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码头REIC(1997.HK)最糟糕的时刻还没有结束

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码头REIC(1997.HK)最糟糕的时刻还没有结束

公司注意物业投资│ 香港│ 2020年3月5日香港保持(没变化)共识评分*:买4卖6卖5时价:HK $ 36.55目标价:HK $ 37.70先前的目标:HK $ 46.30上/下:3.1%CGS-CIMB /共识:-14.1%路透社:1997.HK彭博社:1997香港市值:142.83亿美元1,109.74亿港元每日平均营业额:1,754万美元HK $ 1.392亿当前股数:3,036百万自由浮动:*资料来源:彭博社33.5%本说明中的主要更改20财年每股收益减少了18%。21财年EPS下降8%。 价钱关 相对于恒指(RHS)62.0 101.352.0 89.942.0 78.43019年3月19日至19年9月19日至19年12月19日资料来源:彭博社码头REIC最坏的时刻还没有结束尽管基本利润下降,但派息率稳定由于2H19零售租金疲弱,九龙仓REIC的19财年基本净利润同比下降3%至98亿港元。 2H每股派息同比下跌11%至0.93港元,使得19财年每股派息同比下跌3%至2.03港元。其派息比率维持在香港业务基本盈利的65%不变,我们认为这是一项长期政策,即使其业务前景仍然充满挑战。海港城和时代广场的入住费用激增在香港社会动荡的情况下,海港城的租户销售额在FY19同比下降23%至290亿港元,而2H零售额同比下降44%至105亿港元。 HC的入住成本同比上升5%至23%。时代广场(TS)的零售收入也同比下降4%,而入住成本上升至24%。鉴于香港经济增长停滞不前,我们估计其主要零售业务的现货租金在2020F年将下降10%(图2),从而拖累FY20F / 21F的零售租金收入。Covid-19爆发加剧零售租金我们估计Wharf REIC在Covid-19爆发期间向零售租户提供的酌情租金减免将导致1H20F零售收入同比下降20-30%。租金收入的损失只能由Wharf REIC于2019年12月从会德丰(20 HK,Add)收购的两个新加坡投资物业来部分抵消。 办公组合面临逆风价钱性能1M 3M 12M绝对(%)-9.1 -15.1 -33相对(%)-9 -17.2 -25.4其办公楼组合保持稳定,HC在FY19的租金同比增长4%,但由于租户需求低以及新供应的增加,FY20F将面临阻力 办公空间。由于可能出现更高的空缺,我们认为其办公室租金将到来重大的股东持有百分比会德丰64.3码头控股2.2分析师经过五年多的积极租金调整后,FY20F面临压力。维持持有评级,下调目标价至37.7港元考虑到1H20F的租金减免以及零售/办公室租金转弱的影响,我们将20F / 21F的EPS分别下调了18%/ 8%。目标价下调至37.7港元,基于较68.6港元(先前的77.2港元)的资产净值扩大45%(先前为40%)的折让,同时下调了办公室/零售现货租金的预测和上限利率上调25个基点。但是我们维持“持有”评级,因为我们认为大部分负面因素都已被计入价格。主要的上行风险包括更快的访客数量恢复,导致香港零售销售改善。会德丰公司私有化后,Covid-19的长期爆发以及公众持股量的潜在增加是主要的下行风险。财务摘要12月18日19年12月12月20楼12月21日12月22日净收入总额(百万港元)16,48116,04314,03115,75816,304营业EBITDA(港币百万元)20,9907,13811,13112,50412,992净利润(百万港元)18,0273,9288,2569,3939,795正常化每股收益(港币)3.313.222.723.093.23每股收益正常化5.7%(2.6%)(15.7%)13.8%4.3%CFA成龙FD标准化P / E(x)11.0411.3313.4411.8211.33Ť(852) 2539 1324Ë每股股息(港元)2.10 2.03 1.77 2.01 2.10股息收益率5.75%5.55%4.84%5.50%5.75%■九龙仓REIC 19财年基本净利润同比下降3%与我们的预期相符。其65%的派息率将可能维持不变。■Covid-19疫情的爆发以及香港经济充满挑战的前景将扩大零售和办公室租金表现的弱势。■维持持有评级,较低目标价37.7港元,基于较20财年末的资产净值折让扩大45%。在由第三方相关研究.全民教育平台体积楚先生P / FCFE(x)18.7616.548.1011.9111.41Ť(852) 2539 1327净负债17.6%19.3%16.2%14.6%12.9%ËP / BV(x)0.510.510.510.500.49麦国荣鱼子4.72%4.50%3.79%4.26%4.37%Ť(852) 2539 1328Ë标准化EPS估计值的变化百分比(17.7%)(7.7%)标准化EPS /共识EPS(x)0.85 0.94资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告EV / EBITDA(x)11.8812.1213.5911.8511.15 物业投资│ 香港码头REIC│ 2020年3月5日2图1:码头REIC的百万港元2018财年业绩回顾2018财年同比%FY19Fvar%知识产权14,30414,230(0.5)14,311(0.6)DP8938(57.3)12219.1饭店1,8211,507(17.2)1,937(22.2)投资及其他2672680.42670.4收入16,48116,043(2.7)16,527(2.9)知识产权12,54512,501(0.4)12,522(0.2)DP(60)131(318.3)43,135.5饭店25561(76.1)387(84.3)投资及其他12314417.112317.1公司费用(139)(126)(9.4)(139)(9.4)息税前利润12,72412,711(0.1)12,898(1.4)其他净收入46(40)(187.0)25(260.0)财务费用(815)(1,007)23.6(933)7.9合伙人和合资企业23376(67.4)0不适用PBT12,18811,740(3.7)11,990(2.1)税(1,994)(1,961)(1.7)(2,073)(5.4)拍10,1949,779(4.1)9,916(1.4)MI(141)12(108.5)(43)(127.7)核心利润10,0539,791(2.6)9,873(0.8)每股股息(港元)2.102.03不适用2.11(3.8)支出(%)6565岁净负债率(%)17.619.31.714.54.8资料来源:CGS-CIMB研究,公司报告图2:香港房地产2020-2021F的主要假设2018 2019 2020年2021年住宅价格5.7%2.1%(-10)-(-5)%0-3%主要交易(单位数量)-9.9%10.0%-15%10%二级交易(单位数量)-11.2%-8.5%-10%5%中央办公室租金8.0%-5.9%(-15)-(-10)%0-3%湾仔/离岛东/尖沙咀办公室租金1-12%(-8)-(+2)%(-15)-(-10)%0-3%东九龙办公室租金1.0%-9.0%-15%0%购物中心租金1.5%-6.0%-10%0-3%访港旅客总数11.1%-14.2%-24%15%零售总额8.7%-11.1%-20%15%消息来源:CGS-CIMB研究图3:收益修订百万港元2020F2021F旧新%CHG旧新%CHG收入16,92414,031-17%17,15515,758-8%净利10,0358,256-18%10,1809,393-8%每股盈利(港元)3.312.72-18%3.353.09-8%每股股息(港元)2.151.77-18%2.182.01-8%消息来源:CGS-CIMB研究图4:资产净值细分2020F年底净资产值百万港元港币/股办公室70,78623.3零售159,88552.7住宅5,6581.9酒店和HCDL(51 HK,未评级)8,1832.7资产总值244,51280.5净债务(36,329)(12.0)资产净值(NAV)208,18368.6目标资产净值折让(%)45%目标价(港币/股)37.7消息来源:CGS-CIMB研究 物业投资│ 香港码头REIC│ 2020年3月5日3图5:资产净值和目标价格变化摘要老新换气百分比资产净值(港元)77.268.6-11%资产净值折扣(%)40%45%5%pt目标价(港元)46.337.7-19%消息来源:CGS-CIMB研究图6:香港物业估值摘要共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E(x)P / BV(X) 产量(%) 净负债比率(%)短线股票收市价(港元)(港元)评级(百万美元)(港元) (%)(%)2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK49.1562.00保持23,359124.060267.25.97.77.40.50.50.53.94.34.742(2)HLD12香港36.8550.00加22,95784.056368.79.69.99.60.60.60.64.95.05.2222323凯里·道具683港币23.1520.10降低4,33967.165(13)10.16.37.77.00.30.30.35.85.85.6172023新世界17香港10.1612.00加13,37820.0491813.011.813.512.00.50.50.54.75.05.0323433新地16香港113.70131.00加42,397219.0481510.810.210.49.50.60.60.64.14.44.4131311信诺83香港10.7010.50保持9,58123.354(2)6.715.916.97.50.50.50.55.05.15.2(19)(24)(26)码头控股4香港17.1420.40保持6,72651.166197.98.17.67.00.40.40.43.83.84.0181917会德丰20港元61.7557.80加16,312115.547(6)9.69.38.78.00.50.50.52.52.62.7242326HLP101香港17.4615.00降低10,10533.348(14)19.217.616.215.30.60.60.54.34.34.4101820HKL *HKL SP5.056.90加11,88212.660371.51.51.31.30.30.30.34.44.65.091213希慎14香港27.6527.50保持3,71368.860(1)11.411.212.511.80.40.40.45.25.24.9443太古地产1972香港24.3026.10保持18,29243.544718.918.418.417.10.50.50.53.53.73.71188码头REIC1997香港36.5537.70保持14,28068.647310.214.213.611.90.50.50.55.75.64.8181916冠君产业信托2778港币4.814.50保持3,6458.141(6)17.617.219.117.40.40.40.45.45.55.0202019链接房地产投资信托823港元74.5579.00降低19,77186.013628.327.826.224.20.90.80.83.43.64.0121414米德兰1200港币1.171.19保持108不适用不适用214.4164.012.25.50.60.60.62.70.92.9(47)(48)(52)开发者56129.39.710.38.50.50.50.54.34.54.6141413房东和房地产投资信托45515.315.415.314.10.50.50.54.64.64.5121313简单平均51812.11