）-税后其他调整-税后净利30,59828,56031,06523,11523,944经常性净利润20,32025,24931,06523,11523,944全面摊薄经常性净利润20,32025,24931,06523,11523,944现金周转（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日息税折旧摊销前利润35,57426,20541,28234,11034,848来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。551,9211,9612,0022,044营运资金变动28,2749,210558(23,578)12,775直线调整拨备总额（增加）/减少其他非现金（收入）/费用(9,178)5,006(269)(269)(269)其他经营现金流量净利息（已付）/已收(105)818772734702已付税款(6,761)(7,663)(11,489)(12,060)(12,141)运营现金流量47,85935,49732,81693937,960资本支出(4,049)(13,000)(13,000)(6,500)(6,500)FAs /子公司的处置处置投资物业收购子公司/投资额其他投资现金流量(51,084)(8,335)485485485投资产生的现金流量(55,133)(21,335)(12,515)(6,015)(6,015)已筹集/偿还的债务975(3,000)(3,000)(3,000)(3,000)发行股份所得款项回购股份已付股息(5,844)(7,020)(9,319)(6,934)(7,183)优先股其他筹资现金流量(728)(1,517)(1,306)(1,590)(1,509)融资产生的现金流量(5,597)(11,537)(13,625)(11,524)(11,692)资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港长实资产控股有限公司